（2015）岳中民一终字第365号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-14
案件名称
岳阳国际大厦有限责任公司与张团胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十四条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民一终字第365号上诉人（原审被告、反诉原告）张团胜。委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。委托代理人王毅力，湖南嘉华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。法定代表人杨伦培，该公司经理。委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。委托代理人管峰，该公司职员。上诉人张团胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张团胜及其委托代理人杜明智、王毅力，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）的委托代理人刘海波、管峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告国大公司与被告张团胜于2005年8月11日签订了《房产租赁协议》，该协议第一条约定，原告国大公司将国大公司主楼北面临街第11、12号两个门面租赁给张团胜经营，租赁面积为120平米，东西方位，从事食品经营。第二条约定租期为一年，即2005年9月1日至2006年8月31日。租期届满，如国大公司继续出租，在同等条件下，张团胜可优先续租。如国大公司不继续出租，则国大公司无偿收回租赁物及附着物，不予被告任何赔偿或补偿。租赁期满，张团胜继续使用租赁物，国大公司没有提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时终止合同。第三条约定的租金为6550元／月。第四条约定，“甲方（即国大公司，下同）按房屋建筑和水电现状交付给乙方（即张团胜，下同），所有装修改造完善均由乙方负责。乙方改造装修……一切责任由乙方自负。乙方投资建设的不动产，即土建、装修、水、电等设施，乙方中途中止合同或租赁期届满后归甲方无偿所有，动产由乙方自行处理。”第十八条约定，在合同签字时，张团胜给国大公司20000元定金，合同期满无违约现象，则退还给张团胜，定金不计利息。协议签订后，国大公司及张团胜各自履行了其合同义务。2007年5月13日，原、被告再次签订了《房产租赁合同》，合同约定国大公司将其裙楼B栋一层原国大公司南货仓库租赁给张团胜使用，面积为300平米。从事食品加工。双方约定的租期为五年，即2007年5月15日至2012年5月14日。租期届满，如国大公司继续出租，在同等条件下，张团胜可优先续租。如国大公司不继续出租，则国大公司无偿收回租赁物及附着物，不予被告任何赔偿或补偿。租赁期满，张团胜继续使用租赁物，国大公司没有提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时终止合同。第三条约定的租金为1800元／月。第四条约定，“甲方（即国大公司，下同）按房屋建筑和水电现状交付给乙方（即张团胜，下同），所有装修改造完善均由乙方负责。乙方改造装修……一切责任由乙方自负。乙方投资建设的不动产，即土建、装修、水、电等设施，乙方中途中止合同或租赁期届满后归甲方无偿所有，动产由乙方自行处理。”第二十一条约定，在合同签字时，张团胜给国大公司10000元定金，合同期满无违约现象，则退还给张团胜，定金不计利息。协议签订后，国大公司将合同约定的门面交付给张团胜使用，张团胜依约定支付租金等费用。合同到期后，被告张团胜继续租赁上述场地，并向原告国大公司缴纳租金，国大公司也一直未提出异议，并且接受了张团胜交纳的租金。2013年7月1日上午，国大公司在岳阳市岳阳楼公证处的公证下，在张团胜所租赁的门面前张贴了《岳阳国际大厦有限公司关于解除房产租赁合同的通知》，通知载明：一、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还给原告公司，逾期办理的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日到原告公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还原告公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，原告公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知采用“张贴解除合同通知且公证送达行为”的方式送达后，被告张团胜并没有搬出所租赁场地。