（2015）沪一中民二（民）终字第1285号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-21
案件名称
马勇诉陈学明房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马勇,陈学明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1285号上诉人（原审被告、反诉原告）马勇。委托代理人康国明，上海律闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈学明。委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。上诉人马勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区张杨路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室房屋的权利人为陈学明、周＊＊＊和陈＊＊＊。2007年8月11日，陈学明与马勇签订《租房合同》，约定陈学明将系争房屋出租给马勇，合同期至动迁日期为止，在此期间，每月房租人民币（下同）2，500元，每三个月付一次，押金为一个月。如在此期间，有外部原因造成此屋不能出租，陈学明退回马勇房租（按住房日期算）。签订合同当日，陈学明向马勇交付了系争房屋，马勇向陈学明支付了房屋押金2，500元。2007年8月11日至2015年2月12日期间，马勇向陈学明支付了房屋租金，其中2007年8月11日至2008年11月11日，马勇每月支付的房租为2，500元；2008年11月12日至2009年11月11日，马勇每月支付的房租为2，700元；2009年11月12日至2013年8月11日，马勇每月支付的房租为3，000元；2013年8月12日至2015年2月12日，马勇每月支付的房租为3，333元。此后，马勇未向陈学明支付房租。陈学明遂诉至法院，要求判令：1、解除陈学明与马勇签订的《租房合同》；2、马勇腾空系争房屋、将系争房屋返还陈学明。马勇则提出反诉，要求判令：1、陈学明退还多收取的房租39，900元；2、陈学明返还房屋押金2，500元；3、陈学明支付违约金7，500元（按三个月租金计算）；4、陈学明支付马勇支付的下水管道维修费、移门安装费和卷闸门安装费共计3，000元。原审另认定，目前，马勇在系争房屋内进行水果店和麻辣烫的经营。原审认为，陈学明与马勇签订的《租房合同》依法有效，该合同约定租赁期限至动迁日期为止，该条款系当事人以设置合同解除条件的方式对租赁期限所作的约定，是当事人为维系一定期间的租赁关系而作出的约定。现陈学明在租赁期间内提出解除上述租赁合同，马勇在审理中也表示同意解除合同，故法院对陈学明提出的解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，马勇应当腾空系争房屋，并将房屋返还给陈学明，陈学明的该项诉请，法院应予支持。鉴于马勇自2015年2月13日起未向陈学明支付租金，故陈学明要求马勇支付自该日起至实际返还房屋日为止的租金的请求，法院亦可支持。但因双方《租房合同》中约定的租金为2，500元／月，虽在履行合同过程中租金有变化，马勇也已经实际交付，故已经交付部分应当确认为双方协商一致变更了租金，但对于2015年2月13日开始的租金，双方并未确认一致，故陈学明主张以3，333元／月主张无事实依据，法院难以采信。如上所述，马勇要求陈学明退还多收取的房租的主张，法院难以支持。马勇还认为陈学明擅自解除合同，故要求按照三个月的租金标准支付违约金的主张，因双方对此并未约定相应的违约责任，故马勇提出该请求无事实和法律依据，法院不予支持。关于下水道的维修及维修费用，陈学明不予确认，且马勇并无充分证据证明下水道实际维修的事实，法院难以支持。因马勇实际安装了移门和卷闸门，但并未对此提供有效证据证明该费用，现陈学明自愿补偿800元，于法无悖，法院可予支持。因陈学明在审理中表示在马勇付清租金及返还房屋的情况下愿意返还房屋押金2，500元，法院亦应支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，于二○一五年四月三日作出判决：一、解除陈学明与马勇于2007年8月11日签订的《租房合同》；二、马勇于判决生效之日起三十天内腾空位于上海市浦东新区张杨路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室房屋，并将该房屋返还陈学明；三、马勇于判决生效之日起三十天内支付陈学明自2015年2月13日至从上海市浦东新区张杨路＊＊＊弄＊＊＊号＊＊＊室房屋迁出日止的租金，按照2，500元／月标准计算；四、在马勇履行完毕上述第二、三项判决义务后当日，陈学明向马勇返还房屋押金2，500元；五、陈学明于判决生效之日起三十天内补偿马勇移门和卷闸门费用800元；六、驳回马勇的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由马勇负担。反诉受理费561元，陈学明负担25元，马勇负担536元。判决后，马勇不服，上诉于本院，诉称：原审中上诉人马勇的原意是不同意解除合同，如要解除，被上诉人应赔偿损失并承担违约责任；被上诉人采用强制的手段，上诉人出于无奈才支付租金，双方并未协商一致；因为处于诉讼阶段，上诉人才停止支付租金，等待判决，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四、六项，改判被上诉人退还多收取的房租39，900元。被上诉人陈学明辩称：上诉人已多月未付租金；上诉人利用居住用房私拉煤气管线，开设水果店和麻辣烫店，造成安全隐患；合同系无固定期限合同，被上诉人有权解除，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，原审2015年3月11日庭审中，马勇答辩称陈学明提出的解除合同的理由均不成立，但其同意解除合同，后又表示在所有反诉请求得到支持后其才同意搬离。二审中，马勇则坚持要求继续履行合同。应该认为，上诉人对解约意思之（二审）程序反言，未提供充分依据，本院依法不能采信。同时，陈学明原审出示的照片及双方的陈述均可以反映出，马勇改造了房屋的大门并在涉讼房屋内从事水果店及麻辣烫店的经营，但其经营均未取得相关证照；并且，涉讼房屋的用途为居住；上海市＊＊＊公司的现场检查单反映出涉讼房屋的使用人存在拆除私接线路的不当行为。本院认为，无论陈学明是否知晓或认可，马勇对于涉讼房屋的利用方式存在诸多不当之处，显有安全隐患，继续履行合同亦有失妥当，故原审判决解除合同并返还房屋，并无不妥，本院予以维持。原审中，马勇陈述自2008年11月始陈学明以收回房屋为由威胁其增加房租，每次交租时陈学明及其家人均有签名，由此可知马勇作为承租人，虽内心不愿增加房租，但仍基于继续承租的意愿而自愿给付了增加的租金。本院认为，民事行为的有效性考察的为当事人的意思表示是否真实，本案中马勇接受加租的内心真意与其实际交付租金的外部表示相一致，至于其以何种动机接受加租一般非法律审查范围。综上所述，马勇关于撤销原审判决主文第一、二、四、六项，改判陈学明退还多收取的房租39，900元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币611元，由上诉人马勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年八月三日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自