（2015）佛南法民三初字第169号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-11-06

案件名称

李伟连与李弢租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李伟连,李弢,佛山市南海区丽雅苑房地产发展有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二��；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2015）佛南法民三初字第169号原告：李伟连，女，住广东省翁源县。被告：李弢，男，住安徽省涡阳县。第三人：佛山市南海区丽雅苑房地产发展有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：谢绮雯。委托代理人：陈达成、何晓旸，广东东达昊律师事务所律师。原告李伟连与被告李弢租赁合同纠纷一案，本院2015年1月23日受理后，依法追加佛山市南海区丽雅苑房地产发展有限公司作为第三人参加诉讼。由审判员宋国俊担任审判长，与审判员方菲、人民陪审员邓建沂组成合议庭适用普通程序于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告李伟连及第三人的委托代理人何晓旸到庭，被告李弢没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地和房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年8月16日至2019年8月15日，租金每月6000元，乙方一次性缴纳押金12000元。签约时被告未能提供其与房屋权属人的租约，签约后，原告得知被告未经房屋权属人同意转租，物管因原告非法转租取得场地，禁止原告进出小区。被告的人员长期进出使用原告租赁房间内的厕所，原告阻止进出，被告的人员就大喊大叫甚至打烂门锁，原告在租赁物经营幼儿托管和幼儿教育业务，被告的行为造成原告无法正常经营。被告强行霸占原告租赁的房间大门两侧沿走廊的两幅墙壁中一面墙张贴自己的广告，并于11月初强行撕去原告张贴的广告，然后张贴自己的广告，导致原告无法悬挂或张贴广告，严重影响经营效果。原告于2014年12月4日被迫停业，被告的违约行为造成原告经济损失20万元。为此，诉请：1.解除双方于2014年8月15日签订的租赁协议及同日签订的补充协议，被告退还原告押金12000元，赔偿原告经济损失200000元；2、被告承担本案诉讼费用。原告在诉讼中陈述，被告造成原告的实际损失为教材费2万元，装修费6000元，老师工资30000元，退还学生预收款66668.5元，顶手费24190元，一批校服费7000元，电话费1000元，日用品500元，办工商证费3000元。原告明确不对第三人主张权利。被告没有答辩。第三人陈述，一、被告转租给原告的行为未经第三人同意，第三人对此不予确认。根据《合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定，承租人将租赁物转租给第三人需经出租人同意。根据第三人与被告的租赁合同第四条第八款第五项约定，未经第三人同意，被告不��将位于佛山市南海区桂城南海大道北33号丽雅苑会所首层5号、6号物业转租给第三人。但在本案中，被告在未取得第三人同意的情况下，擅自将上述物业中的5号物业，即涉案标的，转租给原告。在此过程中，被告照常向第三人交租金，从未拖欠过租金，如果不是本次诉讼，第三人根本不知道被告已将涉案标的转租给原告。而且，根据原告提交给法院的证据《南海区公有物业租赁合同》，与第三人存档的与被告签订的租赁合同不一致，第三人根本没有提供过相关材料给原告。因此第三人对原告、被告之间的租赁合同并不知情，也不予确认。二、第三人与被告之间的租赁合同已于2015年01月28日经双方协商解除，并办理了退租手续。综上所述，第三人对原告与被告的租赁关系不予确认，原告与被告之间的租赁合同无效。且第三人与被告之间的租赁合同已经解除，原告与被��之间的租赁合同纠纷与第三人无关，第三人对此不承担任何责任。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证原件1份，用以证明原告诉讼主体资格。2.被告身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。3.租赁协议原件1份。4.补充协议原件1份。证据3-4用以证明原、被告之间存在租赁合同关系。5.