（2015）通中民终字第01501号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-24
案件名称
南通通京置业有限公司与江苏凯玛汽车用品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏凯玛汽车用品有限公司,南通通京置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第01501号上诉人（原审被告）江苏凯玛汽车用品有限公司，住所地南通市东景新城34幢101室。法定代表人姚建明，总经理。委托代理人姚明忠，公司员工。被上诉人（原审原告）南通通京置业有限公司，住所地南通市外环北路390号。法定代表人施源彬，该公司总经理。委托代理人曹永，北京市亿嘉（南通）律师事务所律师。上诉人江苏凯玛汽车用品有限公司（以下简称凯玛公司）因与被上诉人南通通京置业有限公司（以下简称通京公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港唐民初字第00123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年5月24日，通京公司与凯玛公司签订一份《房屋租赁合同》，约定通京公司将南通市外环北路390号美丽华广场8幢0101室、8幢0201室、8幢0301至0326室合计建筑面积5323.18平方米出租给凯玛公司，凯玛公司用于经营“兰博士汽车养护”；房屋租期10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止；租金每两年递增交纳，其中2014年6月1日至2016年5月31日期间每年年租金为160万元；双方约定合同签订后7个工作日内，凯玛公司在向通京公司缴纳2014年6月1日至2015年5月31日租金533333元（其中8个月装修期免租金）后，通京公司交付部分房屋，另8幢0301至0305室、8幢0321至0326室延至2014年6月20日交房。《房屋租赁合同》签订后，凯玛公司未按合同约定于2014年6月1日前支付首期房租533333元。通京公司于2014年9月28日通过特快邮递书面通知凯玛公司支付首期房租和滞纳金，凯玛公司至今既未支付上述款项也未实际占有使用租赁房屋。2015年3月11日庭审中凯玛公司明确解除双方签订的《房屋租赁合同》，通京公司亦同意解除该合同，并变更诉讼请求要求凯玛公司承担单方解除合同的违约责任，赔偿通京公司合同解除之日前的租金损失120万元，并赔偿合同解除后房屋闲置期间的租金损失32万元，诉讼费用由凯玛公司承担。另查明，通京公司成立于2004年11月18日。案涉房屋中，通京公司在南通市房屋产权监理登记中心分别于2010年1月14日对8幢0101室、8幢0201室、8幢0301至0320室进行了产权初始登记，于2011年12月12日对8幢0301至0326室进行了产权登记。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在诉讼阶段，双方对案涉合同的解除形成合意，故法院确认双方签订的《房屋租赁合同》自2015年3月11日解除。案涉合同签订后，凯玛公司虽未实际占有使用租赁房屋，但其作为承租人，应按照合同约定向通京公司支付房屋租金，但其经过通京公司催款后仍逾期未支付，现凯玛公司单方解除合同系主动解除，其应向通京公司承担主动毁约的违约责任。凯玛公司辩称因通京公司未按合同约定向其出示房屋产权证明单、单位营业执照等合法租赁的相关文件，通京公司应当承担合同解除的违约责任，法院认为，首先，案涉合同签订时通京公司的合同主体资格和其对租赁房屋享有的权属均符合法律规定，其次，凯玛公司并无证据证明通京公司未按约向其提供合法租赁的相关文件，因此对凯玛公司的该抗辩意见，法院不予采纳。案涉合同解除后势必造成通京公司的租金及可得利益损失，租金损失应参照合同租金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方就2014年6月1日至2015年5月31日的租金约定了年租金160万元的一般标准和年租金533333元（其中8个月装修期免租金）的特别标准，故对通京公司因凯玛公司违约造成的租金损失，应结合合同目的、合同租期、通京公司可得利益等因素综合考虑。