（2015）梧民一终字第163号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-08-26

案件名称

蒙柱媚与梧州华融房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区梧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒙柱媚,梧州华融房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区梧州市中级人民法院民事判决书（2015）梧民一终字第163号上诉人（一审原告、反诉被告）蒙柱媚。被上诉人（一审被告、反诉原告）梧州华融房地产开发有限公司，住所地梧州市新兴二路1号第1幢。法定代表人陈国华，董事长。委托代理人周智韬，广西益远律师事务所律师。委托代理人李创辉，公司职员。上诉人蒙柱媚因与被上诉人梧州华融房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第53号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人蒙柱媚、被上诉人梧州华融房地产开发有限公司的委托代理人周智韬、李创辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，一、2012年5月25日，原告蒙柱媚（买受人）与被告梧州华融房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》，双方约定：1、原告向被告购买位于梧州市新兴二路19号将军雅苑小区第7幢1002房的房屋，房屋总金额为306677元；2、被告应当在2012年11月28日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；（3）政府部门对验收及市政配套、安装之延误；（4）遭遇不可抗力的火灾、水灾、地震、暴风雨等自然灾害和其它不可抗拒的意外事件；3、除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：①逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；3、买受人于2012年5月25日一次性付清房款306677元，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期付款期限超过30天后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。二、2012年4月29日，原告向被告支付购房款20000元。2012年5月25日，原告向被告支付其余购房款286677元。三、原告与被告签订合同后，将军雅苑小区商品房在施工过程中，广西南宁建科工程监理有限责任公司提出监理要求：根据国家建筑行业安全生产要求，在施工合同专用条款中关于遇到不可抗力事件的中、大、暴雨时双方约定工期顺延。根据气象资料显示，在被告开发的将军雅苑小区施工期间，从2012年5月25日起，因中雨以上降水导致无法施工的日期共计有28日。被告据以上原因未能在2012年11月28日前将房屋交付给原告使用。四、原告主张被告于2013年3月28日才交付商品房，并认为被告没有按照合同约定的时间交付商品房，要求被告支付逾期交房的违约金7360.25元，并诉至法院成讼。在庭审过程中，被告表示对原告主张的交房时间没有异议。一审法院审理认为，原告蒙柱媚与被告梧州华融房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方应当按照约定履行自己的义务。（一）关于本诉。根据双方在合同中的约定，被告应当在2012年11月28日前将验收合格的商品房交付原告使用。由于被告在2013年3月28日才向原告交付商品房，逾期交房共119天，其行为已违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。根据合同的约定，如遇合同约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。本案中，原、被告于2012年5月25日签订商品房买卖合同，合同生效后符合合同约定可以延期交房的原因及延期天数为：因不可抗力，气象部门的气象记录有因中雨以上降水，导致无法施工的共计28天。本案中，被告因违约逾期交房的天数应为实际逾期交房天数扣除符合合同约定的延期交房天数（119天-28天），共计91天。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》关于违约责任的约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金5581.5元（306677元×0.02%×91天＝5581.5元）。被告主张在中高考、市容检查、宝石节政府要求停工期间，以及法定假日期间，应当扣减延期交房天数。该院认为，被告可以延期交房的原因应当按照合同约定来确定。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条已对被告可以延期交房的事由作出约定，该条款并没有约定政府行为要求停工和法定假日属于被告可以延期交房的事由；同时，两种事由亦不属于不可抗力。故中高考、市容检查、宝石节政府要求停工期间，以及法定假日期间并不能扣减延期交房天数，被告的主张，依据不足，该院不予采纳。（二）关于反诉。根据双方在合同中的约定，反诉被告蒙柱媚应于2012年5月25日一次性付清房款306677元。由于反诉被告于2012年4月29日已支付房款20000元，于2012年5月25日全部支付其余房款。因此，反诉被告不存在逾期付款行为。反诉原告主张反诉被告逾期付款，并按合同约定支付逾期付款违约金40元，无理无据，该院不予支持。遂判决：一、被告梧州华融房地产开发有限公司应向原告蒙柱媚支付逾期交房违约金5581.5元；二、驳回反诉原告梧州华融房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由原告蒙柱媚负担6元，被告负担19元。反诉案件受理费50元，减半收取252，由反诉原告负担。上诉人蒙柱媚不服一审判决，上诉称，一、一审法院对“不可抗力”的理解有悖《合同法》规定和双方签订商品房买卖合同的约定条款；二、一审法院在被上诉人没有履行告知义务且不符合免责条件的基础上，仍然认可其免责诉求，判决违反《合同法》规定和公平公正的原则。请求二审法院撤销一审判决第一项，判令被上诉人向上诉人支付逾期交房（120天）违约金7360.25元。被上诉人梧州华融房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人对一审判决查明的事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，一审法院对于上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》效力的认定正确，本院予以确认。关于双方当事人讼争的合同履行期间出现中雨以上降水是否构成“不可抗力”问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力具体分为自然灾害、政府行为及社会异常事件（如罢工、骚乱等）三种情形；很显然，中雨以上降水不属于不能预见、不能避免并不能克服的自然灾害。因此，本案中雨以上28天被上诉人不能予以延期。即被上诉人应向上诉人支付逾期交房（119天）违约金7298.91元（306677元×0.02%×119天＝7298.91元）。一审判决在事实认定上存在不当之处，本院予以纠正。综上，上诉人上诉理据充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第53号民事判决第二项；二、撤销梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第53号民事判决第一项；三、被上诉人梧州华融房地产开发有限公司应向上诉人凌伶支付逾期交房违约金7298.91元。一审案件受理费25元，反诉案件受理费25，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人梧州华融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾　超审　判　员　　蒋鸣平代理审判员　　莫　芮二〇一五年八月三日书　记　员　　梁　军关注微信公众号“”