（2015）济民一终字第756号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-17
案件名称
庞军与中铁十局集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第756号上诉人（原审被告）庞军，男，1961年4月24日出生，汉族，济南市铁路局公安处职工，住济南市。委托代理人王晖（系上诉人庞军之妻），女，1962年8月11日出生，汉族，退休职工。被上诉人（原审原告）中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人张炳林，董事长。委托代理人林海，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托代理人张广瑞，北京市瑞（济南）律师事务所实习律师。上诉人庞军因与被上诉人中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁十局物业公司）物业服务合同纠纷不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人庞军的委托代理人王晖，被上诉人中铁十局物业公司的委托代理人林海、张广瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2009年11月9日，济南鲁铁物业管理有限责任公司（以下简称鲁铁物业公司）与庞军签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“某小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：庞军购买的房屋为“某号”；约定“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若庞军违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，鲁铁物业公司有权要求补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，庞军按照132.92平方米、每月每平方米0.78元的标准预交了2009年11月9日至2010年5月8日的物业管理服务费。此后庞军未交纳物业管理服务费。涉案房屋现尚未办理房屋所有权书。2009年6月10日，鲁铁物业公司名称变更为中铁十局物业公司。现中铁十局物业公司要求庞军按照132.92平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2010年5月9日至2014年6月30日、共计49个月的物业管理服务费，本案中主张4730.1元。庞军对上述计算标准及数额未提出异议，但辩称中铁十局物业公司提供物业服务不到位，没有尽到物业服务企业应尽的义务，因此不同意交纳物业管理服务费。中铁十局物业公司主张因庞军拖欠物业管理服务费，曾向庞军邮寄送达催收函，庞军已经收悉，为此提供邮寄回单及电脑查询回单各一份；庞军辩称确实收到过催交函，但不同意交纳物业管理服务费。中铁十局物业公司主张因庞军逾期交纳物业管理服务费，要求庞军支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，中铁十局物业公司自愿降低违约金支付比例，现要求庞军自2010年5月9日起至2014年6月30日止，以4730.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，共计1706.6元。庞军辩称中铁十局物业公司违约在先，不同意支付违约金。现庞军辩称中铁十局物业公司提供的物业服务不符合协议约定，其房屋存在严重质量问题，多次向中铁十局物业公司反映均未得到解决，且中铁十局物业公司拒绝与业主沟通，出现问题后采用推诿搪塞的做法；小区内环境卫生不达标，到处张贴广告，随意在小区内设立摊位并收取摊位费等，因此中铁十局物业公司不应主张物业管理服务费。庞军为此提交“物业验收交接记录表”一份，证实房屋在交接时存在质量问题，但中铁十局物业公司一直没有解决。中铁十局物业公司对物业验收交接记录表真实性无异议，但主张庞军辩称的房屋质量问题与其无关。原审法院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，鲁铁物业公司与庞军签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登记材料，鲁铁物业公司名称变更为中铁十局物业公司，故中铁十局物业公司有权依照双方签订的协议书向庞军主张权利。在中铁十局物业公司按照合同约定为庞军所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，庞军应当按照有关标准向中铁十局物业公司交纳物业费。关于物业费计算标准，庞军对中铁十局物业公司的主张无异议，原审法院予以确认。