（2015）鄂荆州中民三终字第00064号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-17
案件名称
毛昭荣与张艳丽、李建平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆州中民三终字第00064号上诉人（原审原告）：毛昭荣。委托代理人：廖圣林，荆州市法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：张艳丽。被上诉人（原审被告）：李建平。两被上诉人共同委托代理人：王林，湖北博智律师事务所律师。上诉人毛昭荣因与被上诉人张艳丽、李建平房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2014）鄂荆州区民初字第00337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人毛昭荣及其委托代理人廖圣林，被上诉人张艳丽、李建平及其委托代理人王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审认定，被告张艳丽、李建平系夫妻关系，本案诉争房屋坐落于荆州市沙市区洪苑二村19栋1门四楼8号，面积为72.65平方米，房产证号为荆州房权证沙字第××号，系张艳丽单位的房改房，登记的房屋所有权人为张艳丽，但房屋属两被告夫妻关系存续期间取得，为两被告的夫妻共有财产。1994年至今该房屋由原告毛昭荣占有使用，房产证由原告毛昭荣从单位取得。毛昭荣主张，本案讼争房屋由被告张艳丽、李建平于1995年以50000元价格转让给毛昭荣，由于被告长期不能协助办理房屋过户，于是2004年7月18日原、被告双方补签了《房屋转让合同》。但在近20年的时间内，虽经原告无数次催办，两被告至今仍不协助办理产权过户手续，因此成讼。毛昭荣请求法院判令原、被告签订的的房屋转让合同有效，判令两被告配合原告办理房屋产权过户手续。一审认为，原告起诉时表述“原告当即向被告交付购房款50000元”，庭审时表述为“1994年支付了现金35000元，加上张艳丽找我借款15000元，当时没打收据，2004年补打的50000元的条据”，“自己补交了40%产权费用”，但是原告未提交收条原件，也未提交其他相应支付房款的证据；被告认为房屋是租赁给原告居住至今，亦未提交证据证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第78条规定，证据材料为复制件，提供人拒不提供原件或原件线索，没有其他材料可以印证，对方当事人又不予承认的，在诉讼中不得作为认定事实的根据。综上，本院对原、被告的上述意见均不予采纳，原告主张确认双方签订的房屋转让合同效力及房款已付清被告应协助过户的诉讼请求，因证据不足不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告毛昭荣的诉讼请求。毛昭荣上诉称，一、一审认定毛昭荣没有提交《房屋转让合同》和收条的原件，对真实性不予认定错误。毛昭荣一审提交的《房屋转让合同》是张艳丽亲笔签名的原件，收条是复印件。张艳丽在一审中申请对上述证据进行笔迹鉴定，但又在9个月后申请撤销鉴定，其根本原因是合同上的签名就是张艳丽亲笔书写的，撤销申请是心虚使然。二、讼争房屋确已转让，张艳丽曾经多次答应协助办理过户，但是要求上诉人再添加10000元。一审庭审中被上诉人辩解涉案房屋不是转让是租赁，但是在长达20年的时间内既不主张租金，也不主张权利，不符合正常人的行为。三、张艳丽收到房款后，将涉案房屋的房产证和钥匙一并交给上诉人，上诉人在1998年房改时，向张艳丽的单位交齐40﹪产权的房款。因为张艳丽一直不配合过户，所以产权证仍然只能办在张艳丽名下，张艳丽原单位鉴于此才将产权证交给上诉人。综上，请求撤销一审判决，改判《房屋转让合同》有效，并判令两被上诉人协助上诉人过户。