（2015）穗中法民五终字第2328号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-08-21

案件名称

广州御富物业管理有限公司与黄国昌、朱如英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州御富物业管理有限公司,黄国昌,朱如英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第2328号上诉人（原审原告）：广州御富物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代理人：钟翔宇，该公司总经理。委托代理人：许可，广东仁美律师事务所律师。委托代理人：郭庆新，该公司职工。被上诉人（原审被告）：黄国昌，香港居民。被上诉人（原审被告）：朱如英，香港居民。两被上诉人共同委托代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。上诉人广州御富物业管理有限公司（以下简称御富公司）因与被上诉人黄国昌、朱如英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区多宝路211号、213号房屋的产权于2012年3月20日及4月16日分别登记在黄国昌、朱如英名下，上述产权登记的用途均是：首层为商业，其余为住宅。涉案房屋及相连的房屋于2000年被文物保护部门核定为文物，并在该相连房屋的前端部位设立“文物保护”等标志。2012年2月2日，黄国昌、朱如英公证委托冼穗萍、齐某代为对上述两房产进行出租等行为。2012年9月5日，委托代理人冼穗萍、齐慧娅（甲方）与御富公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区多宝路211号、213号房地产出租给乙方作商业经营及住宅用途使用，租赁期限自2012年12月1日至2020年11月30日止，2012年12月1日至2014年11月30日每月租金为人民币90000元；2014年12月1日至2017年11月30日每年租金递增5%；2017年12月1日至2020年11月30日每年租金递增10%。乙方向甲方交纳180000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应负的修缮责任，装修期内乙方要注意安全施工，如发生安全问题一概与甲方无关。由2012年9月6日至2012年11月20日为免租装修期等。签订合同后，御富公司在向黄国昌、朱如英支付了180000元的合同保证金以及租金255000元，并对涉案房屋进行了装修。2012年11月21日，广州市文化广电新闻出版局以“擅自修缮不可移动文物，明显改变文物原状”为由向御富公司发出《停工通知》。2013年5月16日，广州市文化市场综合行政执法总队作出穗文总罚字（2013）第1020号《行政处罚决定书》，以未经许可，擅自对广州市文物保护单位“多宝路211号、213号旧民居建筑”进行修缮为由，给予御富公司罚款80000元的行政处罚。2013年7月13日，御富公司（乙方）与黄国昌、朱如英（甲方）签订《确认函》，内容是“乙方承租的广州市荔湾区多宝路211号、213号，至2013年7月13日，乙方未按合同约定时间交租，合计共欠5个月未交，现乙方同意撤场。遗留下的乙方物品（见清单1份）交给甲方，乙方同意不拆除，双方确认以现状交接场地。2013年7月15日前的债权债务由乙方承担与甲方无关，甲方接收日之后该场地的债权债务由甲方承担与乙方无关”。原审另查明，御富公司于2012年6月26日成立，法定代表人是钟翔宇。因本案纠纷，御富公司于2014年6月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令黄国昌、朱如英：1、返还御富公司已支付的租金和押金共计435000元；2、赔偿御富公司已支付的装修费用共1586000元；3、赔偿御富公司已支付的购买设备款共61000元；4、赔偿御富公司已支付的广告费共105000元；5、赔偿御富公司被广州市文化市场综合行政执法总队处以的罚款共80000元。黄国昌、朱如英原审答辩称：不同意御富公司的全部诉讼请求。涉案房屋在90年代已在显著位置标注为文物，双方签订的租赁协议是在充分协商的前提下自由平等签订，黄国昌、朱如英已口头明确告知涉案房屋是文物，御富公司承租涉案房屋时已充分的勘察，故御富公司不可能不了解，不清楚的。对涉案房屋进行适当进行装修，肯定会经过政府部门及文物部门进行报批，进行专业性的装修，黄国昌、朱如英认为御富公司在明知涉案房屋是文物，但在装修时并没有报政府部门的同意，导致文物部门责令其停止施工，其损失后果应当由御富公司承担。广州市文化市场综合行政执法总队罚款的事实与黄国昌、朱如英无关。对于第一项诉讼请求的租金及押金是依照租赁合同来收取的，御富公司使用黄国昌、朱如英的房屋应该支付租金，现在御富公司还欠黄国昌、朱如英5个月的租金，该押金是用来冲抵相关的租金，不应该返还。