（2015）雨法民二初字第65号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-10-19
案件名称
刘应华与陈亚舟、陈曙芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘应华,陈亚舟,陈曙芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十二条，第五十三条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第六条，第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨法民二初字第65号原告刘应华，女，1963年6月8日出生，汉族，住��都市锦江区。委托代理人彭胡鑫，四川广都律师事务所律师。特别授权。被告陈亚舟，男，1962年2月23日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告陈曙芳，女，1963年3月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。两被告委托代理人邓梁，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。原告刘应华与被告陈亚舟、陈曙芳房屋租赁合同纠纷一案，原告刘应华于2015年2月11日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成由审判员易享炎担任审判长，与审判员伍建华，人民陪审员戴金龙担任的合议庭于2015年3月24日，公开开庭进行了审理。代理书记员鄢敏担任法庭记录。原告委托代理人彭胡鑫，两被告委托代理人邓梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘应华诉称：2014年8月6日原、被告双方在被告所在地双方签订了被告将位于湖南省湘潭市雨湖区XX路XX号的约为130平方米的���面交由原告使用，原告按照约定给被告支付了第一年的联营租金和保证金79万元，并对该铺面进行了精心的装修。但是由于两被告（两被告系夫妻关系）的过错导致原告无法继续正常经营，“联营合同第八条第二款约定因协议店铺的权属争议导致合同无法继续履行的”由被告承担违约责任。现在原告因为被告的不诚信行为，该房屋的真正所有权人出现，因被告没有按时向真正的房屋权利人缴纳房屋租金导致合同无法履行，原告被迫离场，损失巨大。因为被告的过错导致现在原告作为一个个体经营者生活极度困难，终日以泪洗面。请求法院判令两被告连带赔偿原告因合同不能履行的违约损失和铺面不能经营的损失合计999103元。（1、位于湖南省湘潭市雨湖区XX路XX号的铺面租金及押金损失：￥576667元。（从2015年2月1日到2015年9月30日租金）。2、上述铺面装修损失：￥17243元。3、店铺转让费：￥50000元。4、违约赔偿损失：￥150000元。5、货物积压处理（含运费）损失：￥50000元），并承担本案诉讼费及其他费用。被告陈亚舟、陈曙芳辩称：一、答辩人拥有对湘潭市雨湖区XX路XX号门面的使用权，不存在违约导致合同不能履行的情形，是原告刘应华自己不愿履行联营合同。2011年11月12日，答辩人陈亚舟与出租人钱俊平就湘潭市XX路X号金三角大厦一楼东头第三间至第五间门面签订《租赁合同》，合同期限自2012年2月1日至2018年2月1日，该租赁合同系双方真实意思表示，是合法有效的，答辩人拥有对湘潭市雨湖区XX路XX号门面的使用权。2014年8月6日，答辩人与次承租人即原告约定将房屋交付给了原告使用，已履行完自身义务。由于2014年经济不景气加上年关难过，答辩人的资金周转存在一定困难，在积极与出租人就2015年度的租金协商分期支付过���中，且出租人至今未向法院提起诉讼要求解除租赁合同，同时未与答辩人就租赁房屋达成解除合同的调解协议，也未采取停水、停电、关门等手段影响原告刘应华经营的情况下，原告刘应华完全能够继续经营，不存在履行不能的情形。综上所述，答辩人不存在合同不能履行的违约情形，原告的诉讼请求无法律和事实依据，实际上是由于原告自身经营不善，自身不愿履行合同，在未与答辩人协商，在答辩人不知情的情况下将房屋交付给了出租人。因此，请求人民法院驳回原告的诉请。二、答辩人的行为未对原告使用湘潭市雨湖区XX路XX号门面产生影响，原告在享有对该租赁房屋继续经营权利的情况下，自愿将房屋交给出租人，不愿再履行联营合同，造成的损失应由自身承担。三、由于原告刘应华未向贵院提出解除租赁合同的诉讼请求，该租赁合同依然系双方真实意思���表示，是合法有效的，答辩人保留要求原告刘应华继续履行合同和对原告刘应华违约给答辩人造成经济损失的另行起诉的权利。原告刘应华为支持其诉讼请求，向法院提交了如下证据：1、联营合同2份，拟证明原、被告之间房屋租赁合同合法有效，并成立生效。2、收条2张及银行转账单2张，拟证明两被告向原告收取了64万元的租金，并收取了原告门面保证金15万元及门面转让费5万元，合计84万元。3、交接书、房产证及通知，拟证明因被告违约，导致房东要求我方退场。4、鉴定报告，拟证明因被告的违约导致原告店铺装修损失172436元。5、长期待摊费用明细账、清单及照片，拟证明因被告的违约导致原告货物损失5万元。被告陈亚舟、陈曙芳对原告刘应华提交的证据发表如下质证意见：证据1的真实性、合法性、关联性无异议。