（2015）穗番法楼民初字第314号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-01
案件名称
柯惠华与广州市番禺信业房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柯惠华,广州市番禺信业房地产发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十八条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法楼民初字第314号原告：柯惠华，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：罗浪，广东博商律师事务所律师。被告：广州市番禺信业房地产发展有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：张锦锡，职务：董事长。委托代理人：肖沛闳、周穗芳，被告员工。原告柯惠华诉被告广州市番禺信业房地产发展有限公司商品房预约合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员邓雪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯惠华的委托代理人罗浪、被告广州市番禺信业房地产发展有限公司的委托代理人肖沛宏、周穗芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月26日，刚从汕头来穗探望案外人李某的原告，即在未经李某授权及受到被告相关销售人员蛊惑的情况下，便以李某的名义与被告签订《尚上名筑商品房认购书》及相关附属文件。案外人李某获悉后，当即对原告的行为表示不认可。为了解决这个问题，原告委托案外人于2014年10月28日请假前往涉案物业售楼处，欲协商撤销上述认购书，并要求退还原告所代为支付的三万元定金。然而，被告售楼处的销售人员却多番推诿不肯协助原告撤销涉案的认购书，甚至口出侮辱原告及其亲属的言语。对此，原告委托案外人又于2014年10月29日委托律师，向被告发函要求撤销涉案认购书，但亦未能得到被告的回复，被告此举严重影响原告的正常生活。为此，为维护自身的合法权益，现起诉要求：确认原告以案外人李某名义与被告于2014年10月26日签订的《尚上名筑商品房认购书》无效，并判令被告向原告返还认购定金人民币3万元及相应的利息，并赔偿原告因此遭受的损失1000元。本案诉讼费由被告负担。被告辩称：我方认为原告具有完全民事能力，可以独立进行民事活动，原告与被告签订的认购书无需经得案外人李某的同意，并且双方签订的认购书不存在合同法第52条列举的合同无效之一，我方认为双方签订的合同书是有效的。经审理查明：2014年10月26日，原告以案外人李某名义与被告签订了《尚上名筑商品房认购书》（编号：C0000241，以下简称《认购书》），约定李某向被告购买被告开发的商品房，房屋总价1015000元。签订认购书当日需缴付认购定金30000元，双方须在2014年11月4日前签署《商品房买卖合同》。原告在《认购书》下方签名“李某（柯惠华代）”。原告当日以刷卡形式向被告支付了《认购书》约定的定金30000元，被告也开出了以李某为交款人的《收据》。《认购书》的附件之一《尚上名筑认购须知》第二条“认购程序及注意事项”第3点约定：“认购书须在约定期限内，按约定的付款时间及已选择之付款方式缴交首期楼款及相关费用，并在签署《商品房买卖合同》等相关文件前必须付清首期房款及相关费用。逾期的则视为自动放弃认购权，本公司有权对其认购物业另行出售，所付定金不予退还。”此后李某以原告的上述行为未经其同意为由，于2014年10月28日前往被告处要求撤销原告所签署的《认购书》，但被被告拒绝。2014年10月30日，李某又以《律师函》的形式要求撤销《认购书》并返还定金。2014年11月5日，被告向李某发出《签约通知书》，要求李某在3日内（即2014年11月8日前）到被告售楼部办理购房手续。李某未前往办理。2014年11月10日，被告向李某发出《解约通知书》，告知李某正式解除双方签订的《认购书》，并没收预付的定金30000元。原告遂提起诉讼。审理过程中，原告称与李某是母子关系，但未提供证据证实。原告所主张的损失1000元据称发生在与被告协商退还定金的过程中，但未保留证据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的《认购书》不具备上述任何一种情形，原告要求确认该认购书无效，不予支持。本案纠纷实质上是原告在没有代理权的情况下代理李某订立了合同，由此产生的法律后果以及导致的损失由谁负担。对此，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”现李某对于原告的代理行为不予追认，相关的法律责任应由原告承担。鉴于双方均无继续履行《认购书》的意思表示，被告也以书面形式告知原告解除《认购书》，因此本院认定该《认购书》有效但已解除。按照双方在《认购书》和《尚上名筑认购须知》中的约定，定金本应由被告没收，但结合本案实际情况来看：（一）李某在签订《认购书》后2天就联系被告，此后多次向被告要求撤销《认购书》，被告完全可以即时将涉案商品房另售他人，事实上并不会给被告造成损失；（二）商品房买卖是典型的卖方市场，本案《认购书》和《尚上名筑认购须知》均由被告制作，原告相对于被告处于弱势地位，其谈判合同条款的能力极为有限，被告在合同条款中对于违约责任的设置，完全由被告决定；（三）商品房买卖合同动辄上百万，对双方尤其是购房者权利义务影响较大，被告作为开发商也应承担一定的审慎审查义务，以体现对达成合同的诚意，本案被告在签订《认购书》时未作任何审查，对造成本案损失也有一定过错。结合原、被告的过错大小，本案定金应由被告退还原告20000元，原告自行承担10000元损失为宜。鉴于被告拖欠定金的行为事实上给原告造成了一定损失，原告要求参照银行同期贷款利率计付利息，应予支持，利息应从李某第一次前往被告处要求撤销《认购书》的时间即2014年10月28日开始起算为宜。原告要求被告另行赔偿损失1000元，无事实和法律依据，不予支持。原告的其余诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1、被告广州市番禺信业房地产发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告柯惠华退还定金20000元及利息（利息以20000元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率从2014年10月28日起计至清偿之日止）；2、驳回原告柯惠华的其余诉讼请求。本案受理费288元，由原告柯惠华负担100元，被告广州市番禺信业房地产发展有限公司负担188元。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员 邓 雪二〇一五年八月三日书记员 周明明 微信公众号“”