被上诉人张艳丽、李建平未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩称，一、上诉人提交的《房屋转让合同》是虚假的，张艳丽没有在合同上签名。二、上诉人提交的收据是假的，张艳丽没有在收条上签字。三、房屋没有转让，是租赁给毛昭荣，约定租金每月100元。被上诉人一直没有管理房屋的原因，一是觉得不值得为100元租金催讨，二是因为张艳丽在武汉照顾生病的父亲长达9年，没有精力。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。上诉人毛昭荣二审申请证人齐某、夏某出庭作证。证人齐某当庭陈述：其和毛昭荣是同事，与张艳丽同属物资系统，也认识张艳丽。2004年7月份时，毛昭荣说张艳丽的房子很早就卖给他了，诸事谈妥，就差过户手续，张艳丽一直不配合，想找张艳丽再商谈一次。为此毛昭荣约其与夏某专程去了一趟宜昌长阳找张艳丽，当时张艳丽在宜昌长阳某采石场工地工作。在采石场找到张艳丽，毛昭荣和张艳丽商谈好后，夏某开车，一起去城里打印了协议，再返回采石场找张艳丽签字。关于协议的内容以及张艳丽是否签名，因其在一边等待，所以对具体情况并不清楚。证人夏某陈述，其原来是物资局的纪委书记，和本案当事人毛昭荣、张艳丽都是同事。2004年7月，在和毛昭荣、齐某三人一起在外地办事的归途中，毛昭荣说，他找张艳丽买了房子，住了很多年，但是张艳丽一直不协助过户，听说张艳丽在宜昌长阳，想顺路去找张艳丽再商量一下补签一个合同。于是一行三人一起去宜昌长阳某采石场找到了张艳丽。毛、张之间具体怎么协商的不清楚，协商完后由其开车到县城去打印了协议，协议交给毛昭荣，又回采石场找张艳丽，并看见毛、张二人在协议上签了字，但是协议的具体内容不楚。被上诉人张艳丽、李建平质证称，二证人在关于一起找张艳丽的陈述上相互矛盾，一个说专程去，一个说绕道去。且证人陈述是听毛昭荣说买了张艳丽的房子，证人也不知道协议的具体内容，故不能达到上诉人的证明目的。张艳丽并当庭否认三人一起去宜昌长阳找过她。上诉人毛昭荣认为，是专程去还是绕道去，没有本质区别，但是可以认定三人确实一起去找张艳丽签署了房屋买卖协议。证人陈述不知道协议具体的内容，是因为时间久远，且与自己无关的事情也不会记得非常清楚。对上述证人证言本院认定如下：虽然二位证人对某些细节的陈述有差异，但是根据陈述的主要内容，足以证实2004年7月毛昭荣和二位证人一起去宜昌长阳找过张艳丽，目的是协商买房子补签协议一事。关于张艳丽是否签字，虽然证人齐某陈述，“关于协议的内容以及张艳丽是否签名，因为自己在一边等，所以对具体情况并不清楚。”但是夏某陈述“看见他们双方在协议上签了字，但是具体内容不清楚。”证人齐某、夏某关于打印过相关协议、打印协议后又返回找到张艳丽，以及夏某陈述看见张艳丽在协议上签字的陈述，并结合毛昭荣提交的合同，能够印证张艳丽在协议上签字的事实。二审查明，张艳丽、李建平系夫妻关系，本案诉争房屋坐落于荆州市沙市区洪苑二村19栋1门4楼8号，面积为72.65平方米，房产证号为荆州房权证沙字第××号，系张艳丽单位的房改房，登记的房屋所有权人为张艳丽，房屋属张艳丽、李建平夫妻关系存续期间取得，为夫妻共有财产。1995年，张艳丽将讼争房屋以35000元的价格转让给毛昭荣，双方未签订书面房屋转让合同。毛昭荣交付35000元，张艳丽交付房屋钥匙以及房屋产权证书，自此毛昭荣一直在该房屋居住。1998年进行公有住房改革时，毛昭荣补交40﹪的差价款后，从张艳丽单位取得100﹪产权的房产证。由于张艳丽、李建平二人长期不予协助过户，2004年7月18日，毛昭荣在齐某、夏某的陪同下，到宜昌长阳某采石场找到张艳丽，经过协商后，毛昭荣、张艳丽补签了《房屋转让合同》，约定：张艳丽出售给毛昭荣的房屋价格为50000元，款付清后，张艳丽将房产证转交给毛昭荣。关于房屋价格为何变更为50000元，毛昭荣解释，因张艳丽在转让房屋之前向毛昭荣借款15000元一直未予偿还，故将此笔借款一并纳为房款。