（2015）佳民终字第159号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2016-03-16
案件名称
张昭贤与李长宏、杨政确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省佳木斯市中级人民法院
所属地区
黑龙江省佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李长宏,张昭贤,杨政
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佳民终字第159号上诉人（原审被告）李长宏，住黑龙江省佳木斯市。委托代理人王洪涛，黑龙江林大人文律师事务所律师。委托代理人王作为。被上诉人（原审原告）张昭贤，住黑龙江省佳木斯市。委托代理人黄德志，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨政，住黑龙江省佳木斯市。上诉人李长宏与被上诉人张昭贤、原审被告杨政确认合同无效纠纷一案，佳木斯市向阳区人民法院于2015年2月9日作出（2014）向民初字第203号民事判决。宣判后，李长宏不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人李长宏及委托代理人王洪涛、王作为、被上诉人委托代理人黄德志、被上诉人杨政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告张昭贤诉称：原告与被告杨政于1982年6月15日登记结婚。2004年8月31日，原告与被告杨政出资购买位于佳木斯市向阳区新谊社区37幢楼2单元102室，建筑面积26.44平方米商业服务用房（房屋所有权证号：佳房权证向字第20040138**号）。此后该房屋用于出租，租金用于家庭生活。2009年9月16日，原告与被告杨政离婚，离婚协议约定原告与被告杨政夫妻所有财产全部归原告所有，包括本案所争议的房屋，该房屋所有权证由原告持有。争议房屋出租的租金一直由原告收取，2011年7月1日，当原告再次收取租金时，得知被告杨政采用欺骗手段，擅自到佳木斯市不动产登记管理局将该房屋所有权证挂失后，补办了新的房屋所有权证，并与被告李长宏签订房屋买卖协议，将该房以137000元的价格出售给被告李长宏，被告李长宏办理了房屋产权证书（房屋所有权证：佳字第2011004902号）。原告认为，二被告恶意串通，将原告所有的房屋擅自转卖，故诉至法院，要求确认二被告的买卖合同无效；确认位于佳木斯市向阳区新谊社区37幢楼2单元102室，建筑面积26.44平方米房屋为原告所有，二被告协议将房屋过户到原告名下。原审被告杨政辩称：被告杨政知道不应出售涉诉房屋，但由于有外债，所以将该房屋以300000元出售给被告李长宏，并不是买卖合同上约定的137000元。希望被告李长宏将该房屋退还原告，由被告杨政返还被告李长宏购房款。原审被告李长宏辩称：原告应先对房屋进行确权，无证据证明争议房屋归原告所有。被告李长宏是善意取得该诉争房屋，并支付了合理购房款，符合善意取得的要件，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审判决认定：原告张昭贤与被告杨政于1982年6月15日登记结婚，1987年年底，原告与被告杨政共同购买了位于佳木斯市向阳区新谊社区37幢楼2单元102室，建筑面积26.44平方米的公产房屋。2004年8月31日，双方为该房屋办理了商业用房所有权证（所有权证号：佳房权证向字第20040138**号），并将房屋登记在被告杨政名下。2009年9月16日，原告张昭贤与被告杨政离婚。离婚协议约定“住房落实：全部由女方使用。财产分配：所有财产全部归女方所有”。2011年3月29日，二被告签订房屋买卖协议，将本案涉诉房屋以300000元价格出售给被告李长宏，双方为规避税费，故意将房屋买卖合同的交易价格写成137000元。同日，被告李长宏将购房款300000元交给被告杨政，被告杨政为被告李长宏出具收条。后双方办理了房屋产权过户手续，李长宏支付了交易费用，并将涉诉房屋过户其名下（房屋所有权证号：佳房权证向字第20110049**号）。原审法院认为：涉诉房产系原告与被告杨政在夫妻关系存续期间共同购买，属夫妻共同财产，双方离婚时经协商确定涉诉房产归原告所有。根据相关法律规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。因此，被告杨政出售该房产时未征得原告的同意，事后也未取得原告追认，属无权处分，损害了原告的合法权益。被告李长宏是否能够取得涉诉房屋，应考虑被告李长宏作为买受人在主观上是否构成善意。本案中，被告李长宏在购买涉诉房屋时，知悉被告杨政的婚姻状况及离婚时间，并且在查验被告杨政出示的房屋所有权证时，明知该房屋所有权证系被告杨政后补办的，涉诉房屋可能取得于原告与被告杨政婚姻关系存续期间，而被告李长宏却没有要求被告杨政进一步证明其对涉诉房屋享有独立所有权的依据，并且在实地查看诉争房屋及与房屋承租人进行交谈时，也没有就房屋所有人及租金向谁交纳等情况进行询问，即与被告杨政签订房屋买卖协议，被告李长宏没有尽到了善意购买人应尽的注意义务，不符合善意购买人的主观条件。被告李长宏在庭审中陈述，购房资金由其存放在家中，其与被告杨政进行交易时支付的现金，而关于交付购房款的地点，被告李长宏及其代理人陈述不一致，本院认为，房屋买卖需要大笔资金进行交易，被告李长宏所陈述的购房款的来源、存放及付款方式均不符合日常交易习惯，本院不予采信。综上，被告李长宏隐瞒购买涉诉房产的真实过程，其行为不构成善意取得。