（2015）广法民终字第450号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-14
案件名称
蔡世化与段登武、原审被告张劲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡世化,段登武,张劲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第450号上诉人（原审被告）蔡世化，男，汉族，生于1979年3月14日，居民，住广安市广安区。委托代理人张世瑜，四川虹永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）段登武，男，汉族，生于1955年5月1日，居民，住广安市广安区。委托代理人段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。原审被告张劲，男，汉族，生于1977年5月13日，居民，住广安市广安区白市镇。上诉人蔡世化因与被上诉人段登武、原审被告张劲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月19日受理后，依法组成合议庭于2015年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人蔡世化及其委托代理人张世瑜、被上诉人段登武的委托代理人段小林以及原审被告张劲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年6月22日，段劲松及段登武（乙方）与吕福邻（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于友谊巷驿安酒店三楼经营洗脚城，租期从2011年6月22日起至2015年12月31日，同时约定了租金、转租、违约责任等权利义务。之后，段劲松及段登武在承租的房屋内进行经营。2013年10月13日，经段劲松和驿安酒店同意，段登武（甲方）与蔡世化（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于四川省广安市平安大道友谊中学初中部校园后面（驿安酒店三楼）出租给乙方作为足浴使用，租期二年零二个月即从2013年11月1日至2015年12月31日，每月租金35000元，信誉保证金10000元，签订合同时付清第一月租金和信誉保证金，次月的租金于每月的5日前付清；双方可以协商变更或终止本合同，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定，严重影响使用的等等。同日，双方签订《补充合同》主要约定：由甲方出面租赁友谊中学初中部旧男生宿舍一楼三间给乙方使用，租金由乙方支付等等。合同签订后，段登武按约租赁了友谊中学初中部旧男生宿舍一楼三间交付给蔡世化，并向友谊中学支付了租金5600元。蔡世化向段登武支付了信誉保证金10000元，并先后支付租金共计30000元，2013年12月24日段劲松出具收条：“今收到驿安洗浴中心（三楼）二O一三年十二月一日至三十一日房租叁万元整（30000元），注：11月付3000元，12月19日付5000元，12月24日付22000元。”经段登武同意，蔡世化将承租房屋的一墙面改造成圆形门，方便进出。之后，蔡世化即在此经营足浴。后蔡世化停止经营，雇人对房屋进行守护。截止2014年6月止，蔡世化下欠水电气费27033.54元，但段登武未提供其代为缴纳该费的依据。一审同时查明：张劲系蔡世化雇请的经营足浴的管理人员。2015年12月15日，段登武向广安市广安区人民法院提起诉讼，请求解除《房屋租赁合同》，判令蔡世化、张劲给付房租、水电气费、财物损失等费用共计360633.54元；判令蔡世化、张劲将改造为圆门的承重墙恢复原状；案件受理费由蔡世化、张劲承担。一审法院审理认为：段登武与蔡世化签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行。张劲系蔡世化雇请的经营足浴的管理人员，不是合同的相对人，不应承担合同责任。段登武与蔡世化现均同意解除合同，应予确认。蔡世化未按约向段登武支付房屋租金，构成违约，应承担违约责任。蔡世化辩称其停止经营后通知段登武接受房屋，段登武不予出面接受，未提供证据证实，对此辩称意见，不予采纳。蔡世化占有使用房屋，应当交纳租金，段登武要求蔡世化支付承租驿安酒店三楼2014年1月至8月的租赁费28万元及租用友谊中学房屋的租金5600元的诉讼请求，符合《房屋租赁合同》及《补充合同》的约定，应予支持。因段登武未提供其已代蔡世化缴纳承租房屋期间下欠水电费27033.54元的依据，故对其要求蔡世化支付该费用的诉讼请求，不予支持。