（2015）东民初字第513号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-18
案件名称
杨海波与东丰县正泰明珠购物广场有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东丰县人民法院
所属地区
东丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨海波,东丰县正泰明珠购物广场有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条
全文
吉林省东丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第513号原告杨海波。委托代理人张丛清。被告东丰县正泰明珠购物广场有限公司。法定代表人方景秋，系该公司经理。委托代理人吴洪君，系吉林恒太律师事务所律师。原告杨海波与被告东丰县正泰明珠购物广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员杜维富担任审判长，审判员齐曼丽、人民陪审员马越参加的合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张丛清及被告委托代理人吴洪君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨海波起诉称，被告与原告2011年1月28日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定交房日期为2011年8月1日。根据该公司与业主的商品房买卖合同中第二条第二项约定：“分期付款，首付33，792.00元，余款66，000.00元按揭贷款，被告负责为原告办理按揭贷款；第三条明确约定：被告可以代办原告所购房的产权；第六条约定：被告承诺房产交付使用时间为2011年8月1日。合同签订后，原告于2011年1月28日合同签订当日将首付购房款交付给被告。被告至今未能取得房屋权属证书；被告没有履行为原告办理按揭贷款的义务。原告多次找到被告无果。依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日应当取得房屋权属证书。”本案原告购买被告的商品房约定交付使用时间为2011年8月1日，至今3年零4个月之久，被告没有履行将房屋交付原告使用，没有为原告办理房屋产权证，应当承担违约责任。原告向被告主张立即将正泰达人部落8层805号房屋交付给原告使用，并办理产权登记是有法可依的。要求被告按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算给付是有法可依的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原、被告之间签订购买商品房合同时，签订了一份返租合同，该合同约定：“前三年每年租金为4，990.00元，第四年至第五年未按时向原告支付租金，则被告承担应付租金每日千分之一滞纳金。”被告2014年8月1日至今未向原告支付租金，被告应按合同约定给付租金及逾期滞纳金。本案被告迟延交付商品房使用的行为，既不存在法定的免责事由也不存在约定的免责事由，违约事实十分明显，给原告带来了金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求赔偿损失的，应予以支持。原告要求被告交付购买房屋，并就诉讼请求中赔偿事项进行赔偿利息及租金自合同约定被告应交付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，合情、合理、合法。原、被告双方合同约定事实清楚，证据确实确凿，本案是因被告违约导致诉讼，诉讼费用由被告承担，恳请法院判令被告按照合同将正泰达人部落8层805号房屋交付给原告使用，并办理产权登记；原告至今未能取得房屋权属证书，被告应当承担按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付原告从2011年8月1日起至起诉之日的利息人民币11，665.00元；被告逾期交付使用房屋，应给付原告从2014年8月1日起至起诉之日的租金及逾期滞纳金1，660.00元；判令本案的诉讼费用由被告承担。被告东丰县正泰明珠购物广场有限公司在庭审中答辩称，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，原告的诉讼请求与其事实和理由自相矛盾，因此原告所诉的事实是完全错误的，本案的事实是原告与被告之间在2011年1月28日签订了商品房销售合同书和返租合同书，首先，按照商品房销售合同书第二条第二款的约定，原告需在被告开始办理按揭贷款开始日起十五日内向被告递交办理按揭贷款所需手续及各项费用。