同时，在诉讼过程中，本院要求被告李长宏出具由其缴纳因房屋过户所产生税费的相应票据，被告李长宏先是确认税费均是由其交纳且票据在其手中，后却以相关票据交与被告杨政办理房屋所有权证而主张票据在被告杨政手中。本院认为，办理房屋所有权证需向产权部门提交上述票据的办证联，而收据联理应由作为税费交纳人的被告李长宏持有，被告李长宏作为税费的交纳人，也不可能将税费的收据联及办证票据全部交予被告杨政，故对被告李长宏的该项辩解不予采纳。综上，两被告恶意串通，故其所签订的损害原告利益的房屋买卖协议无效。原告要求确认二被告签订的房屋买卖协议被确认无效后，将房屋过户到原告名下，本院认为，本案是确认合同无效纠纷，并非确权之诉，合同被确认无效后，应将房产登记恢复到原始状态即被告杨政名下。原告可另行解决过户问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：1、被告杨政与被告李长宏于2011年3月29日签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告李长宏于本判决生效之日起10日内将位于佳木斯市向阳区新谊社区37幢楼2单元102室，建筑面积26.44平方米的房屋返还给原告张昭贤，并协助被告杨政将该房屋过户至被告杨政名下；3、驳回原告张昭贤其他诉讼请求。案件受理费3040元、保全费1205元，由被告杨政、李长宏各承担2122.5元。宣判后，李长宏不服，向本院提起上诉称：上诉人取得争议房屋符合善意取得法定要件，双方的房屋买卖合同应认定合法有效，原审认定合同无效无事实及法律依据。上诉人与被上诉人杨政均是完全民事行为能力人，被上诉人杨政将所有权登记为自己的房屋以市场价格出售给上诉人，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上诉人已尽到善意购买人应尽的注意义务，原审法院认定上诉人未尽到善意购买人应尽到的义务无法律依据，属于强加于上诉人的义务。原审法院对案件关键事实的认定无视客观证据和基本事实，仅凭主观臆测错误认定案件事实。原审认定购房款来源、存放及付款方式不符合交易习惯是错误的，完全无视购房款已实际交付这一基本事实。原审否认上诉人支付房屋交易费用也是错误的。房屋交易费用系上诉人支付，证据充分且被上诉人杨政在本案原审庭审中也明确承认这一事实，为了办理更名过户手续才将票据交给被上诉人，原审仅凭票据保存在被上诉人杨政处便认定税费系被上诉人杨政交纳，无事实及法律依据，完全是主观臆测。原审认定上诉人与被上诉人杨政恶意串通，损害张昭贤利益系法律适用错误。依据《合同法》第五十二条规定，要满足第（二）项合同无效的理由必须同时具备主观恶意和客观实际损害利益两个方面。主观上，必须有充分理由和足够证据能够证明相关方确实存在恶意串通的故意，而本案中张昭贤未提供充分的证据证明上诉人同杨政之间存在恶意串通；客观上，上诉人交付了合理的对价，并且进行了不动产登记公示。原审法院歪曲案件事实，教条的将合同无效的规定套用本案，是对法条的错误理解，本案存在严重的适用法律错误。原审判令房屋买卖协议无效，不能实现案结事了的诉讼价值目标，将引发无限诉累，导致司法资源的巨大浪费和司法威信与尊严的巨大损害。上诉人已交付杨政购房款的客观事实不容否认，那么，上诉人购房款如何追偿？上诉请求：撤销原判，依法改判。被上诉人张昭贤辩称：上诉人李长宏在购买房屋时主观上存在恶意。李长宏的亲属与杨政、张昭贤均系同学关系，明知杨政与张昭贤离婚，财产均归张昭贤，且杨政在二审开庭时陈述已跟李长宏说明离婚财产全部归女方，李长宏称不要紧，能过户就行。这表明李长宏明知杨政无权出卖房屋，却仍然恶意购买。在向阳法院开庭时李长宏明确表述买房时没有去看过房子，是他岳母去的，李长宏在购买房屋时连房屋状况都不了解，不符合交易常识。李长宏主张购房款是300000元，却没能提供银行转款、提款的相关凭证。李长宏称300000元都是给付的现金，其中130000元是从自己家里拿的，李长宏系领取低保的生活困难人员，在家中存放130000元现金不符合常理。李长宏称借款25000元办理的过户手续，但交纳房屋过户的全部票据都在杨政手中，应当理解谁交费票据在谁手中。本案争议房屋在当时的价格能达到每平米20000元，总价在500000元以上，李长宏即使以300000元价格购买，也不是与房屋售价对等的价格，因此，李长宏属明显的恶意购买，不应予以保护。被上诉人杨政辩称：我没什么可说的，一切听从法院判决。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，无权处分人将动产或不动产转让于受让人，受让人取得该动产或不动产时需是善意。本案中，上诉人李长宏在购买涉诉房屋过程中有许多不符合常理及不能自圆其说之处。如，上诉人已知悉杨政与张昭贤已离婚，亦知悉杨政出示的房屋产权证系后补办，但却没有进一步核实杨政是否有权出卖该房屋，在实地查看房屋时也没有问及租户租金向谁交纳；原审法院对李长宏本人所作的调查笔录中李长宏陈述，购买房屋前去看过房屋二次，但在二审庭审中，其本人陈述购买房屋前没有看过房屋，购买后也只看过一眼；在该笔录中李长宏陈述是在产权处附近交的房款，但在二审庭审中却陈述是在产权处交易大厅内交纳的房款；在该笔录中李长宏陈述房屋过户税费是其交纳，并且相关票据在其手中，下次开庭时提交给法庭，但在原审法院再次开庭时却没有能将票据提交给法庭，说是交给了杨政。综合上述情形，可知李长宏购买本案争议房屋不符合善意取得要件，原审法院认定其与杨政签订的房屋买卖合同无效并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3040元由李长宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉祥审 判 员 韩国斌代理审判员 金爱武二〇一五年八月三日书 记 员 蒋婧玮 来自：