2013年8月13日，原告国大公司再次通知包括张团胜在内的承租人，告知原、被告之间的租赁合同已经解除，从2013年7月份开始进入腾退期，在腾退期间原告不收取租金和物管费，并告知了结清水电费应当注意的事项。在该次通知之后，被告张团胜继续占用该门面至今。因被告张团胜拒不腾退原告国大公司所有场地，故原告国大公司诉至本院。另查明，张团胜共计向国大公司支付定金30000元，租金已经交至2013年6月30日。原判认为，原告国大公司与被告张团胜通过签订《房产租赁协议》等，形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中双方签订的两份《房产租赁协议》系双方的真实意思表示，合法、有效，双方都应遵照执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在合同到期后，被告张团胜继续支付租金等费用，原告国大公司未提出异议并且收取了该费用，故租赁期满后该租赁期限变更为不定期租赁，原告国大公司有权随时终止合同。原告国大公司于2013年7月1日向被告张团胜送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除﹤房产租赁合同﹥的通知》，告知双方的租赁关系自通知送达之日起解除，并给予被告张团胜一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金等费用。该解除通知已经给予了被告张团胜一个月的履行期，原告国大公司的行为符合合同的约定和法律的规定，故被告张团胜主张解除行为不合法的辩称不予采纳。被告张团胜理应在规定的腾退期间腾退门面，但其一直拒绝腾退门面，违反了合同法的规定。就被告张团胜提出的原告国大公司的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。故对原告请求被告张团胜腾退其所租赁门面的诉讼请求予以支持。原告国大公司于2013年8月13日向被告张团胜所发通知，告知腾退期为2013年7月这一个月的时间，腾退期间不收租金、物业管理费，但国大公司并未通知未腾退的门面之后不再交纳租金和物业管理费，故如果被告张团胜在原告指定的期限内腾退所租赁房屋，则在指定的腾退期内不收租金、物管费等费用；但如果不能在指定期间内搬出，则仍需交纳房屋的场地占用费等。原、被告约定的租金分别为6550元／月、1800元／月，共计8350元，被告自2013年7月份开始便没有再交使用费等费用，被告应据该标准继续向原告国大公司支付场地占用费至搬出场地为止。就被告张团胜请求原告国大公司双倍返还其交纳的定金60000元的诉讼请求，根据合同约定，张团胜负有交纳定金的义务，而其也提供证据证实了向国大公司交纳30000元定金的事实，原告国大公司未提供证据证明已经向被告张团胜返还以及返还多少，应当承担举证不能的法律后果。原、被告双方在合同中约定“合同期满无违约现象，则退还给乙方（即被告张团胜）”，双方在合同履行过程中，被告张团胜未将所租赁房屋损坏，之前也从未拖欠过原告国大公司的租金，故认为该定金应退还给被告，但因原、被告之间的租赁合同有效且双方已经履行，张团胜所主张的双倍返还定金的诉讼请求不予支持。就其提出的请求确认合同第二条、第四条约定无效的的反诉请求，原判认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”由此可见，装修装饰等事宜可由租赁合同当事人自由约定，属于原、被告意思自治的范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，故被告张团胜请求确认房产租赁合同第二条、第四条中关于无偿收回附着物等设施的条款无效的反诉请求不予支持。就被告张团胜请求原告国大公司赔偿其经济损失的反诉请求，因该损失包括被告张团胜装修产生的费用及其他经营损失，该装修费用系原告正常经营而产生的经营成本，双方对该装修装饰等也有约定，该费用应当由被告张团胜自己承担；而其他经营损失部分，因原告国大公司无违约行为，且被告也未能提供证据证明该损失的存在，故对被告请求原告赔偿其损失共约160万的诉讼请求不予支持，故也无再对装修装饰进行评估的必要。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、被告（反诉原告）张团胜于判决生效之日起三十日内腾退原告（反诉被告）岳阳国际大厦有限责任公司国大主楼北面临街第11、12号两个门面和国大裙楼B栋一层原国大公司南货仓库并交付给岳阳国际大厦有限责任公司；二、被告（反诉原告）张团胜自2013年7月1日起按照8350元／月（6550元／月＋1800元／月）的标准向岳阳国际大厦有限责任公司支付场地占用费直至租赁场地实际交还之日止；三、原告（反诉被告）岳阳国际大厦有限责任公司在判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张团胜返还定金30000元；上述第二、三项判决确定的义务，限原、被告各自在判决生效之日起三十日内履行完毕，延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告（反诉原告）张团胜的其他诉讼请求。