（2015）朝民初字第21797号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-25
案件名称
北京裕隆依诺经贸有限公司与纪青元租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京裕隆依诺经贸有限公司,纪青元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第21797号原告北京裕隆依诺经贸有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄村5队。法定代表人郭万龙，总经理。委托代理人付新岭，北京君途律师事务所律师。被告纪青元，男，1982年10月12日出生。原告北京裕隆依诺经贸有限公司（下称裕隆公司）与被告纪青元（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员宋学亮独任审判，公开开庭进行了审理。裕隆公司委托代理人付新岭，纪青元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裕隆公司诉称：2013年4月1日，我方与纪青元签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同），承租位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村大x号院的房屋。租期自2013年6月1日起至2018年5月30日止，年租金90万元，半年一付，每三年递增10%。合同签订后，我方履行了合同的付款义务，交纳了2013年6月1日至2014年5月31日期间的房屋租金。2013年11月25日，北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会向我方发出要收回厂房的通知，导致纪青元无法保证我方继续使用租赁房屋，其已经根本违约。为了维护我方的合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原告与被告之间的租赁合同；2、请求判令被告退还原告房屋租金45万元（2013年12月1日至2014年5月31日期间）；3、判令被告向原告支付违约金11.25万元。纪青元：不同意裕隆公司的诉讼请求。理由如下：一、租赁合同只对崔黎平有约束力。纪青元从事的签约行为系根据崔黎平的委托授权从事的民事委托代理行为，裕隆公司之前曾经和崔黎平签订过租赁合同，应当知道纪青元是在进行合同法规定的隐名代理行为，所以相应的签约后果应当由崔黎平承担。二、除了从事相关涉案租赁物的出租、签约和经营管理事务外，纪青元从未与北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社（下称小武基合作社）签订任何民事协议并取得相关民事权益，也无权以其名义与裕隆公司共同从事民事法律行为，签字盖章和收取租金是履行代理职责。三、租赁合同尚在履行期，所以崔黎平不存在违约，应当继续履行。裕隆公司从涉案场地内搬出与崔黎平无关，涉案租赁合同存在继续履行的可能性。四、违约金约定过高，超过损失，应当予以酌减。五、火灾事故发生中，崔黎平过错程度较小，不应当承担过多的赔偿责任。经审理查明：2013年4月1日，纪青元作为甲方与裕隆公司作为乙方签订租赁合同，约定乙方租赁位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村大x号院用作库房使用。租赁期限从2013年6月1日起至2018年5月30日止。年租金九十万元，半年一交，四十五万元，提前两个月交纳。合同第六条约定：如甲方原因，单方面解除合同，甲方赔偿乙方三个月租金。经双方确认，该合同签订前，裕隆公司已经实际租赁并使用涉案场地，合同签订后，裕隆公司向纪青元支付一年租金共计九十万元。2013年11月25日，小武基合作社和北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会发布《通知》，该《通知》第1条载明：自本通知作出之日，立即解除我村与崔黎平的全部租赁合同，收回全部租赁场地和房屋。第2条载明：自本通知作出之日起10日内，凡向崔黎平承租上述租赁场地及房屋的所有单位和个人，务必搬迁并将场地和房屋腾退返还给我村。逾期未搬迁腾退的，视为放弃所有遗留物品，我村有权依法处置，由此产生的一切法律后果，由承租户自行承担。经询，涉案场地位于该《通知》所涉范围内。2013年11月底，裕隆公司从涉案场地搬离。上述事实，有当事人陈述及相关书证等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，纪青元作为甲方与裕隆公司作为乙方签订的租赁合同，依法成立并合法有效，双方均应遵照履行。纪青元虽辩称其不具有涉案场地的合法出租权，在合同上签字系履行代理行为，但涉案租赁合同中关于甲方权利义务的约定均直接指向纪青元，钱款也实际由纪青元收取，按照合同相对性原则，纪青元作为合同相对方，应当承担相应的合同责任。2013年11月25日，小武基合作社和北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会所发布《通知》导致涉案租赁合同不再具有继续履行的可能，裕隆公司自涉案场地搬离之后，双方也并未有其他的替代性租赁关系发生，租赁合同实际已经于裕隆公司自涉案场地内搬离时解除，现裕隆公司要求解除该合同缺乏事实依据，本院不予支持。裕隆公司自涉案场地搬离，多交纳的租金应当予以返还，纪青元作为合同相对方负有返还义务，裕隆公司主张6个月的租金返还并无不当，本院予以支持。关于违约金，租赁合同解除，导致合同目的无法实现，纪青元作为出租方未能保证裕隆公司持续正常租赁并使用涉案场地，应当承担违约责任，裕隆公司主张违约金具有合同依据和法律依据，本院予以支持，但考虑本案情形，本院认为其主张金额过高，将酌情予以减少。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告纪青元于本判决生效后七日内返还原告北京裕隆依诺经贸有限公司房屋租金四十五万元；二、被告纪青元于本判决生效后七日内赔偿原告北京裕隆依诺经贸有限公司违约金八万元；三、驳回原告北京裕隆依诺经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4713元，由被告纪青元负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 宋学亮二〇一五年八月三日书 记 员 孙 雪 微信公众号“”