因毛昭荣入住讼争房屋长达20年的时间内，经无数次催办，张艳丽、李建平至今仍不协助办理产权过户手续，由此成讼。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、双方当事人之间是否存在房屋买卖关系？涉案房屋转让合同是否有效？二、被上诉人是否应当协助办理产权过户？一、关于双方当事人之间是否存在房屋买卖关系，以及房屋转让合同是否有效的问题。（一）关于双方当事人之间是否存在房屋买卖关系的问题。1、毛昭荣陈述，房屋转让行为发生在1995年，但是鉴于熟人关系和彼此信任等因素，双方并未签订书面合同，后于2004年补签了转让协议。虽然张艳丽不承认转让房屋，也否认2004年二位证人陪同毛昭荣一起找到她补签了买卖合同，但是，根据二审证人出庭作证的情况，足以认定2004年7月毛昭荣和二位证人一起去宜昌长阳找过张艳丽，目的是商量买房子补签协议一事。张艳丽、毛昭荣在采石场进行协商后，毛昭荣一行到县城镇上打印协议回采石场再次找到张艳丽，张艳丽在协议上签字。因此，本院认定毛昭荣与张艳丽就转让房屋的交易补签了《房屋转让合同》。2、张艳丽主张，毛昭荣提交的《房屋转让合同》是虚假的，是复印件，其上张艳丽的签名是虚假的。因对比一审卷宗中毛昭荣确认的《房屋转让合同》原件（第13页）和提交的复印件（第22页），二者之间有明显差异，凭直观判断，不能认定第13页的《房屋转让合同》是复印件。张艳丽主张合同虚假、是复印件只是其单方陈述，并没有依据支撑。在存在签订过《房屋转让合同》这一协议，以及毛昭荣提交的协议原件没有明显伪造或者属于复印件痕迹的前提下，张艳丽应当承担证明《房屋转让合同》虚假且系复印件的证明责任。3、一审时，张艳丽于2014年3月28日提出对《房屋转让合同》和《收条》上的笔迹和证据形成时间进行鉴定。因毛昭荣明确承认《收条》原件遗失，提交给法院的是复印件，故《收条》是复印件并不影响对《房屋转让合同》真实性的鉴定。但是张艳丽在2014年12月22日，又以上述文书上的“张艳丽”签名均系复印件为由撤回申请，理由并不充分，应当视为其放弃举证权利。4、张艳丽、李建平一审证据失权，在二审中本不再具有重新申请鉴定的诉讼权利，但是鉴于二审中张艳丽、李建平坚持《房屋转让合同》是伪造的，故本院征得毛昭荣同意后，在二审程序中仍然给予张艳丽、李建平对《房屋转让合同》是否是原件、张艳丽签名是否属实申请司法鉴定的权利，并明确告知举证责任在被上诉人一方。但是张艳丽、李建平仍然以合同是复印件、不能采信、不能作为鉴定依据、有违举证责任等为由，放弃鉴定。5、张艳丽称讼争房屋是出租给毛昭荣居住的，约定租金标准为每月100元。但是张艳丽在长达20年的时间内，从来未收取过租金。张艳丽称，其不收取租金的原因，一是因为在出租之初李建平说100元租金不值得收取，二是长期照顾生病的父亲没有精力。对此本院认为，①在约定房屋出租且约定了租金的情况下，在长达20年的时间内从来不收取租金，本就不符合常理。②张艳丽在父亲过世后数年期间也没有关注过该房屋。③在2004年补签合同时，如果毛昭荣是承租张艳丽的房屋却要求签订买卖合同，一般情况下双方势必发生争执。而二位证人均陈述毛昭荣和张艳丽在协商的过程中并未发生争执，且在协商完成后签订了书面协议。④在房屋买卖合同关系中，出卖人应当将产权证交付给买受人，而在房屋租赁关系中，出租人没有必要将房产证交付给承租人。毛昭荣在房改时，以购买房屋时从张艳丽处取得的60﹪所有权的产权证为据，补交差价款后获得全产权的房屋所有权证。张艳丽否认转让房屋，同时也否认在转让房屋时交付了产权证，对毛昭荣为什么能够持有原60﹪产权证，其解释是因为房改时自己没有时间办理手续，因此将产权证交给毛昭荣帮助办理。对此本院认为，如果张艳丽所述属实，那么在1999年产权证办理完毕后，张艳丽应当向毛昭荣索回权属证书，但是张艳丽也没有向毛昭荣主张过权利。故张艳丽关于出租的陈述不合常理，也没有证据支持，对其辩解本院不予采信。6、关于价款的给付。毛昭荣起诉状中表述为“原告当即向被告交付购房款5万元”。