法院认为，就凯玛公司租赁案涉房屋用于长期经营的目的看，通京公司减免凯玛公司第一年较长期间的装修期租金，是基于通京公司签订合同时信赖凯玛公司能全面履行合同，从而使其能获得可预见的10年租金收益，故该8个月装修期租金的减免不应仅局限于2014年6月1日至2015年5月31日，而应置于10年租期中看待，这对作为守约方的通京公司，更为公平合理。根据公平原则和诚实信用原则，法院认定2014年6月1日至2015年5月31日的月租金损失标准为（160万元/年÷12个月/年）×（1-8个月÷120个月）=124444.44元，故凯玛公司应赔偿通京公司合同解除前的租金损失124444.44元/月×9个月+124444.44元/月×（11天÷30天/月）=1165629.59元。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。法院结合凯玛公司违约行为造成通京公司实际损失、合同解除后闲置期间的损失，根据公平原则，酌定合同解除后租赁房屋闲置期间为3个月，鉴于通京公司诉请闲置期间的租金损失为32万元，法院按该额度予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、南通通京置业有限公司与江苏凯玛汽车用品有限公司签订的《房屋租赁合同》自2015年3月11日解除。二、江苏凯玛汽车用品有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿南通通京置业有限公司1485629.59元。三、驳回南通通京置业有限公司的其它诉讼请求。案件受理费18480元，减半收取9240元，由南通通京置业有限公司负担155元，江苏凯玛汽车用品有限公司负担9085元。宣判后，上诉人凯玛公司不服，向本院提起上诉称，1、通京公司未履行先行义务导致合同未能履行。双方的合同约定，通京公司应先行向本公司出示其合法租赁的相关文件，但其从未向本公司出示过且未向本公司交付房屋，本公司也从未实际占有使用该房屋，该合同双方从未实际履行。2、本公司基于通京公司未先行履行义务而未支付租金，且通京公司从未通知本公司交付房屋，其实际上故意放任了这种状态的持续。即使本公司存在过错，因该房屋租赁合同双方未实际履行，根据公平原则通京公司的损失不应由本公司全部承担，应按照各自过错比例承担相应责任。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项。一、二诉讼费用全部由通京公司负担。被上诉人通京公司答辩称，1、根据双方的合同约定，双方提供企业执照、法定代表人身份证明、出租人的房产证明系用于验证双方的合同签订资格，只限于当面出示，并非交给另一方。这应属于签订合同的准备，并非租赁合同的主要内容和条款。本公司在签订合同时已将相关证件提供给凯玛公司进行验证，如其认为未提供验证，其完全可以拒绝与本公司签订合同。双方签订合同后至本案一审开庭，凯玛公司从未再向本公司要求提供上述材料。2、合同签订后至本公司提出解除合同，本公司多次与凯玛公司的签约代表进行电话、短信、微信联系，且于2014年9月28日发函要求凯玛公司及时进场，但凯玛公司每次均以合作方资金将到位等各种理由掩饰，从未提出不想使用案涉房屋，致使本公司房屋空置又不能违约出租给他人使用，本公司按合同应收取的租金及凯玛公司违约解除合同后的房屋空置损失是存在的。凯玛公司认为本公司未履行先行出示证照的义务，从未通知其交房均不符合事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据双方合同约定，双方应提供相关证照交予对方验证。提供验证本无书面手续，因此要求通京公司提供证据证明其已履行该义务实属勉为其难。况且在签订合同后直至双方发生诉讼，并未出现凯玛公司要求通京公司提供相关证照，而通京公司拒不提供或不能提供的情形，因此凯玛公司以此作为拒付租金的理由不能成立。合同签订后，凯玛公司虽然未实际使用房屋，但双方的合同约定房屋租金先交后用，凯玛公司未能证明通京公司存在拒绝交房的情形，相反有证据证明凯玛公司迟迟不愿入住，其不入住行为是没有正当理由的，因此一审判决凯玛公司支付相应租金和赔偿损失合法有据。综上，上诉人凯玛公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18170元，由上诉人江苏凯玛汽车用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 刘玉蓉代理审判员 张峥嵘二〇一五年八月三日书 记 员 施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；