南海区公有物业租赁合同复印件1份，用以证明被告无权转租涉讼租赁物予他人，直到原告办妥工商登记后，被告才向原告出示该公有物业租赁合同，原告才得知被告无权转租。6.收据原件5份，用以证明原告依约向被告交纳租金。7.转让协议原件1份。8.2014年8月15日杜利辉出具的收据复印件1份。9.补充协议（杜利辉）复印件1份。证据7-9用以证明原告从案外人杜利辉处顶手取得涉讼铺位。10.收据NO：1314611原件1份。11.收款收据原件2份。证据10-11用以证明原告租赁涉讼铺位时投入资金，包括支付押金及原告制作广告、宣传单及购买抽油烟机的损失。经质证，第三人对原告的证据1无异议。对证据2真实性有异议，没有原件核对。对证据3-4真实性有异议，第三人不是该协议的相对方，无法核实签名真实性，第三人不允许被告擅自转租，故该租赁协议及补充协议无效。对证据5真实性有异议，原告举证协议注明租赁面积与第三人持有的合同记载租赁面积不符，不是被告与第三人签订的租赁协议。对证据6真实性有异议，收据均是手写件，且被告没有到庭确认其真实性，第三人无法确认该收据真实性。对证据7-11真实性均有异议，第三人不是当事人。第三人在诉讼中举证如下：1.营业执照、组织机构代码证副本复印件各1份，用以证明第三人主体资格。2.南海区公有物业租赁合同原件1份，用以证明第三人与被告李弢存在租赁关系，自2012年5月1日起至2015年10月31日止，合同第四条第五款明确约定未经第三人同意，被告李弢不得将涉讼租赁物擅自转租给第三人。3.申请书原件1份。4.南海区公有物业租赁合同终止协议原件1份。证据3-4用以证明第三人与被告李弢之间的租赁合同经其申请提前终止，终止时间为2015年1月31日。5.收款收据（NO：0138591、0010362）原件各1份，用以证明第三人与被告李弢之间已经完成解除租赁合同的所有手续，第三人已向被告李弢返还租赁保证金及装修保证金。经质证，原告对第三人的证据1-2无异议。对证据3-4真实性无异议。对证据5真实性有异议，原告于2015年1月已提起诉讼，第三人已收到原告起诉材料，但第三人于2015年4月仍与被告办理退租手续，并退还保证金予被告，且第三人与被告办理退还保证金的手续不规范。经审查，被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也��有提交证据，依法视为其放弃举证、质证、辩证的权利。第三人对原告的证据1无异议，本院予以采信。原告的证据2没有原件核对，本院对其真实性不予确认，但第三人确认曾与被告存在租赁合同关系，本院对原告证据2关于证明被告具有诉讼主体资格的证明内容予以确认。原告的证据3、4、6、10均为有被告李弢签名的文件单据，有原件核对，被告及第三人均没有举证推翻其真实性，本院对其真实性予以确认。原告的证据5没有原件核对，且第三人对原告的证据5真实性不予确认并举证推翻其真实性，本院对原告的证据5不予采信。原告没有提供证据证明被告与杜利辉之间存在租赁关系并杜利辉有权处分涉讼租赁物的设备设施、装修及品牌经营权，原告不能证明证据7与本案的关联性，本院不予审查认定。原告证据8、9是复印件，没有原件核对，本院对其真实性不予确认。原告不能证明证据11与本案的关联性，本院不予审查认定。原告对第三人的证据1-4的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。第三人证据5为有被告李弢签名的文件，有原件核对，原告和被告均没有举证推翻其真实性，本院对其真实性予以确认。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2012年3月21日，第三人（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《南海区公有物业租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于佛山市南海区桂城南海大道北33号丽雅苑会所首层5号、6号物业。物业建筑面积500平方米。租赁期限自2012年5月1日至2015年10月31日。未经甲方书面同意并到甲方处办理有关变更手续，乙方不得将出租物业擅自转租给第三者。双方并约定其他权利义务。2014年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁协议》，约定甲方将丽雅苑会所一楼��德教育校区（原5号物业）课室出租给乙方使用，面积约120平方米。每月租金6000元。租金按月缴费，于每月的1日至4日缴纳。租金包含管理费和水费。电费按实际使用计算。课室现有空调及教学设施供乙方使用，今后的维修添置，由乙方负责。