彭海清与陈亚舟签订的联营合同���本案无关。证据2：5万元转让费收条的收款人不是联营合同的相对人，转让费系刘应华与彭海亮之间的合作，与本案无关，租金收条、保证金及银行转账凭证2张的真实性、合法性、关联性均无异议。证据3：被告未收到通知，且根据该通知内容，被告未曾违约，不符合解除合同的条件，也没有达成解除合同的一致意见，因此，对该通知有异议，且不能达到原告所证明的目的。交接书、通知书上钱俊平的签字与被告的租赁合同上的签字笔迹不一致。交接书证明了原告未与被告协商私自将房屋交付给房东，直至起诉之日才知道原告已将房屋交付给房东。房产证的真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的。证据4：真实性有异议，报告书是2015年2月5日收到并作出，但原告在2015年2月1日就已经退场，并在2月3日将房屋钥匙已经交给房东，对于照片出处有异议。证据5：两份清单的盖章不一致，一份是南海德海公司的章，一个是雨湖区月牙儿公章，被告承租点系个体经营，与南海德海公司无关，该表为原告单方制作，不能达到原告的证明目的。被告陈亚舟、陈曙芳为支持其答辩意见，向法院提交了如下证据：房屋租赁合同，拟证明陈亚舟与钱俊平是双方真实意思表示，合法有效，合同租赁期限从2012年2月1日至2018年2月1日，且该合同至现在也未解除。原告刘应华对被告陈亚舟、陈曙芳提交的证据发表如下意见：真实性、合法性无异议，恰好证明了原房东根据合同是第九条第三款的规定，因陈亚舟未按固定时间支付租金，所以，原房东收回了该房屋。本院对原告提交的证据1、2、3、4、5和被告的证据均予以采信。本院结合原、被告在法庭的陈述，认定如下事实：2011年11月12日，被告陈亚舟与房屋所有权人钱俊平签订了一份房屋租赁合同。“出租人：钱俊平（简称甲方），承租人：陈亚舟（简称乙方）。甲乙双方经充分协商，一致同意就下列房屋租赁事项，订立本合同，共同遵守。一、房屋的座落、间数、面积：甲方自愿将座落在湘潭市XX路X号金三角大厦一楼东头第四间至第五间门面（恒周线8轴至12轴为14.4M）面积为206平方米出租给乙方经营使用，该房产的基本情况，乙方做了充分了解，愿意承租该房产。二、租金：每年租金为壹佰零肆万元整进行结算。合同还对其用途、租金、期限进行了约定，其中第七条第5项规定：“乙方确需转租他人使用时，必须取得甲方书面同意。”2013年9月12日，被告陈亚舟与案外人彭海清签订了一份名为《联营合同》，陈亚舟将钱俊平位于湖南省湘潭市雨湖区XX路XX号租赁给案外人彭海清使用。2014年8月6日，被告陈亚舟、陈曙芳与原告刘应华签订了一份���为《联营合同》（实为《房屋租赁合同》）。合同约定：“甲方：陈亚舟、陈曙芳，乙方：刘应华。甲方拥有湖南省湘潭市雨湖区XX路XX号门面使用权，建筑面积约为130平方米，乙方为服装系列产品持有者，甲、乙双方协商一致，愿以联营方式共同经营。双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，在互惠互利、共同发展的基础上，经友好协商，达成如下合约：第一条经营方式：甲方提供上述地址的店铺使用权，乙方提供货源，甲、乙双方共同经营服装系列产品。甲方委托乙方全权负责联营体的日常经营，乙方拥有联营体的经管权，甲方予以协助。第二条联营期限：联营期限自2014年10月1日起至2018年元月31日止。合同期满后，在同等条件下优先乙方。第三条：合同保证金及装修补偿费：合同签订之日，乙方向甲方支付合同保证金人民币壹拾伍万元整（￥150000元）（不计利息）。甲方须于合同期满后10日内返此保证金给乙方。第四条店铺交付：甲方于2013年9月15日前将该店铺交付乙方使用，若在该规定日期前无法交付，则合同期顺延，超过三十天则甲方须退还乙方保证金，并且赔偿乙方保证金相等的金额。第五条收入分配和付款方式：1、甲方所得联营租金合同期内每年为人民币陆拾肆万元整（￥640000）。2、第一年租金合同签约时一次付清全年租金，以后每年提前一个月付清，乙方以现金转账、汇款的方式按时向甲方支付有关联营费用。第六条双方权利、义务：1、甲方权利、义务。（1）甲方应保证在联营期内，对合同项下的店铺具有合法的使用权；（2）联营期内，甲方保证联营体在合同期内对上述店铺具由独立使用权。甲方协助乙方办理《营业执照》《税务登记证》，并协助装修等手续办理，费用乙方负责缴纳。（3）���于乙方的经营管理，甲方给予必要的协助，但不得进行干涉。2、乙方权利、义务。（1）乙方投入该联营店铺的商品为乙方所有，甲方不得占有、使用及支配。（2）乙方对联营店铺享有独立的经营权。（3）乙方应按约定方式定期提前一个月向甲方支付其赢得的联营店铺租金，（每年的8月30日前全部付清当年租金）。（4）乙方负责店铺的装修、设计、施工，费用由乙方承担。（5）联营期内，因经营所产生的一切费用，包括人员工资、税金、工商管理费、门前三包费、水电费（电费1.2元／度，水费3.5元／吨）、通讯费，以及公关送礼等均由乙方承担。（6）经营期内，乙方应遵守国家法律、法规，不得出售假冒伪劣商品。否则，由此产生的一切后果由乙方承担。（7）经营期内，乙方对经营场地进行日常维护，做好防火准备。第七条不可抗力：本合同不可抗力是的本合同履行不能、任何一方可以解除本合同。甲方应按照实际使用天数将多收取的联营租金返还给乙方（日常均联营租金=365天）；（3）因违约行为导致对方损失，且违约金无法弥补对方损失的，违约方应予以补足。（4）因违约行为导致第三方损失的，违约的应予以赔偿。