本案案件受理费5000元，反诉受理费9870元，共计14870元，由原告原告（反诉被告）岳阳国际大厦有限责任公司负担550元，被告（反诉原告）张团胜负担14320元。上诉人张团胜不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁物没有房产证、建设工程规划许可证，原审法院认定合同有效错误。2、被上诉人已承诺租赁合同延期，被上诉人解除合同没有依据且解除合同的方式与行为不合法。3、租赁合同为格式合同，其中无偿收回租赁物的条款不公平，损害上诉人权益，是无效条款。4、被上诉人不提供中央空调，系违约行为，应赔偿上诉人不能进行食品加工、存放的损失。5、因被上诉人原因导致租赁合同无效且违约解除合同，被上诉人应双倍返还定金并赔偿其他损失。6、被上诉人没有提供物业管理服务，没有收取物业管理费资格，原判参照租金和物管费总和的标准支付占用费不公平。请求二审法院依法改判。被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司答辩称，1、上诉人所租场地有房产证，还有规划许可证，租赁合同合法有效。2、被上诉人从未作出过租赁关系保持三、五年不变的承诺，被上诉人有权解除合同且解除合同方式合理又合法。3、《租赁合同》并未约定物管费，仅约定租金，租赁合同解除后，上诉人仍占用场地，还需交纳场地占用费。4、双方的《租赁合同》已经履行完毕，答辩人没有任何违约，无需承担违约责任。5、《租赁合同》不是格式合同。6、答辩人提供了中央空调。请求维持原判。二审期间，上诉人张团胜向本院提交了下列证据：证据1、《给中信集团领导的信》、国大公司会议记录，郑嘉强董事长召开租赁户大会情况说明各一份，证明租赁合同租赁期限尚未届满，被上诉人无权解除租赁合同。证据2、本院依据上诉人的申请向岳阳市房地产档案馆调取了被上诉人岳阳国际大厦的相关房屋所有权基本信息与建设工程规划许可证信息及原审法院（2015）楼行初字第62号受理案件通知书、湖南省非税收入一般缴款书。证明被上诉人出租给上诉人的房屋所有权基本信息表上的面积与建设工程许可证上核准的面积不一致，且相差悬殊。该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设，产权不合法。原审法院已经受理了上诉人提起的要求撤销被上诉人房产证的行政诉讼。行政诉讼的结果直接影响到双方签订的租赁合同的效力，本案应中止诉讼。证据3、照片三张，证明被上诉人在解除合同前，在经营户门前写了“拆”字，严重影响了经营应当承担违约责任并赔偿损失。另证明被上诉人解除合同系为了商业拆迁。证据4、企业法人营业执照、企业注册登记资料若干，证明被上诉人的股东为民营企业，且被上诉人的营业范围不包括物业管理服务。证据5、岳阳市建设工程规划公示牌、规划红线图、长江信息报各一份，证明租赁房屋已进行改造立项，并进行了公示，并证明被上诉人违约解除合同损害上诉人的权益。被上诉人国大公司的质证意见为：对证据1中的《给中信集团领导的信》及情况说明的真实性、合法性、关联性有异议，系复印件，不能达到证明目的。对会议纪要的真实性无异议，但对关联性有异议，郑董事长也未作出承诺。对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对证据3，不能证明系被上诉人写的字，对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4无异议。对证据5，与本案没有关联性。被上诉人国大公司向本院提交了如下证据：证据1、所有权基本信息及建设工程规划许可证，证明承租的标的物拥有完备的建设工程规划许可证及房产证，租赁合同有效。证据2、被上诉人于2013年6月28日发出的《通知》，证明上诉人持有该《通知》，说明上诉人已经收到了被上诉人要求解除合同及要求上诉人在一个月内腾房的《通知》。上诉人张团胜的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为国大公司仅将《通知》张贴在墙壁上，并未送达给上诉人，公证解除合同违法。根据当事人上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据的认证意见如下：对上诉人张团胜提交的证据1《给中信集团领导的信》，系被上诉人职工反映相关情况的信件，与本案无关。对于会议记录与情况说明，并不能证明双方租赁合同期限尚未届满，对该证据本院不予采信。证据2可以证明上诉人承租的该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设，故对该证据本院予以采信。