（2015）杭江民初字第765号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-29
案件名称
童元君与季志明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
童元君,季志明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第765号原告童元君。委托代理人钱思洋，浙江众信达律师事务所律师。被告季志明。委托代理人夏家品，浙江腾智律师事务所律师。原告童元君为与被告季志明房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告童元君及委托代理人钱思洋、被告季志明及委托代理人夏家品到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告童元君诉称：原、被告于2012年3月23日签订房屋租赁合同一份，合同约定原告自2012年4月1日起将位于四季青碑亭路32-1号的房屋租赁给被告，第一年房屋租金为33万元，此后被告应当按照每年递增10%的比例向原告支付房屋租金。同时，合同还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告，被告未能及时向原告支付房屋租金。虽经原告多次催告，被告均拒绝支付。故诉至本院。现请求判令：1、被告支付原告拖欠的房屋租金41.753万元，并支付原告违约金2万元；（后将诉讼请求变更为被告支付原告拖欠的房屋占有使用费41.753万元，并支付原告逾期付款损失2万元）2、被告负担诉讼费用。被告季志明辩称，被告已经按照合同约定付清了全部租金，不存在拖欠租金的情况。被告认为，原告之所以提出要求租金是对合同条款的曲解，与双方实际履行情况不相符。明细表中的装修费用及隔间费用，被告认为是没有依据的，不能按照原告这样做抵扣。按照原告主张的2012年-2013年租金，到起诉之日已经超过了诉讼时效。被告不存在违约行为，也就不存在要求支付违约金的责任。原告童元君向本院提交了如下证据：1、房屋租赁协议一份，证明原、被告签订房屋租赁协议一份，并对双方的权利义务进行了约定；2、借条一份、装修款证明一份，证明被告未足额向原告支付房租，其中2012年、2013年中的205000元是所谓的装修款抵扣的；3、证明书一份，证明原告不认字。经庭审质证，被告对证据1三性无异议，签订合同的事实是有的，但是合同第二条写“第二年租金在第一年基础33万元上递增10%、为36.3万元”，就是说在33万元的基础上递增，原告所主张的2014、2015年应付租金金额是错误的。对证据2形式上的真实性、合法性无异议，需要说明的是，从清单上恰恰反映出一个基本事实：当初是被告出钱帮原告进行了房屋的建造（垫资），垫资完成后在这一年进行了结算，原告还欠被告13万元（本来是14万元，经居间人调解算13万元），次年进行了抵扣，原告主张这个款实际上是被告这一方垫资的款项，应该是原告支付给被告的。对证据3合法性有异议，对内容真实性有异议，关联性也有异议，村民委员会无法证明是否认字。本院认为，被告季志明对证据1、2真实性无异议，故本院对真实性予以认定，证据3无法证明原告童元君所要证明的对象，故本院不予认定。被告季志明向本院提交了如下证据：1、2012年10月20日童元君出具的收条一份，证明季志明已缴清2012年4月1日至2013年4月1日的房屋租赁费330000元；2、2013年3月31日童元君出具的收条一份，3、2013年7月4日童元君出具的收条一份，证据2-3证明季志明已缴清2013年4月1日至2014年3月31日房屋租赁费363000元；4、2014年4月1日童元君出具的房屋租金收条一份，证明季志明已缴清2014年4月1日至2015年4月1日房屋租赁费363000元；童元君在事实上也是认可了当年的租金金额是36.3万元；5、2015年4月1日童元君出具的房屋租金收条一份，证明季志明已缴清2015年4月1日至2016年4月1日房屋租赁费363000元；童元君第二次确认15年房屋租金金额是36.3万元。经庭审质证，原告对证据1真实性、合法性有异议，该证据是被告单方面制作，并且是欺骗原告在上面签字的，该上面的金额并非原告实际收到的金额，同时，在2012年原告也仅收到了实付房屋租金255000元，因此，该收条记载的内容是不真实的。对证据2真实性、合法性有异议，该证据也是被告单方面制作，并且欺骗原告在上面签字的，而且其中记载的内容也与原告实际收到的房屋租金不符，所以对其合法性存在异议，而且，原告只是收到了被告所实际支付的房屋租金53000元。对证据3真实性、合法性有异议，该证据也是被告单方面制作，并且欺骗原告在上面签字的，而且其中记载的内容也与原告实际收到的房屋租金不符，所以对其合法性存在异议，在2013年全年原告实际收到被告支付的房屋租金173000元。