（2015）新中民五终字第309号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人刘海与被上诉人辉县市胡桥乡三小营村民委员会土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘海,辉县市胡桥乡三小营村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第309号上诉人（原审被告）刘海，住河南省辉县市。委托代理人徐汉国，住河南省辉县市。委托代理人刘国栋，系刘海之子。被上诉人（原审原告）辉县市胡桥乡三小营村民委员会。法定代表人李东亮，主任。委托代理人杨晓明，住河南省辉县市，系三小营村委会驻村干部。委托代理人李来生，河南百泉律师事务所律师。上诉人刘海与被上诉人辉县市胡桥乡三小营村民委员会（以下简称三小营村委会）土地租赁合同纠纷一案，三小营村委会于2014年10月27日提起诉讼，请求判令：解除三小营村委会与刘海4.81亩土地租赁合同，由刘海腾出土地；刘海支付4.81亩和11.87亩两块土地的租金256560.38元；诉讼费用由刘海承担。经审理，辉县市人民法院（以下简称原审法院）于2015年5月9日作出（2014）辉民初字第3097号民事判决。宣判后，刘海不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2001年3月刘海以搞副业为由租赁三小营村4.81亩（合计3207平方米）土地，租赁费为每平方米2.5元，双方约定每年3月上旬交纳当年的租赁费，未签订书面协议，未约定使用期限。之后，刘海交纳几年租赁费后，自2006年开始至2014年9年的租赁费72157.5元未交。期间，刘海于2003年2月以土地使用者—辉县市万达塑粉有限责任公司之名办理了辉集用（2003）字第0500149号集体土地使用证（工业），2003年8月1日对辉县市万达塑粉有限责任公司的房产办理了房产证（辉县市房产证胡桥乡字第20035000**号）。2002年3月刘海又申请使用三小营村另一块土地11.87亩（合计7917平方米，原告计算为7916平方米），2002年3月20日双方签订用地合同书，约定交租金（土地管理费）每年每平方米3.5元（门面房948.84平方米）和2.5元（门面房后土地6967.16平方米），刘海必须按规定时间交租金，否则三小营村委会有权对乙方处罚、加息或向法院起诉。双方没有约定使用期限。2003年经三小营村委会研究租金统一调整为每平方米2.5元。2011年6月该块土地被征用。刘海使用该块土地期间的租赁费184402.88元没有交纳。原审法院认为：合同解除，是指合同有效成立后，因当事人一方的意思表示或者双方的协议，使其基于合同发生的民事权利义务关系归于消灭的行为，即合同解除是合同生效后的解除，合同无效是合同自始无效。本案所涉的4.81亩土地的性质虽然是集体土地，但刘海已按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，办理了用地的相关审批手续，并由辉县市人民政府批准使用，故该土地的使用并不违反法律、行政法规的强制性规定，现双方之间就该土地的使用已经实际履行，故双方之间形成事实的土地租赁关系，该土地租赁关系合法有效。由于双方对土地租赁没有签订书面合同，也没有约定期限，视为不定期租赁，三小营村委会可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知刘海。本案三小营村委会在诉讼前虽多次向刘海催要租金，但并未向刘海发出过要求解除租赁合同的通知，没有给刘海以合理的期限，在本案审理过程中，刘海同意履行合同义务，双方的合同目的得以实现，所以合同解除的条件不存在。另外，该4.81亩土地的用途发生变更，并且使用权进行了登记、附着物也进行了确权登记，如果解除合同，需要对该建设用地使用权进行复原登记、对附着物予以处分，土地使用权的相对性不能实现，故对三小营村委会要求解除4.81亩土地的租赁合同的诉讼请求不予支持。三小营村委会要求刘海支付拖欠的4.81亩土地和另外11.87亩土地的租赁费的请求，理由正当，本院予以支持。至于刘海的辩称意见，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百二十六条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、刘海于判决生效后十日内支付三小营村委会4.81亩土地的租赁费72157.5元。二、刘海于判决生效后十日内支付三小营村委会11.87亩土地的租赁费184402.88元。三、驳回三小营村委会的其他诉讼请求。案件受理费5148元，由刘海承担5000元，三小营村委会承担148元。刘海上诉称：一、2015年2月27日原审法院开庭时，三小营村委会诉请数额是256560.38元。2015年3月2日三小营村委会给刘海的书面通知数额为229002.5元，两者相差27557.88元。二、原审判决送达刘海后，2015年6月3日三小营村委会再次送达刘海催缴通知，且并未对2015年3月2日的催缴通知提出数额异议。请求依法撤销原审部分判决，将原审判决第一、二条合计总额减去27557.88元，并由三小营村委会承担诉讼费。三小营村委会答辩称：原审判决租金数额256560.38元无误。三小营村委会发的催缴通知是粗略数字，存在误差，应以判决为准。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理过程中，刘海提交三小营村委会2015年3月2日和2015年6月3日催缴通知各一份，用以证明租金数额应以催缴通知数额为准。三小营村委会质证称，对两份催缴通知的真实性无异议，但是对证明目的有异议，催缴通知数额系粗略计算，准确数额应以相关账目为准，账目数额为256560.38元。因三小营村委会对两份催缴通知的真实性未提出异议，本院对两份催缴通知的真实性予以确认。本院经审理查明，三小营村委会分别于2015年3月2日和2015年6月3日向刘海送达催缴通知各一份。2015年3月2日催缴通知称刘海2014年前拖欠三小营村委会租金229002.5元。2015年6月3日催缴通知亦未对租金数额作出修改。另查明，11.87亩土地2002年的租金自双方合同签订的次日即2002年3月21日起计算。本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，三小营村委会与刘海的土地租赁合同合法有效，刘海应按合同约定支付租金。租金数额按合同约定计算为256622.66元（8017.5×9＋948.84×3.5×286÷365＋6967.16×2.5×286÷365＋7916×2.5×8.5）。因三小营村委会诉请数额为256560.38元，并未超出上述合同约定数额，刘海亦未提交已缴纳三小营村委会诉请拖欠相关年份租金的相关证据，故原审法院对三小营村委会的诉讼请求予以支持并无不妥。刘海称三小营村委会催缴通知数额为229002.5元，两者相差27557.88元，应以三小营村委会催缴通知数额为准。因三小营村委会未向人民法院表示认可其催缴通知中的数额，亦未向人民法院申请变更其诉请，故不属于法律上的自认，本院应根据当事人的诉讼请求作出裁判，故刘海的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费489元，由刘海负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈兴祥代理审判员 贾 威代理审判员 赵 斌二〇一五年八月三日代理书记员 刘 冬 更多数据：