如原告逾期不予办理按揭贷款，则视为原告单方面违约，被告有权收回此房屋，另卖他人，原告购房所付款不予退还，按照上诉规定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，该商品房合同当中所约定的支付房款的含义应当为，原告以担保贷款方式支付剩余的贷款，因原告一方原因，未能订立商品房贷款担保合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的过错责任应该由原告承担，原告至今未向被告给付合同约定的剩余的购房款，经被告多次催要自今未果，因此本案当中原告的诉讼请求是不能成立的，因此恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告针对原告的诉讼请求提出反诉，要求解除合同。被告东丰县正泰明珠购物广场有限公司反诉称，反诉人与被反诉人之间于2011年1月28日签订的《商品房销售合同书》，按该合同第2条第2项约定，被反诉人除首付购房款15，822.00元外剩余购房款是以担保贷款方式付款，因被反诉人未向银行提供办理按揭贷款所需的手续，导致被反诉人贷款以担保贷款方式付剩余购房款落空。根据《商品房销售合同书》第2条第2款的约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”反诉人请求贵院依法判决解除反诉人与被反诉人之间于2011年1月28日签订的《商品房销售合同书》。反诉人与被反诉人之间于2011年1月28日签订的《返租合同书》是依附《商品房销售合同书》的从合同，因此应与《商品房销售合同书》一并解除。另外，关于《商品房销售合同书》第2条第2项约定的首付款30，792.00元含《返租合同书》约定的返租租金14，970.00元。综上所述，反诉人为维护自身的合法权益，故依法提出反诉至贵院，恳请贵院依法判决解除反诉人与被反诉人之间于2011年1月28日签订的《商品房销售合同书》和《返租合同书》；判令本案案件受理费、反诉费及诉讼费用由被反诉人承担。原告杨海波在庭审中答辩称，不同意被告的反诉请求，根据商品房销售合同第二条第二款规定，我方没有接到过被告开始办理按揭贷款的任何通知，所以反诉理由不成立。原告杨海波为支持其主张，向法庭提供如下证据材料：证据一、《商品房销售合同》一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定双方的权利和义务，被告没有履行导致违约的事实。被告对此证据真实性没有异议，但对于原告的证明目的有异议，具体如下：按照双方所签署的商品房销售合同，双方的权利和义务约定的很清楚，合同约定的首付款是33，792.00元，实际原告只交付15，822.00元，其余款项均为返租合同当中的租金，计算到了首付款中，余款66，000.00元，原告按照银行五年期按揭付款。按该合同第二条第二款的约定，原告需在被告开始办理按揭贷款开始日起十五日内向被告递交办理按揭贷款所需手续及各项费用。如原告逾期不予办理按揭贷款，则视为原告单方面违约，被告有权收回此房屋，另卖他人，原告购房所付款不予退还。原告没有办理按揭贷款，没有支付剩余的首付款，所以原告违约在先，因此被告的不予办理产权登记的行为是符合合同法的规定的，所以原告提出合同的证明目的是不成立的，不能得到支持的。证据二、《正泰达人部落返租合同书》一份，证明被告逾期交付使用房屋，应给付原告从2011年8月1日起至起诉之日的租金及逾期滞纳金1，660.00元的事实。被告对此证据真实性没有异议，但对于原告证明对象有异议，具体如下：首先，返租合同是商品房销售合同的从合同，销售合同确定了双方的权利义务关系，返租合同是在商品房销售合同得到履行的前提下才能产生效力，因为商品房买卖合同因原告没有履行给付全部购房款的前提下，就确定不了房屋所有权的转移，就本案来看也是这种情况，所以没有对物权进行登记，不能确定房屋所有权就是原告的，因此原告以返租合同作为证据来主张诉讼请求的第三项是不能成立的。证据三、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准一份，证明原告向被告要求支付2011年8月1日起至起诉之日起的利息的根据的事实。被告对此证据有异议，本案应该依照银行贷款利率，这份证据与本案无关。证据四、收据两份，证明原告已经缴纳了首付的购房款的事实。被告对此证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告实际交付的首付购房款33，792.00元中包含了被告返给原告的租金14，970.00元，剩余18，822.00元是原告实际交付的首付款。被告东丰县正泰明珠购物广场有限公司为支持其主张，向法庭提供如下证据材料：证据一、《商品房销售合同》、《正泰达人部落返租合同书》一组，证明原告未给付剩余房款，违约在先，由于原告的违约，导致两份合同都无法继续履行，实现不了合同目的的事实。原告对该证据本身没有异议，对证明的目的有异议，原告没有违约，是因为被告没有按合同约定给原告办理房屋贷款手续。证据二、工程施工许可证、工程规划许可证、工程竣工备案证一组，证明正泰明珠购物广场具备办理按揭贷款的条件的事实。原告对该证据本身无异议，但对于证明目的有异议，这份证据只能证明正泰明珠购物广场整体可以办理按揭贷款，但是原告买的是分割的公寓，公寓尚未建立，房子不存在，所以该证据与本案无关。