原审法院认为：涉案房屋已于2000年期间被核定为文物并设立保护标志。《中华人民共和国文物保护法》第二十一条规定“国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养；非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养……。对不可移动文物进行修缮、保养、迁移，必须遵守不改变文物原状的原则。”。第二十五条规定“非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。非国有不可移动文物转让、抵押或者改变用途的，应当根据其级别报相应的文物行政部门备案……”。《广州市文物保护规定》第十七条第二款规定“法律、法规规定利用不可移动文物应当办理有关审批手续的，利用人应当依法办理。文物行政主管部门应当在收到不可移动文物利用申请后的十五个工作日内组织专家对其利用的合理性进行论证。”。第二十一条规定“不可移动文物保护管理责任人可以依法合理利用文物，要求文物行政主管部门提供文物保护、修缮方面的信息和技术指导……”。根据上述规定涉案房屋被核定为文物，黄国昌、朱如英是该房产的保护管理责任人，但黄国昌、朱如英仍可依法合理利用涉案房屋，包括按原用途出租使用及依法定程序进行装修。因此，黄国昌、朱如英将涉案房屋出租给御富公司并允许其进行装修没有违反法律规定。但黄国昌、朱如英作为涉案房屋的保护管理责任人对御富公司违法施工的行为没有及时制止，导致合同解除及退还场地，黄国昌、朱如英存在一定过错，故御富公司要求黄国昌、朱如英退还押金的诉讼请求，并无不当，原审法院予以支持。由于涉案房屋在2013年7月13日才退还给黄国昌、朱如英，御富公司已实际使用了该房屋，御富公司要求黄国昌、朱如英退还已付租金的诉讼请求，有违合同约定，原审法院不予支持。御富公司和黄国昌、朱如英在办理退场时所签订的《确认函》已明确：遗留下的御富公司物品交给黄国昌、朱如英，御富公司同意不拆除，双方确认以现状交接场地等，应视为双方约定以上述方式处置涉案房屋所遗留的装修物及设备。现御富公司又要求黄国昌、朱如英赔偿装修费用及设备款，有违上述约定，原审法院对该诉讼请求不予支持；御富公司的证据不能证明其所办理的广告业务与本案纠纷存在因果关系，故御富公司要求黄国昌、朱如英赔偿已付广告费用的诉讼请求，原审法院不予支持；广州市文化广电新闻出版局及广州市文化市场综合行政执法总队是针对御富公司未依法律规定办理审批手续，擅自对涉案房屋进行装修及在收到停工通知后未及时补办报建审批手续的违法行为，分别作出停工及罚款等行政制裁措施，故御富公司要求黄国昌、朱如英赔偿已付罚款的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。御富公司作为涉案房屋的使用人，应对涉案房屋的状况及所签订的合同负有谨慎义务，但御富公司未尽谨慎义务并以对涉案房屋被核定为文物及应承担的责任一事不知情为由进行答辩，有违法律规定，原审法院对上述理由不予采纳。为此，依照《中华人民共和国文物保护法》第二十一条、第二十五条，《广州市文物保护规定》第十七条第二款、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，原审法院于2014年11月5日作出如下判决：一、黄国昌、朱如英自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州御富物业管理有限公司返还合同保证金180000元；二、驳回广州御富物业管理有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费24936元，由广州御富物业管理有限公司承担21036元，黄国昌、朱如英承担3900元。判后，上诉人御富公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。双方缔约时，黄国昌、朱如英并无告知御富公司涉案房屋为文物，也未提供证据证明该事实。御富公司事后因收到文物部门的停工通知才得知涉案房屋是文物的事实，原审认定御富公司得知涉案房屋为文物欠缺合理依据。二、原审法院适用法律错误。黄国昌、朱如英应承担御富公司支付的八万元文物部门的罚款。根据《中华人民共和国文物保护法》第二十一条、《广州市文物保护规定》第十九条第二项，第二十条第四项的规定，涉案非国有不可移动文物的保护责任人为文物的所有人即黄国昌、朱如英，在对文物进行装修时应依法由黄国昌、朱如英履行向文物行政主管部门的报批义务。原审法院对此亦认为黄国昌、朱如英没有及时制止御富公司的装修行为存在过错，御富公司在对涉案房屋的文物性质完全不知情的情况下进行使用的过程中，被文物执法部门要求停工且罚款并恢复原状，作为文物保护管理责任人，该罚款应由没有尽到保护责任及报批义务的黄国昌、朱如英承担。三、御富公司并无实际使用涉案房产，黄国昌、朱如英应依约退还御富公司已经支付的保证金及租金。