关于庞军主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非中铁十局物业公司造成，对房屋质量问题的修复亦非中铁十局物业公司的合同义务，且庞军也未能提供证据证实中铁十局物业公司对此存在过错，故亦不能作为庞军拒交物业费的正当理由。关于庞军辩称的中铁十局物业公司提供的物业服务不符合协议约定、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，原审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从庞军的陈述及举证内容来看，中铁十局集团物业管理有限公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对庞军主张不交物业费的上述抗辩理由，原审法院不予采纳。现中铁十局物业公司要求庞军按协议约定交纳自2010年5月9日至2014年6月30日的物业服务费4730.1元，不违反法律规定，原审法院予以支持。关于违约金问题，根据庞军提供的证据及抗辩意见，能够看出中铁十局物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，庞军并非无故拖欠物业服务费，因此无需向中铁十局物业公司支付违约金，对中铁十局物业公司的该项主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：一、被告庞军于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2010年5月9日至2014年6月30日的物业管理服务费4730.1元；二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告庞军负担。上诉人庞军不服原审判决上诉称：（一）原审庭审过程存在严重的缺陷，致使庞军不能完整，客观地表达自己的真实意志；庞军的合法权利没有得到保证，原审判决显失公平。1.庞军的理由和证据本来是要等到法庭辩论时再提出来，结果没有法庭辩论。所以，庞军的意思表达不完整，不全面。原审庭审笔录是事先打好的，只是把庞军的叙述加进去就完成了，还以“下一个被告来了，又要开庭了”为由，催促庞军，不让庞军认真阅读庭审笔录。2.就算是中铁十局物业公司的服务存在一般过失也应该承担相应的责任，原审并未判决中铁十局物业公司承担相应的责任，判决显失公平。（二）中铁十局物业公司未按照《物业管理条例》及双方签订的《物业管理服务协议书》的规定履行义务。1.公共部分。（1）中铁十局物业公司未按协议规定的标准、内容，清理房屋共用部分的卫生，绝大部分自交房至今，中铁十局物业公司从未进行过清理。（2）中铁十局物业公司未按协议规定的标准、内容，对公用设施进行保养、维护、管理，致使许多公用设施丢失、损坏，不能正常使用。（3）中铁十局物业公司未按协议规定的标准、内容，对消防器材进行保养、维护、管理，致使消防器材过期失效、损坏，设施上布满很厚的灰尘及杂物。消防器材不能保证正常使用。（4）中铁十局物业公司未按协议规定的标准、内容，对小区共用绿地、道路、照明等共用设施，环境卫生进行保养、维护、管理，致使小区绿地杂草丛生，高达一米，污水遍地，蚊蝇乱飞，路面损坏，坑坑洼洼，生活垃圾不入垃圾桶，建筑垃圾乱丢乱放，积雪不能及时清扫、清理，照明设施损坏、丢失，不能正常使用。（5）中铁十局物业公司未按协议规定的标准、内容，对小区治安、车辆进行管理，未按规定进行24小时巡逻，未按规定安装监控探头，致使小区经常出现小商小贩占道经营，影响业主正常休息、生活，严重污染公共环境，车辆乱停乱放，影响公共秩序。治安无人管理，多次发生业主家中失窃，业主汽车被划伤、车轮被盗、车胎被扎事件。（6）中铁十局物业公司未按协议规定的标准、内容，对防盗网安装进行管理，致使防盗网安装极不统一，杂乱无章，严重影响小区整体美观。（7）中铁十局物业公司未按协议规定的时间、标准、要求，对二次供水池进行清理、消毒、化验，致使广大业主喝了近一年六个月的污水，业主饮用时，有很大的异味。在广大业主的多次要求下，物业公司才于2011年7月，对二次供水池进行了清理，并从池内清除了许多污泥、杂物和破烂衣物。这些都给业主造成身体和精神的损害。2.个人部分。（1）物业公司不履行应尽的义务，致使庞军经济上受到损失。2009年11月9日庞军与物业工作人员，对庞军购买的房屋进行了验收，对验收中发现的阳台没有灯泡，水管漏水，地下室防盗猫眼脱落等问题，一一记录在《物业验收交接记录表》上，双方签字。当时物业工作人员一再表示马上派人修理，此后就没了下文。庞军就此事多次找物业公司，可物业公司不是推诿，就是拒绝。按照物业公司印刷的《业主手册》第四章物业公司的权利和义务，第二款物业公司的义务，第一条保修期按商品房质量保证书规定的期限和范围，联系承建商负责维修之规定，物业公司负有联系承建商进行维修的义务，但物业公司不作为，致使在保修期内问题没有得到处理。