（2015）徐民终字第2330号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-10-08
案件名称
徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会与张广美房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张广美,徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十一条，第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民终字第2330号上诉人（原审被告）张广美。被上诉人（原审原告）徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会，住所地徐州市云龙区城东大道徐州医学院对面。法定代表人陈兴海，该委员会主任。委托代理人李进，江苏忠清律师事务所律师。委托代理人马西军，江苏忠清律师事务所律师。上诉人张广美与被上诉人徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会（以下简称店子社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2015)云民初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人张广美，被上诉人店子社区居委会的委托代理人李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。店子社区居委会原审诉称：2012年7月31日，双方之间签订将店子社区居委会所有坐落在徐州市云龙区店子社区厨具市场前扣板房18号出租给张广美使用，该合同明确约定租赁期限、租金及缴纳期与双方的权利义务、合同变更与终止、违约金等事项，店子社区居委会严格按照合同约定全面履行了自己应尽的义务，而张广美却时至今日仍拖欠租金拒不给付，店子社区居委会也多次要求张广美退还房屋，补齐所欠房租但均被拒绝。故诉至法院，起诉后，张广美已经与店子社区居委会重新签订了新的租赁合同并缴纳了部分租金，故店子社区居委会的第一项诉讼请求即要求依法解除双方之间租赁合同的诉请不再主张，并变更第二项诉请为要求张广美支付2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋占有使用费6000元及违约金10000元，诉讼费用由张广美承担。张广美原审未到庭，未进行答辩。原审法院经审理查明：2012年7月31日，双方签订《租赁合同书》一份，该合同约定，店子社区居委会将其所有的厨具市场前扣板房18号、19号建筑面积约23平方米租赁给张广美使用，租赁期限自2012年8月1日起至2013年7月31日止，租金6000元。租金采取先缴纳后使用按年上交的方式实施，合同签订应先缴纳当年全年租金6000元、押金3000元。依次缴纳时间应按初次缴纳日期提前十天交清下一次应缴租金，否则视为违约。双方商定每项违约金为10000元。合同签订后，双方均按照合同约定履行了各自合同义务。合同到期后，双方没有续签合同，张广美仍然租用该扣板房，东店子社区也同意其继续租用，但提出其没有缴纳2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金6000元。原审法院认为：双方之间签订的租赁合同书是双方当事人真实意思的表示，且主体适格，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对当事人均具有法律约束力。该合同租赁期限届满后，双方虽然没有续签租赁合同，但是张广美仍然使用该扣板房，东店子社区居委会亦没有提出异议，原租赁合同继续有效，张广美仍应当按照约定支付租金，故店子社区居委会要求张广美按照原租赁合同约定的租金数额支付2013年8月1日至2014年7月31日期间租金6000元的诉讼请求，因符合事实及合同约定，法院依法予以支持。店子社区居委会要求张广美按照约定支付违约金10000元的诉讼请求，虽符合约定，但是数额过高，法院依法调整为5000元。遂判决：一、张广美于判决生效之日起十日内给付店子社区居委员会2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋租金6000元、违约金5000元；二、驳回店子社区居委会的其他诉讼请求。上诉人张广美不服上述民事判决，向本院提起上诉称：张广美已经交纳了被上诉人所主张的租金，请求二审法院依法改判，支持我们的上诉请求。被上诉人店子社区居委会辩称：被上诉人未收到过上诉人的租金，也没有给上诉人开过租金的票据，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的请求。上诉人在二审期间向法庭提交如下证据：1、2013年9月10日朱锁安给郝玉海出具的18、19号房屋的收款收据12000元（复印件），证明上诉人已经交纳了被上诉人主张的租金；2、郝玉海与张广美的结婚证，证明张广美与郝玉海之间系夫妻关系。被上诉人质证认为证据1是复印件，对其真实性不予认可，但认可朱锁安在2013年时是被上诉人的工作人员，主要负责管理涉案房屋所在的市场；对证据2的真实性没有异议。二审期间本院经上诉人申请，从被上诉人处调取了朱锁安给十余位承租户所开具的2013年租金的发票复印件，且被上诉人的工作人员陈述所留存的复印件均是由承租户提交的原件复印得来，其中包括上诉人向法庭提交的2013年9月10日朱锁安给郝玉海出具的18、19号房屋的收款发票。双方当事人对法庭所调取的材料及所记录的谈话笔录均无异议。二审法院经审理查明，2013年9月10日上诉人将18号房屋2013年的租金6000元交纳给朱锁安，并取得了朱锁安出具的收款收据。而朱锁安在2013年时为被上诉人的工作人员，主要负责管理涉案房屋所在的市场，并收取相关费用。其余事实和一审法院认定的事实一致。经当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人所主张的租金及违约金应否予以支持。本院认为：上诉人在二审期间提交的2013年9月10日朱锁安给郝玉海出具的18、19号房屋的收款收据虽然为复印件，但是结合二审法庭从被上诉人处所调取的材料以及所记录的笔录，以及上诉人与郝玉海的结婚证，能够证明2013年9月10日上诉人将18号房屋2013年的租金6000元交纳给朱锁安，并取得了朱锁安出具的收款收据。朱锁安在2013年时为被上诉人的工作人员，主要负责管理涉案房屋所在的市场，并收取相关费用。综上，本院认为上诉人已经交纳了2013年18号房屋的租金6000元。同时，在二审庭审时，被上诉人明确表示如果上诉人交纳了2013年18号房屋的租金，其不再主张违约金。因此，被上诉人所主张的租金及违约金，不应予以支持。综上，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，应当予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1139号民事判决。二、驳回徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会的诉讼请求。一审案件受理费145元、二审案件受理费75元，由徐州市云龙区黄山街道办事处店子社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠代理审判员 崔金城代理审判员 吴 丹二〇一五年八月三日书 记 员 宗 正 关注公众号“”