（2015）穗中法民五终字第3125号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-25
案件名称
广州市越秀区第一土地房屋管理所与潘妙容租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘妙容,广州市越秀区第一土地房屋管理所
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3125号上诉人（原审被告）：潘妙容，1951年6月5日，广州市南胜东里129号后座2楼。委托代理人：周丽玲，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所。法定代表人：曾健庆，该所所长。委托代理人：徐虹，该所职员。上诉人潘妙容因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀第一房管所）一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2411号民事判决，向本院提起上诉。本本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区大南路南胜东里129号后座2楼房屋是越秀第一房管所管理的直管房屋。2010年11月17日，越秀第一房管所（出租人，甲方）与潘妙容（承租人，乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：“甲方同意将上址房屋出租给乙方作住宅用途使用，其中使用面积21.43平方米，租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，每月租金77.60元；租赁期届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；乙方同意并确认，本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。上述租赁合同约定的租赁期限届满后，越秀第一房管所、潘妙容双方未再续订合同，潘妙容继续使用涉讼房屋至今，并已按每月租金77.60元的标准向越秀第一房管所缴纳租金至2015年3月31日止。涉讼房屋现由潘妙容一人实际居住使用。原审另查明，据广州市国土资源和房屋管理局于2014年6月9日出具的《房地产登记簿查册表》记载，潘妙容名下登记有荔湾区南塘桥梓里一巷2号（建筑面积102.35平方米，潘妙容按份共有部分为1／12，所有权取得方式为继承，登记时间2013年7月5日）、荔湾区芳村大道桥梓大街40号103房（建筑面积57.97平方米，潘妙容按份共有部分为1／12，所有权取得方式为继承、交换，登记时间2009年8月24日）。越秀第一房管所于2014年9月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除越秀第一房管所、潘妙容的租赁关系，潘妙容户（含同住人员）立即将越秀区南胜东里129号后座2楼房屋腾空交还给越秀第一房管所；2、潘妙容参照广州市房屋租金参考价的标准，向越秀第一房管所缴交2014年7月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费。被上诉人潘妙容答辩称：不同意越秀第一房管所的诉讼请求。潘妙容名下的两间房屋均为继承所得，每间仅占有1／12份额，合共只有几平方米。其中一间由潘妙容的母亲居住使用，另一间已被白蚁蛀空，非常危险无法居住，故潘妙容在本市没有其他房屋可供搬迁。在本案审理过程中，潘妙容向原审法院提交如下证据：1、桥梓里一巷2号房屋的照片，证明该房屋被白蚁侵蚀，无法居住。2、广州市房地产档案馆于2015年1月4日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，证明潘妙容名下查无房地产情况记录，潘妙容称由于原名下登记的两间房屋均只有1／12份额，且其无法居住使用，故其已将上述份额赠与其妹妹。越秀第一房管所对上述证据的真实性均无异议。原审法院认为，越秀第一房管所与潘妙容在平等自愿的基础上签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定的租赁期届满后，双方没有续签租赁合同，但潘妙容仍继续使用涉讼房屋，越秀第一房管所仍按约定收取潘妙容的房屋租金，故原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期。虽然租赁合同履行期间，潘妙容通过继承方式取得两间自有产权房屋，但每间房屋占有的份额仅1／12，其中一间房屋被白蚁侵蚀无法居住，另一间房屋潘妙容占有的产权面积仅4.83平方米，且该房屋另有产权人实际居住使用，确实不适宜作为潘妙容搬迁之所。且在案件审理期间，潘妙容已将上述产权转让，目前在本市没有其他房屋可供搬迁，暂不具备搬迁条件。现越秀第一房管所以潘妙容在本市另有房屋为由，要求潘妙容腾空交还涉讼房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。关于租金标准的问题，潘妙容已按原租赁合同约定的标准向越秀第一房管所缴纳房屋租金至2015年3月31日止，故该期间的租金标准仍应予以维持。结合本案实际情况，潘妙容应自2015年4月1日起按照广州市房屋租金参考价的标准向越秀第一房管所支付房屋租金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条的规定，原审法院于2015年2月3日作出如下判决：一、潘妙容应自2015年4月1日起，按月向广州市越秀区第一土地房屋管理所支付房屋租金（按房管部门公布的同时期同地段广州市房屋租金参考价的标准计付）；二、驳回广州市越秀区第一土地房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由广州市越秀区第一土地房屋管理所负担100元，潘妙容负担50元。判后，上诉人潘妙容不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本人已无自有产权房屋，为什么不是按公房租金收费，还要按“广州市房屋租金参考价的标准”计付租金。二、原来名下登记的广州市荔湾区南塘桥梓里的两间房屋（原属于芳村区，交通极不方便），潘妙容只得到按份共有的部分的1／12。房子是太公留下的，登记时间：南塘桥梓里一巷2号为2013年7月5日。桥梓大街40号103房为2009年8月24日。办理新的房产证必须先办继承，潘妙容认为自己只享有1／12份额，不应算是拥有自有房屋。桥梓大街40号103房潘妙容的母亲已在居住，另一间南塘桥梓里一巷2号已被白蚁侵蚀，房顶已破，整间房屋破烂不堪，现已无法居住。办理房屋转赠必须要同一房产证持有人到齐签名才能办理，故拖延到去年12月底全部人到齐某办理。三、涉案公房是丈夫留下的，从70年代租赁至现在。因为有了这间公房，潘妙容原所在单位并未分配福利房。潘妙容是1968年上山下乡的知情，因病回城到了工厂，后工厂倒闭下岗。1993年丈夫因病去世，潘妙容领过特困低保。如今潘妙容年老体弱多病，靠低微的社保工资维持生活。原审判令潘妙容交高价租金，无法接受。综上所述，潘妙容上诉请求改判：潘妙容每月租金按原公房租金交纳。被上诉人越秀第一房管所答辩称：支持一审判决。诉讼期间，原审已经查明潘妙容名下有两间自有产权房，虽然份额只占有1／12。有部分被白蚁侵蚀是其自身问题，是自己不去维修造成的。按规定，名下登记有私有产权房屋，是不能继续承租直管公房。潘妙容在诉讼期间又放弃产权，将房屋转让给其妹妹，原审认定其应当按照广州市房屋租金参考价的标准进行缴租，并无不妥。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院认为：原审法院对涉案租赁合同效力及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。二审潘妙容仅对其应当按照广州市房屋租金参考价的标准进行缴租提起上诉，本院认定如下：越秀第一房管所、潘妙容之间的《广州市直管房（住宅）租赁合同》期限届满后双方形成了不定期租赁合同关系，越秀第一房管所可随时主张解除合同关系。并且，潘妙容名下已有私房，越秀第一房管所作为公房租赁的管理部门，其审查认为潘妙容不属于公房租赁政策优先照顾的对象，理应予支持。因原审法院鉴于潘妙容实际住房困难，暂未支持越秀第一房管所主张潘妙容搬迁的诉请，但判令潘妙容应按房管部门公布的同时期同地段广州市房屋租金参考价的标准计租，亦公平合理。潘妙容称无力按私房租金标准付租，因潘妙容未提供证据证明其经济困难，且其原有私有产权房屋，足以改善其经济状况，但潘妙容原审诉讼中自愿放弃其享有的部分产权份额，造成的相应后果理应由其自行承担。潘妙容上诉主张涉案房屋按公房租金标准计租，依据不足，本院不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人潘妙容的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘妙容负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年八月三日书 记 员 璩方慧 来自