庞军地下室脱落的猫眼被人利用，地下室内的财物被盗，给庞军经济上造成了损失。（2）物业公司不履行《物业管理服务协议书》中的规定，致使庞军的生活质量得不到保障。《物业管理服务协议书》中的第一章，双方的权利义务，第一款，甲方的权利和义务，第十条规定：“向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。”但庞军家抽油烟机排气通道不通、厕所反臭的问题，多次找物业公司，请求有偿服务，但物业公司总数一一拒绝，厕所臭的一年四季都不能关窗户。（三）物业公司已经声明终止了服务合同。由于物业公司不履行应尽的义务又拒绝和庞军协调且不开具正规发票，庞军决定暂停物业费的缴纳，以此争取和物业公司协商的机会，没成想物业公司竟以业主不缴纳物业费为由，出具带公章的书面通知，终止了和庞军的《物业服务合同》。《物业服务合同》都终止了哪来的拖欠物业费一说。请求二审改判驳回中铁十局物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由中铁十局物业公司负担。被上诉人中铁十局物业公司答辩称：（一）原审法院的庭审程序是按照简易程序进行审理，并没有剥夺上诉人庞军的任何诉讼权利，并且中铁十局物业公司在原审庭审中是否进行陈述是自己的诉讼权利。（二）关于中铁十局物业公司所服务的小区有部分人未交物业管理服务费并不能证明其服务存在问题，并且中铁十局物业公司与业主签订物业管理服务协议后，已经尽到了关于公共设备维护及日常清扫等合同约定的相应义务。该部分业主不交物业费已构成严重违约，其抗辩的理由属于房屋质量，与中铁十局物业公司无关。（三）中铁十局物业公司按照与庞军签订的物业管理服务协议书，对小区的共用部分进行定时清扫，并且对小区内相应的公共设施尽到了维修管理义务，对小区的车辆出入进行了管理。关于二次供水设施的卫生间问题，中铁十局物业公司进行定时清扫并且检验，水质已经达标。总之，对于共用部分中铁十局物业公司已经尽到了相应的管理维护维修义务，与庞军所陈述的不相符，并且对方的陈述也缺乏相应的证据。（四）关于庞军在接受房屋时所存在的房屋漏水，烟道排水不通，厕所反臭等问题均属房屋质量问题，与中铁十局物业公司无关。（五）中铁十局物业公司并未终止与庞军的物业管理服务合同，并且其自庞军接受房屋并签订物业管理协议之日起，一直为其提供相应的物业管理服务，中间不曾中断，关于庞军提供的终止服务合同声明的照片，中铁十局物业公司对其真实性及证明目的均有异议，不予认可，况且，该照片也并未显示与哪位业主终止了物业管理服务协议，因此庞军应该按照协议约定缴纳相应物业管理费。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系中铁十局物业公司与庞军之间因物业服务合同的履行而产生的争议，属物业服务合同纠纷。本案中，鲁铁物业公司与庞军签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。鲁铁物业公司名称变更为中铁十局物业公司，故中铁物业公司依法享有权利向庞军主张物业服务费用。关于庞军提出的双方物业服务协议终止的主张，因中铁十局物业公司张贴的“业主不交物业费，自欠费之日起物业公司将终止服务合同”的“声明”，其目的在于督促业主按时交纳物业服务费用，并不能直接产生法律上的合同终止或解除的效力，且中铁十局物业公司在此声明之后一直在实际为包括庞军在内的业主提供了公共服务，故庞军应当依约交纳物业费用。关于庞军提出的中铁十局物业公司提供的物业服务不到位，存在饮水设施未及时清洗，排水、消防、安保监控设施维护不当，防盗网安装杂乱、小区内脏乱差等问题，本院认为，中铁十局物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费的问题，原审在查明事实的基础上，已经充分阐述了判决理由与法律依据，原审判决确认中铁十局物业公司提供的物业服务尚未构成严重瑕疵是正确的。同时，本院注意到，中铁十局物业公司并未按合同约定的标准，足额要求庞军支付所欠物业费，且原审法院已判令庞军不支付拖欠物业费产生的相应违约金，应是已经考虑到物业公司提供的服务确实存在诸多问题的事实，故庞军再以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。关于庞军提出的阳台没有灯泡，水管漏水，地下室防盗猫眼脱落等记录在《物业验收交接记录表》上的问题，应属于房屋质量问题，不属于物业服务合同纠纷的处理范围，庞军不能以此为由拒缴物业服务费用。根据原审法院庭审笔录记载，原审法院审理程序完整，庞军发表了辩论意见，且在庭审笔录中已经签字确认，故庞军所提原审庭审过程存在严重缺陷的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庞军负担。本判决为终审判决。审 判 长 许海涛审 判 员 黄 力代理审判员 赵建军二〇一五年八月三日书 记 员 王 娜 微信公众号“”