对证据4真实性、合法性有异议，该证据也是被告单方面制作，原告实际收到房屋租金是323000元，根据被告提供的该份证据，也无法证明原告认可2014年房租应该是363000元。对证据5真实性、合法性有异议，该证据也是被告单方面制作，关于合法性的意见同证据4，不能证明原告认可2015年房屋租金是363000元。本院认为，原告童元君对上述证据中其本人签字真实性无异议，其虽对证据内容真实性有异议但并未提交相反的证据予以反驳，且上述证据均能证明被告季志明所要证明的事实，故本院予以认定。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2012年3月23日，原告童元君作为出租方（甲方）、被告季志明作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将杭州市四季青碑亭路32-1号的房屋一至五层租赁给乙方经营使用；租期自2012年4月1日交房起出租捌年，到2020年3月31日止；租金约定为年租金人民币三十三万元，第二年起每年租金在第一年基础上递增百分之十，租金年付一次，每年租金在4月30日前一周内付清，甲方给乙方装修期为一个月不收房租（即2012年4月1日至4月30日）；甲乙双方任何一方违约赔偿对方违约金二万元，等等。2012年10月20日，原告童元君出具收条一份，言明：“今收到季志明2012年全年租费33万元”，同日，原告童元君出具借条一份，言明：“今童元君向季志明借人民币十三万元整，在明年2013年租费中扣除”，案外人许红阳作为中间人在收条上、借条上签字。2013年3月31日，原告童元君出具收条一份，言明：“今向季志明收取碑亭路32-1号房屋租金人民币二十万三千元整，余下租金一十六万元人民币在2013年6月30日前付清”。2013年7月4日，原告童元君出具收条一份，言明：“今收到季志明2013年4月1日至2014年3月31日房租费十二万元整，全年房租费三十六万三千元全部收清，2013年7月4日之前童元君与季志明所有收条、收据、借条等账目全部作废”。2014年4月1日，童元君出具房屋租金收条一份，言明：“今收到季志明交来碑亭路32-1号房屋租金人民币363000元，租期2014年4月1日至2015年4月1日”；2015年4月1日，童元君出具房屋租金收条一份，言明：“今收到季志明交来碑亭路32-1号房屋租金人民币363000元，租期2015年4月1日至2016年4月1日”。本院认为，就涉案房屋，童元君未能提交房屋所有权证或批准建设的文件，故季志明与童元君就涉案房屋签订的租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告童元君请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院应予支持。本案的争议焦点在于：1、对于《房屋租赁协议》中第二条中房屋占有使用费递增问题的理解；2、被告季志明是否付清案涉房屋的房屋占有使用费。首先，对于《房屋租赁协议》中第二条中房屋占有使用费递增问题的理解。《房屋租赁合同》第二条言明：租金约定为年租金人民币三十三万元，第二年起每年租金在第一年基础上递增百分之十，租金年付一次，每年租金在4月30日前一周内付清。原告童元君主张该条款系双方约定每年房屋占有使用费均在第一年的基础上递增10%，但结合原告童元君分别于2013年3月31日、2013年7月4日、2014年4月1日、2015年4月1日出具的收条内容来看，原告童元君均认可案涉房屋2013年、2014年、2015年每年房屋占有使用费均为人民币363000元，与被告季志明的陈述形成有效证据链，故本院认定自2013年4月1日起，案涉房屋占有使用费为每年人民币363000元。其次，对于被告季志明是否付清案涉房屋的房屋占有使用费。本院认为，民事诉讼的当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，本案中，原告童元君以出具收条的方式确认收到自2012年4月1日起至2016年3月30日止的对应期间房屋占有使用费，现原告童元君主张自己不识字且在胁迫的情况下出具上述收条的主张，缺乏相应证据予以佐证且明显有悖于常理，故本院不予支持。因被告季志明已按约履行合同、全额支付租金，现原告主张被告支付逾期付款损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告童元君的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币3932元，由原告童元君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7864元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 韩 涛二〇一五年八月三日书 记 员 蒋敏芝 微信公众号“”