双方约定涉案房屋的租赁期为2012年12月1日至2020年11月30日，但在御富公司不知道涉案房屋为文物的情况下对其进行装修时，文物执法部门于2012年11月21日对御富公司发出停工通知，因此御富公司根本无法对涉案房屋进行任何的有效实际使用，黄国昌、朱如英应依约退还御富公司已经支付的保证金180000元及租金255000元。四、御富公司基于对黄国昌、朱如英的缔约信赖，在对涉案房屋的文物性质完全不知情的情况下依生产计划进行装修、购入设备、广告宣传，但之后却被执法部门要求停工且罚款，导致合同的目的无法实现。黄国昌、朱如英的隐瞒行为严重违背了缔约的诚实信用原则，不仅严重影响了御富公司的生产工作计划与经营活动，且给御富公司造成了严重的经济损失，根据我国《合同法》第四十二条第二项规定，黄国昌、朱如英应依法赔偿御富公司合理支出的装修费1586000元，购买设备费61000元，广告发布费105000元。综上所述，御富公司上诉请求撤销原审判决，依法将本案发回重审或改判支持御富公司原审全部诉请。被上诉人黄国昌、朱如英答辩称：不同意御富公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；御富公司的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。一、双方签订租赁合同的时候，黄国昌、朱如英已经口头明确告知御富公司租赁房屋是文物，而且政府部门已经在涉案房屋外墙标注了文物的标志。御富公司作为租赁者不可能未发现这么显示的标志，也不可能未对房屋及周围环境进行勘察，御富公司认为其不知涉案房屋是文物，且黄国昌、朱如英未告知其涉案房屋是文物，不合情理。二、文物部门开具罚款决定的问题，因被罚款一方载明是御富公司，这是文物部门依法作出的决定，既然被处罚人是御富公司，就依照相关的法律接受处罚，不能将处罚责任推卸至黄国昌、朱如英。三、御富公司已经使用了涉案房屋，黄国昌、朱如英在一审已经提交了证据证明，双方在交接移交房屋的时候，御富公司已经遗留了使用房屋的小个体户，御富公司在收回房屋的时候还向小租户补偿了很多费用。现在黄国昌、朱如英支付的补偿款项及场地租金的诉讼还在审理过程中。四、一审法院对御富公司主张的装修款、设备款、广告宣传费的认定，符合事实，适用法律正确，请求二审法院维持该认定。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院另查明：一、广州市文化市场综合行政执法总队于2013年5月16日作出的《行政处罚决定书》载明“被处罚人：钟翔宇。主要违法事实和证据：2013年1月17日广州市文化市场综合行政执法总队对位于广州市多宝路211、213号旧民居建筑进行了执法检查，现场发现被处罚人未经许可，擅自对广州市文物保护单位‘多宝路211号、213号旧民居建筑’进行修缮。广州市文化市场综合行政执法总队现场要求立即停止施工。后经鉴定，施工对文物建筑造成了较大损坏和安全隐患。……给予行政处罚的种类：罚款人民币80000元。……”。御富公司二审称此次行政处罚决定是针对其于2012年11月21日之前的装修行为作出的。二、御富公司原审提供以下证据：1、御富公司（甲方）与广东西南建设工程有限公司（乙方）于2012年9月5日签订的《房屋装修装饰合同》，合同约定“……工程项目及承包范围：具体详见《工程预算书》；施工日期自2012年9月6日始至2012年12月20日；工程总额1930000元。工程付款方式及其他相关的约定：①签署本合同7日内，乙方垫资备料，并进场开工；②当乙方完成总工程量的30%后，经甲方该项目相关授权人确认无误后，在5个工作日内，甲方应支付该合同款项的20%给予乙方计386000元；③当乙方完成总工程量的70%后，经甲方该项目相关授权人确认无误后，在5个工作日内，甲方该次应支付本合同款项的40%给予乙方计772000元……”；2、预算报价（2012年10月26日出具）、《多宝路211-213号1-4层室内装修进度表》2份，编制时间分别为2012年8月23、10月26日；3、加盖“广东西南建设工程有限公司”公章、载明收到御富公司工程款、编号分别为NO5994461（金额386000元、2012年9月6日）、NO5994462（金额100000元、2012年10月3日）、NO5994463（金额200000元、2012年10月15日）、NO5994464（金额200000元、2012年10月27日）、NO5994465（金额300000元、2012年11月8日）、NO5994466（金额400000元、2012年11月19日），合计为1586000元，证明其装修损失1586000元；御富公司二审明确上述款项的支付均以现金方式支付，无款项来源的其他凭证。黄国昌、朱如英原审质证认为上述证据的真实性均无法确认，装修未经黄国昌、朱如英同意擅自装修。三、御富公司原审提供黄某分别于2012年12月19日、2013年1月9日、2013年2月8日向案外人向赵某转帐40000元、15000元、6000元的事实，据此主张其支付设备款61000元；御富公司二审陈述称上述设备是在淘宝上购买的，黄某是御富公司的股东之一，没有购物清单；黄国昌、朱如英对该项设备款61000元不予确认。