（2015）渝北法民初字第02656号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-10-16
案件名称
周海燕与联发集团重庆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第02656号原告周海燕，女，汉族，1985年10月16日出生，住四川省宣汉县。委托代理人宋成波，重庆于杨律师事务所律师。委托代理人周龙海，重庆于杨律师事务所律师。被告联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区西彭铝城大道88号附7号，组织机构代码：68148526-8。法定代表人孙诚华，董事长。委托代理人沈华荣，男，汉族，1973年6月3日出生，住福建省厦门市，公司员工。委托代理人赖娟，女，汉族，1976年7月15日出生，住重庆市南岸区，公司员工。原告周海燕诉被告联发集团重庆房地产开发有限公司（以下简称联发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员黄雅莉担任审判长，与代理审判员粟果、人民陪审员ＸＸ组成合议庭，公开开庭进行了审理，书记员周倩男担任法庭记录。原告委托代理人周龙海，被告联发公司委托代理人沈华荣、赖娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周海燕诉称，2013年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的北部新区XX路X号房屋，2013年9月30日前交房。原告支付了全部房款，但原告接房时，被告要求原告提前缴纳3个月物管费，原告不同意，接房无果，后原告又多次要求被告交房，被告仍然要求原告先缴纳物管费。2015年2月3日，原告才实际接房。被告的行为违反了双方合同约定，构成逾期交房，现请求判令：被告支付原告逾期交房违约金29183元，具体计算方法为：从2013年10月1日起，以购房款594349元为本金，按日万分之一计算至2015年2月3日。本案诉讼费由被告承担。被告联发公司辩称：被告在约定的交房时间前取得了两书一证，且通知了原告接房，房屋符合交付标准，被告未构成逾期交房。被告并未强制要求原告缴纳物管费，而且缴纳物管费在双方的《临时管理规约》有明确约定。因此，被告不应支付逾期交房违约金。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年2月5日，以联发公司为甲方，周海燕为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定由甲方将其开发的北部新区XX路X号房屋预售给乙方，成交金额594349元。合同第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2013年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理：甲方应于确定的交房日七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方负担。第九条甲方逾期交房的违约责任：甲方逾期交房，逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第二十一条，甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。合同对其他方面还进行了约定。原告周海燕签署承诺书，载明已阅读《临时管理规约》内容并承诺遵守，接受前期物业管理。联发·山水谣《临时管理规约》中第三章管理第三条管理第（二）项管理费收缴约定，物业管理费从开发商向业主发出《交房通知书》所载明交房之日起计算。若业主接到《交房通知书》后因自身原因而未按《交房通知书》做载明之交房日期办理入住手续，逾期所产生之管理费由业主自行承担，并须缴纳公共水电分摊费用。（三）管理费预缴约定，为使物业服务日常工作之正常开展，于业主有特殊情况之下，能保证业主所属物业正常使用，各业主应于入住之时向物业服务企业预缴物业管理费（金额相等于该单元建筑面积的3个月物业管理费）及公共水电费周转金100元。合同签订后，原告向被告支付了房款594349元，后因房屋测绘面积变化，补交房款3069元，合计支付房款597418元。在约定交房日前，被告通知原告接房。2013年9月27日，原告前去接房。办理接房手续时，需填写《入伙流转表》，该表内容为：1、房地产客服接待：入伙资料审核合格。2、房地产财务：已缴费用已核实，符合交房条件。3、物业财务：已预存三个月全价物管费和公摊水电费。4、物业服务中心：入伙手续完毕。第1、2项内容均有被告工作人员签字确认。第3、4项空白。该表下方说明：交房时按1.9元／平方米预存三个月全价物业管理费。原告认为预缴3个月物管费不应是接房的条件，双方发生分歧，接房未果。被告公司制发的《业主手册》中载明业主入伙流程为：开发商发出书面《接房通知书》，业主按《接房通知书》通知备齐相关接房资料接房，开发商办理验证手续，结算房款及相关费用，物业工程人员陪同验房，有整改问题按约定整改（无整改问题无需整改），预交物业管理费及其他应缴费用，填写《业主资料卡》、接收《业主手册》、《两书》、房屋钥匙等收楼手续，入伙手续完成。2015年2月3日，原告实际接收房屋。原告申请证人梁某某出庭作证，证明：证人系原告母亲，多次陪同或代表原告接房，均被告知需预缴3个月物管费才能接房，原告方不同意，开发商拒绝交房。被告申请证人杨某某出庭作证，证明：证人系物管公司工作人员，原告多次接房时均因对预缴物管费发生分歧，未能接房。被告申请证人王某某出庭作证，证明2015年2月3日，原告实际接房。上述事实，有庭审笔录、《重庆市商品房买卖合同》及附件、发票、《临时管理规约》、《入伙流转表》、《业主手册》、证人证言等在案佐证，足以认定。本院认为，2013年2月5日，原告周海燕与被告联发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定诚信履行。根据双方合同第二十一条约定，被告向原告出示了《业主临时管理规约》，原告对此专门签写承诺书表示同意，则该《业主临时管理规约》应视为合同附件，对双方均具有约束力，原告应当按照《业主临时管理规约》的约定履行。《业主临时管理规约》第三章第三条第（二）项明确约定，业主应于入住之时向物业服务企业预缴3个月物业管理费，因此，原告诉称被告要求预缴3个月物业管理费才能接房，符合双方合同约定，被告并未违约，对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告周海燕的诉讼请求。案件受理费530元，由原告周海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄雅莉代理审判员 粟 果人民陪审员 王 勇二〇一五年八月三日书 记 员 周倩男 来自