第九条合同的变更、终止及解除：1、合同生效后，任何一方对本合同条款的任何异议，均应以书面形式向对方提出，经双方协商一致，签订补充协议后方可变更。2、本合同在写了情况下终止：（1）合同期满；（2）双方协商提前终止；（3）因店铺被国家征用导致本合同无法继续实际履行。出现上述第七条的情况，双方按协商的条款办理。出现上述第八条3（2）的情况，甲方须向依法提供有关部门的书面证明。按实际几个月天数西区租金并后将多收取的租金退还给乙方。（4）本合同终止后，店铺内属于��方投资的商品、设备归乙方所有。第十条争议的处理：因本合同引发的争议，双方尽量协商解决，协商不成的依法向人民法院提起诉讼。第十一条合同的生效及其他条款：1、本合同未尽事宜，双方另行签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。2、本合同有关附件、补充协议时本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。3、本合同经双方法定代表人或授权代表人签字盖章后生效。4、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。第十二条附件：1、附件一、双方签约代表身份证复印件；1、附件二、乙方公司《营业执照》复印件。”合同签订后原告支付原承租人彭海清转让金5万元，同时按照合同的约定原告向被告支付2014年10月1日至2015年9月30日一年租金64万元，支付保证金15万元。被告将店面房屋交原告使用，原告装修后开张营业。2015年2月1日��于被告陈亚舟、陈曙芳未按照与房东钱俊平签订的租赁合同交付房租，导致房东收回出租房屋。原告停止营业，退出店面，致使合同无法履行，为此，原告对租赁房屋装饰装修的市场价值委托湖南国信资产评估有限公司进行评估价为187585元，原、被告双方就损失的赔偿达不成协议诉讼我院，要求判令被告承担因合同不能履行违约和铺面损失共计999103元。本案的焦点，原、被告所签订的合同是《联营合同》还是《房屋租赁合同》，合同是否有效；责任如何分配；合同不能履行后如何处理。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十二条“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的规定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的规定负连带责任的，承担连��责任。”第五十三条“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”另根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案原、被告所签订的合同是自然人之间，被告出租的是房屋使用权，原告支付的是房屋租金，具有明显的房屋租赁合同特征，而不具备联营合同的基本特征。因此，原、被告所签订的联营合同，实际上是房屋租赁合同。再根据《中华人共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的”规定，参照2011年11月12日房屋所有权人钱俊平与被告陈亚舟所签订的《房屋租赁合同》第七条第五项“乙方确需转租他人使用时，必须取得甲方书面同意。”那么本案中，原、被告双方都没有提供房屋所有权人书面同意被告转让出租房屋的任何的证明材料。因此，原、被告以合法的形式掩盖合法目的，恶意串通损害了第三人房主的合法权益。因此，本院认为原告刘应华与被告陈亚舟、陈曙芳所签订的名义为联营合同实为房屋租赁合同因违反法律法规定而无效。本案中对造成合同无效原告应负有审查房屋所有权、被告是否有权转租等相关情况；而被告亦负有如实告知义务，因此，双方对造成合同无效，均应承担相应的民事责任。原告要求返还从2015年2月10日-2015年9月30日止未实际使用房屋所预交的房屋租金426667元及履约保证金150000元，共计576667元。应予返还其诉讼请求本院予以支持。对于其他的损失赔偿由于原告刘应华自己存在过错，应自行负担。根据《中华人民共和国合同���》第六条、第五十二条第一款第（二）、（三）项，第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、由被告陈亚舟、陈曙芳在本判决生效之日起五日内返还原告保证金150000元，预交租金426667元（2015年2月1日-2015年9月30日的租金），共计576667元。二、驳回原告刘应华其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告陈亚舟、陈曙芳应在上述指定期限内履行给付金钱义务，否则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13790元，由原、被告各负担6895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上述于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 易享炎审 判 员 伍建华人民陪审员 戴金龙二〇一五年八月三日代理书记员 鄢 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 更多数据：搜索“”来源：