证据3不能证明被上诉人的行为影响了上诉人的经营并造成了损失，至于被上诉人要求解除合同的目的与本案也无关，故本院对该证据不予采信。证据4被上诉人无异议，本院予以采信。证据5不能证明损害了上诉人权益，本院不予采信。对被上诉人国大公司提交的证据1，因上诉人张团胜对真实性无异议，该证据能证明本案中的相关事实，故本院予以采信。证据2，上诉人张团胜虽提出了异议，但因该证据系张团胜在一审中提供，说明张团胜知晓了通知解除合同一事，故对该证据予以采信。经审理查明，上诉人承租房屋所属的北门面建筑物以及裙楼均未按建设工程规划许可的规定进行建设。二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本院认为，对于本案的争议焦点，分析阐述如下：一、关于本案双方所签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案上诉人所承租的门面房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方订立的租赁合同无效。原审法院在未查明本案租赁物是否按照建设工程规划许可证建设的情形下认定合同有效系认定事实不清，本院予以纠正。上诉人主张租赁合同无效的上诉理由成立。另外，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”上诉人不能证明双方签订合同时没有协商，故不能认定该合同为格式合同。二、关于租赁合同无效后本案如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院原则上应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但承租人使用租赁物，应参照合同约定向出租人支付房屋占有使用费，故上诉人应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。本案承租人一直使用租赁物，支付相关费用，其经营并没有因出租房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设受到影响，故没有因合同无效遭受损失，出租人要求收回租赁物的请求应予支持。上诉人继续占有租赁物没有法律依据。原审法院判决交付占用场地正确。出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费，2013年6月之后上诉人一直占有使用租赁物，故应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。国大公司虽通知承租人在腾退期间不收租金、物业管理费，但因承租人并未在国大公司指定的期间腾退房屋，故张团胜认为其不应承担腾退期间租金和物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人没有证据证明合同未到期，因合同无效，故其主张国大公司无权解除合同的理由亦不能成立，国大公司采取张贴解除合同通知并进行公证的方式是否合法有效对本案的处理没有实际意义，本院不予审理。三、关于国大公司是否有违约行为及应赔偿张团胜损失的问题。因本案租赁合同无效，任何一方当事人均可随时终止履行，且租赁期间，国大公司并未因合同无效影响了张团胜对租赁物的使用、收益。张团胜请求国大公司赔偿其经济损失的反诉请求，包括了装修装饰物损失和其他经营损失。装修费用系经营期间而产生的经营成本，本案虽合同无效，但张团胜已经租用经营届满，张团胜没有证据证明因合同无效导致其经营未届满而产生装修损失，故张团胜要求国大公司要求赔偿装修损失没有法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人赔偿其他经营损失以及双倍返还定金请求亦没有事实和法律依据，本院不予支持。另张团胜并未提供证据证明被上诉人不提供中央空调给其造成损失，对上诉人要求被上诉人因无中央空调不能进行食品加工、存放的损失不予支持。四、物业管理费应否支付的问题。国大公司与张团胜签订了的两份《房产租赁合同》，约定张团胜应缴纳房屋月租金分别为6550、1800元，并未约定物业管理费，一审法院也并未判决张团胜承担物业管理费，故张团胜提出原审法院错误判决其承担物业管理费的观点不成立，本院不予支持。五、是否中止诉讼的问题。张团胜虽提出要求中止审理的申请，因本案不以行政诉讼案的审理结果作为审理依据，故本院无需中止审理。综上，原审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由上诉人张团胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵莉茜审 判 员 王欣辉代理审判员 胡 哲二〇一五年八月三日书 记 员 孔灿文 来源：