经段登武同意，蔡世化将承租的房屋墙面改造成圆形门，但未明确租赁期满是否恢复墙面的问题，现双方又不能达成协议，段登武亦未提供应由蔡世化恢复墙面的依据，应由段登武承担不利后果，故对段登武要求恢复墙面的诉讼请求不予支持。《房屋租赁合同》及《补充合同》均未约定段登武提供出租房屋的同时，还要提供房屋产权、房屋租赁登记、合同备案、营业证照等手续，且蔡世化也未提供证据证明段登武在其正常经营期间拿走营业证照等而导致其不能正常经营的事实，故蔡世化以段登武未履行上述义务为由而拒付租金的抗辩意见，不予采纳。蔡世化未就段登武给其造成损失375660元的请求提出反诉，现不作审理和裁判。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”、“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决：一、解除段登武与蔡世化于2013年10月13日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；二、蔡世化向段登武支付下欠房屋租赁费285600元；三、驳回段登武的其他诉讼请求。案件受理费3354元，由段登武承担354元，蔡世化承担3000元。宣判后，上诉人蔡世化不服向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决，依法改判。一、被上诉人段登武在本案中有违约行为。上诉人蔡世化与段登武口头约定上诉人租赁驿安酒店三楼从事足浴可以继续使用段登武的营业执照，但段登武拿走营业执照导致上诉人不能正常经营，致使上诉人不能实现签订《房屋租赁合同》的目的，段登武违背诚实信用原则，没有履行通知、协助义务，因此段登武具有明显的违约行为，应依法承担相应的法律责任。二、因上诉人不能正常开展经营活动，2014年春节前上诉人即与段登武协商解除合同事宜，并在2014年2月中旬准备搬离驿安酒店三楼时被段登武阻止，致使上诉人不得不雇人留守。因此，双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年2月中旬就已解除，上诉人仅应向段登武支付在此之前的租金。三、段登武恶意怠于行使权力的行为，致使损失扩大，不应由上诉人承担赔偿责任。上诉人与段登武签订的《房屋租赁合同》约定“次月的租金于每月的5日前付清”，但上诉人支付了2013年11-12月的租金后，从2014年1月开始就未交纳租金，但段登武一直未向上诉人行使权利，且上诉人在2014年2月准备搬离驿安酒店三楼被阻后，段登武仍未行使权利，段登武明显怠于行使权利致使损失扩大，应由段登武自行承担损害后果。被上诉人段登武答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，蔡世化与段登武签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案在一、二审审理过程中，蔡世化均未提供证据证实其与段登武之间存在段登武应当为蔡世化从事足浴经营提供营业执照的口头约定，也没有提供证据证实段登武在其正常经营期间拿走营业执照致使蔡世化不能正常经营的事实。故蔡世化上诉称其与段登武口头约定段登武应当为蔡世化从事足浴经营提供营业执照，段登武在其经营期间拿走营业执照致使其不能正常经营的行为构成违约，没有事实依据及法律依据。蔡世化与段登武签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》合法有效，蔡世化要解除合同，必须符合合同约定或者法律规定的合同解除条件，或者双方协议一致而解除合同。从本案查明的事实看，在合同履行过程中，段登武并无违约行为，不存在法律规定或合同约定的解除合同条件成就的情形，故蔡世化无权解除合同。且蔡世化也没有提供证据证实与段登武在2014年2月协商一致解除了合同。故蔡世化上诉称其与段登武的租赁合同在2013年2月已经解除的上诉理由不能成立，蔡世化应向段登武交纳房屋租金。蔡世化停止经营，不交纳租金，段登武可以行使解除权，但解除权是段登武的权利，而不是段登武负有的法律规定的义务或者合同约定的义务，故蔡世化关于段登武怠于行使权利，导致损失扩大的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人蔡世化的上诉理由不能成立，对其上诉理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3351元，由上诉人蔡世化负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 辉审 判 员 罗乔军代理审判员 蒋 濒二〇一五年八月三日书 记 员 陈 雪 百度搜索“”