乙方一次性缴押金12000元，租用期满，如乙方不再续租，在课室保持完好的情况下，甲方一次性退还全部押金。租赁期限自2014年8月16日至2019年8月15日。2014年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定甲方作为物业第一承租人，租赁丽雅苑会所一楼作为聚德教育教学区，将其中120平方米（原5号物业）转租给乙方，甲方需确保自己拥有此权利。若乙方在甲方场地内经营，甲方需确保有经营资格。若甲方不能履行上述义务，由此导致乙方的经营中断，从而导致甲乙双方原租赁协议不能执行，视为甲方违约，甲方须根据乙方的实际损失承担相应的赔偿责任。2014年8月15日，被告出具收据一份予原告，确认收到原告支付租赁押金12000元。2014年8月15日，被告出具收据一份予原告，确认收到原告8月16日至8月31日的房租3000元。2014年9月4日，被告出具收据一份予原告，确认收到保趣托管的房租电费7300元。2014年10月8日，被告出具收据一份予原告，确认收到保趣托管房租电费7466元。2014年11月5日，被告出具收据一份予原告，确认收到保趣托管中心房租6000元。2015年1月28日，被告与第三人签订《南海区公有物业租赁合同终止协议》，约定双方终止于2012年3月21日签订的《南海区公有物业租赁合同》，被告在指定期限返还租赁物业及清缴拖欠租金费用等。2015年4月2日，被告出具收条确认收到第三人退回的租赁保证金25200元及装修保证金2000元。原告在诉讼中陈述，因涉讼租赁物内的洗手间经常有外人使用，导致原告经营不安全，无法正常关门休息，所以原告不想继续承租涉讼租赁物。涉讼租赁物2014年12月4日停电，原告同日向被告提出不想继续租赁涉讼租赁物，次日被告对租赁物上锁，导致原告无法继续经营，原告自此无法进入租赁物。第三人在诉讼中陈述，第三人已收回涉讼租赁物。本院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。被告与第三人的租赁合同明确约定被告转租涉讼租赁物需经第三人书面同意，被告没有举证证明转租涉讼租赁物予原告经第三人同意，第三人在诉讼中亦不予以确认，原告与被告于2014年8月15日��订的《租赁协议》及《补充协议》依法无效。合同无效，自始没有法律约束力，原告请求解除合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告返还押金12000元，本院予以支持。被告明知出租人禁止未经同意擅自转租，仍转租涉讼租赁物，对合同无效负有责任。承租人在签订租赁合同前，应审慎审查租赁物的权属情况及出租人对租赁物是否有处分权。原告作为承租人，明知涉讼租赁物是被告向他人承租，没有审慎审查被告对涉讼租赁物是否具有转租权，仍向被告承租涉讼租赁物，对合同无效亦负有同等责任。原告与被告在租赁合同已载明涉讼租赁物附带教学设施和空调，可直接投入使用，原告没有有效证据证明额外投入装修的情况及相应的费用，本院对原告的装修损失请求不予支持。原告主张的教材费20000元、老师工资30000元、校服费7000元，电话费1000元、日用品费用500元、办工商证费3000元均没有有效证据证明实际发生及发生的具体金额，且这些费用均是原告的经营费用，属于经营成本的范畴，本院对原告请求被告赔偿上述费用损失不予支持。原告没有举证证明退还学生预收款66668.5元及退款原因与案涉租赁合同的履行存在关联性，本院对原告主张被告赔偿预收款损失不予支持。原告主张的顶手费损失24190元，原告没有提供有效证据证明杜利辉与被告之间存在租赁关系，杜利辉有权处分并实际处分涉讼租赁物的相应设备、装修及品牌经营权，或证明被告知悉原告为履行本案的租赁合同而发生顶手费，原告未能证明原告主张的顶手费属于原告因涉讼租赁合同而必然发生的损失，本院对原告的顶手费损失不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李弢应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金12000元予原告李伟连；二、驳回原告李伟连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取4480元，（原告已预交），由原告李伟连负担4380元，由被告李弢负担100元并应于本判决发生法律效��之日起十日内迳付予原告李伟连，本院不另收退。原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　宋国俊审　判　员　　方　菲人民陪审员　　邓建沂二〇一五年八月三日书　记　员　　蓝斯艺搜索“”