四、御富公司提供其分别于2013年1月21日、2月17日、2013年2月20日与案外人签订的广告发布合同、电台发布广告合同书等及银行电子回单3张，证明御富公司法定代表人钟翔宇向案外人支付上述广告费共105000元的事实，黄国昌、朱如英原审对该证据不予认可，并称无法证明御富公司是为了涉案房屋的经营发布的广告。五、御富公司与黄国昌、朱如英二审确认双方于2013年7月13日签订的《确认函》是双方的真实签名。另外，御富公司陈述称：《确认函》及清单都是双方认可的；当时黄国昌、朱如英要求御富公司支付租金，御富公司认为是对方违约，在2013年7月份双方同意由御富公司先撤场；双方签订《确认函》，但黄国昌、朱如英不肯在清单上签字；签订《确认函》的目的仅仅是确认御富公司在涉案场地还遗留的物品，为御富公司主张权利作证据上的保全；《确认函》并没有双方放弃向对方主张违约责任的权利的约定。黄国昌、朱如英陈述称该《确认函》是双方就权利义务的了结，黄国昌、朱如英不再向御富公司追偿欠付的租金，御富公司也不得向黄国昌、朱如英要求物品的费用。本院认为：原审法院对御富公司与黄国昌、朱如英之间就涉案租赁合同纠纷中的权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对御富公司的上诉主张，本院认定如下：一、双方对合同解除、退还场地的责任承担问题。黄国昌、朱如英主张其在签约时已将涉案房屋为文物的事实告知了御富公司，因黄国昌、朱如英未提供证据证明，本院不予采信。但涉案房屋于2000年已被文物部门核定为文物并在该相连房屋前端部位设立了“文物保护”等标志，御富公司作为承租人，理应对涉案房屋具体情形和周边环境进行全面了解，其辩称不知道涉案房屋为文物理由牵强。御富公司因对涉案房屋进行装修的过程中，明显改变了文物原状导致被相关部门停工及处罚；黄国昌、朱如英作为涉案房产的保护管理责任人未对御富公司违法施工的行为予以规范和及时制止，导致合同解除、退还场地，双方均有过错。原审判令黄国昌、朱如英退还押金180000元给御富公司，公平合理。二、御富公司主张黄国昌、朱如英赔偿其80000元文物部门罚款的问题。因御富公司擅自修缮涉案房屋，已被广州市文化广电新闻出版局于2012年11月21日以“擅自修缮不可移动文物，明显改变文物原状”为由发出《停工通知》。但御富公司仍擅自施工，后被广州市文化广场综合行政执法总队要求立即停工，并于2013年5月16日被罚款80000元。这均是因御富公司未依法律规定办理审批手续，擅自对涉案房屋进行装修，在收到停工通知后仍未及时纠正造成的，该行政处罚的后果理应由其自行承担。御富公司要求黄国昌、朱如英赔偿其已付罚款诉请，没有事实和法律依据。御富公司主张该行政处罚是针对其前次装修行为作出的，亦无依据，本院不予支持。三、御富公司主张黄国昌、朱如英退还租金255000元的问题。由于黄国昌、朱如英已依约将涉案房屋交付给御富公司，御富公司于2013年7月13日才退还给黄国昌、朱如英。御富公司已实际占用该房屋，理应承担付租义务并也实际支付了租金，御富公司现要求黄国昌、朱如英退还已付租金的诉讼请求，有违合同约定，应予驳回。四、关于御富公司主张黄国昌、朱如英赔偿其设备费、装修费的问题。因御富公司和黄国昌、朱如英在办理退场时所签订的《确认函》已明确约定遗留下的御富公司物品交给黄国昌、朱如英，御富公司同意不拆除，双方确认以现状交接场地等，应视为双方约定以上述方式处置涉案房屋所遗留的装修物及设备。黄国昌、朱如英主张该《确认函》是双方就权利义务的了结，较为符合常理，予以采纳。现御富公司又要求黄国昌、朱如英赔偿装修费用及设备款，有违上述约定。并且，对于装修费的支付，御富公司所提供的《房屋装修装饰合同》、《预算报价》、《装修进度》存在时间不吻合的情况，六张收据编号相连且无转账记录或款项来源凭证，黄国昌、朱如英也不予确认。本院认为御富公司所提交的上述证据不足以形成御富公司对涉案房屋进行装修实际支付了装修费1586000元的有效证据链；御富公司所举证据亦不能证明其主张的设备费损失，因此原审未支持御富公司的上述诉请，并无不妥。五、御富公司诉请黄国昌、朱如英赔偿其广告费损失105000元的问题。因御富公司所举证证据不足以证明上述广告费用与涉案房屋经营及本案纠纷存在关联，且涉案装修工程于2012年11月21日已被责令停工，在装修问题尚未解决的情况下，御富公司自行与案外人签订三份合同并支付广告业务费用，相应后果亦应由其自行承担。御富公司要求黄国昌、朱如英赔偿其广告费用的诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人御富公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21036元，由上诉人广州御富物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　岳为群审　判　员　　郑怀勇代理审判员　　柳玮玮二〇一五年八月三日书　记　员　　璩方慧搜索“”