一审庭审时陈述：购房时支付现金35000，加上张艳丽此前的借款15000元，当时没打收据，故在2004年补签合同时，要求张艳丽出具了一份50000元的收条。一审认定上述陈述的矛盾是导致毛昭荣的诉讼请求不被支持的理由之一。对此本院认为，虽然毛昭荣的起诉状和当庭陈述有差异，但是，毛昭荣持有的2004年书面合同上明确记载房屋出售价格50000元，在张艳丽否认收取过房款的情况下，毛昭荣对房款由35000元变更为50000元的经过的陈述可能对己不利，但毛昭荣仍作出上述陈述，反倒是一种实事求是的态度，且其陈述具有合理性，《房屋转让合同》约定的价款也能够印证其陈述。故一审将毛昭荣关于价款的陈述认定为导致原告举证不能的理由不当。张艳丽与毛昭荣补签的合同上约定房屋价款50000元，故虽然毛昭荣不能提交收条，但是根据合同中关于款付清后移交房产证的约定，结合毛昭荣入住20年、且持有产权证的事实，足以认定毛昭荣支付了购房对价。7、一审认为毛昭荣庭审时表述其补交了40%产权费用，但是未提交相应的付款证据，也是导致举证不能、请求不被支持的因素之一。对此本院认为，首先，毛昭荣是否交纳40%房改差价款，并不影响房屋转让合同的成立，故不因此导致举证不能；其次，张艳丽即不持有产权证，也没有自己交纳房改差价款的证据，故在没有相反证据的情况下，根据毛昭荣已经取得100﹪产权证的事实，可以认定是毛昭荣交纳了房改差价款。综上，本院认为，根据张艳丽在1995年将房屋交付给毛昭荣居住后，长达20年的期间不予关注，产权证由毛昭荣持有，其辩称出租又从未收取过租金，以及2004年补签《房屋转让合同》的事实，足以认定张艳丽将讼争房屋转让给毛昭荣，双方之间成立买卖合同关系。（二）关于房屋转让合同是否有效的问题。一审庭审中被上诉人代理人曾经提出，合同上只有张艳丽一人的签名，房子属于夫妻共同财产，故属于无权处分，合同无效。因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济明确进行了规制，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，不因为出卖人无权处分而无效。故根据上述规定，即使张艳丽未经丈夫李建平同意擅自出售夫妻共同共有房屋，其行为构成无权处分，但其与买受人毛昭荣之间签订的房屋转让合同仍然有效。另，转让协议亦没有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的相关情形，故涉案房屋买卖合同有效。关于本案的房屋买卖合同是否属于无权处分的问题。在二审庭审中，李建平辩解讼争房屋是出租而非出售，且认为租金太少不值得收取，并表示一直知道毛昭荣在讼争房屋居住。其所述出租房屋的辩解不能成立，故根据李建平的陈述，足以认定李建平明知房屋被张艳丽转让给毛昭荣，且在长达20年时间内从未表示过异议。鉴于此，虽然合同是张艳丽一人签订，但李建平知情且未持异议，故张艳丽签订转让合同的行为不构成无权处分。二、关于被上诉人张艳丽、李建平是否应当协助办理产权过户的问题。因《房屋转让合同》有效，且张艳丽的转让行为不构成无权处分，故讼争房屋的共同共有人张艳丽、李建平均应当依法全面履行合同义务，协助买受人毛昭荣办理产权过户。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律不当，上诉人毛昭荣的上诉理由成立。据此，本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销荆州市荆州区人民法院（2014）鄂荆州区民初字第00337号民事判决；二、毛昭荣与张艳丽签订的《房屋转让合同》有效；三、张艳丽、李建平于本判决生效之日起10日内，协助毛昭荣办理荆州市沙市区洪苑二村19栋1门4楼8号（房产证号为荆州房权证沙字第××号）房屋的权属过户登记。一、二审案件受理费各1000元，共计2000元，均由张艳丽、李建平负担。本判决为终审判决。审判长 李慧敏审判员 郭 莉审判员 韩秀士二〇一五年八月三日书记员 唐君玲 来源：百度搜索“”