经审理查明，原、被告于2011年1月28日签订《商品房销售合同书》，合同约定原告向被告购买正泰达人部落8层805号房屋一套，总房款为99，792.00元，付款方式为分期付款，首付款33，792.00元，余款66，000.00元原告按照银行5年期按揭付款，月供还清，利率按银行当期贷款利率计算。原告需在被告开始办理按揭贷款开始日起15日内向被告递交办理按揭贷款所需手续及各项费用。原被告双方在庭审中确认原告杨海波实际交纳的首付款金额为18，822.00元。合同签订后，被告没有证据证明曾书面通知过原告办理按揭贷款，现原被告双方至今未就该房屋办理按揭贷款手续。原被告双方于2011年1月28日又签订《正泰达人部落返租合同书》，双方约定原告将所购房屋交给被告统一经营5年，被告按原告所购房屋总房款每年5%的返租租金，一次性给予原告统一经营3年的返租租金，金额为14，970.00元，第四年至第五年的返租租金由被告按月支付原告。如被告未按时向原告支付应付租金，则被告需承担应付租金每日1‰的滞纳金。原告认为被告自2014年8月1日起至今未支付租金。双方商议无果，故原告起诉至法院，恳请法院判令被告按照合同将正泰达人部落8层805号房屋交付给原告使用，并办理产权登记；原告至今未能取得房屋权属证书，被告应当承担按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付原告2011年8月1日起至起诉之日的利息11，665.00元；被告逾期交付使用房屋，应给付原告从2014年8月1日起至起诉之日的租金及逾期滞纳金1，660.00元；判令本案的诉讼费用由被告承担。被告提起反诉，认为原告所购房屋未能办理担保贷款的原因是原告未向银行提供办理按揭贷款所需手续，原告违约在先，因此请求法院依法判决解除原、被告签订的《商品房销售合同书》和《返租合同书》；判令本案案件受理费、反诉费及诉讼费用由原告承担。本院认为，原告杨海波与被告东丰县正泰明珠购物广场有限公司签订的《商品房销售合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。被告没有按合同约定履行通知原告办理担保贷款手续的义务，致使该房屋没有办理担保贷款手续，被告也没有按合同约定的时间交付房屋。原告在支付首付款后也没有交付剩余房款。据此，原、被告双方都未能严格按照合同约定履行自己的义务，导致该合同未能正常履行，故原告要求被告按照合同将正泰达人部落8层805号房屋交付给原告使用，并办理产权登记的诉讼请求本院不予支持。可待原、被告双方均按照合同约定履行义务，原告要求被告按照合同将正泰达人部落8层805号房屋交付给原告使用，并办理产权登记的履行条件成就后，原告再另行告诉。因原告请求法院判令被告按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付原告从2011年8月1日起至起诉之日的利息的诉讼请求，系基于解除《商品房销售合同书》的诉求之下，在未解除合同下其诉讼请求不当，故原告请求法院判令被告按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付原告从2011年8月1日起至起诉之日的利息的诉讼请求本院不予以支持。原、被告之间签订的《正泰达人部落返租合同书》系双方真实意思表示，合法有效。被告自2014年8月1日起没有按照合同约定继续给付原告返租租金，应承担给付原告自2014年8月1日起至起诉之日时止的返租租金及按应付租金每日1‰的滞纳金的违约责任。双方签订《商品房销售合同书》约定，原告以担保贷款方式付款，被告没有证据证明曾书面通知原告杨海波办理担保贷款手续，因被告原因导致担保贷款手续没有办理，商品房买卖合同不能继续履行，对方当事人即原告可以请求解除合同和赔偿损失，被告没有权利要求解除《商品房销售合同书》和《返租合同书》，故被告请求法院判令解除原、被告签订的《商品房销售合同书》和《返租合同书》的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告东丰县正泰明珠购物广场有限公司立即给付原告杨海波返租租金2，496.00元及滞纳金（返租租金自2014年8月1日起至起诉之日即2015年2月10日止，共计6个月，每年租金为4，990.00元，每月租金为4，990.00元÷12个月=416.00元，返租租金为416.00元×6个月=2，496.00元；滞纳金自2014年8月1日起至判决生效之日止按应付租金每日1‰计算）；二、驳回原告杨海波的其他诉讼请求；三、驳回被告东丰县正泰明珠购物广场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，562.00元（原告已垫付），由原告负担，反诉费1，281.00元（被告已垫付），由被告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长 杜维富审 判 员 齐曼丽人民陪审员 马 越二〇一五年八月三日书 记 员 潘 艳 微信公众号“”