（2015）宁民终字第707号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-12-30

案件名称

张雪珍与福建龙泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省宁德市中级人民法院

所属地区

福建省宁德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张雪珍,福建龙泽房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第707号上诉人（原审原告）张雪珍，女，1971年3月12日出生，汉族，住福鼎市。委托代理人李剑锋，福建民哲律师事务所律师。委托代理人孙晓晓，福建民哲律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）福建龙泽房地产开发有限公司，住所地福鼎市万辉嘉园6幢1711-1712号。法定代表人林明载，执行董事兼总经理。委托代理人邓志煌，福建知信衡律师事务所律师。委托代理人李煜，福建知信衡律师事务所律师。上诉人张雪珍因与被上诉人福建龙泽房地产开发有限公司（以下简称龙泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人张雪珍的委托代理人李剑锋，被上诉人龙泽公司的委托代理人李煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2010年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于福鼎市山前大道东侧的“龙泽·碧水兰庭”第2幢1701号房。合同约定：该房价总金额为884722元。被告应当在2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，如果在规定日期内未达到上述条件，双方按“买受人同意接受，出卖人支付买受人已付款的2‰违约金。如果出卖人未能按期交付商品房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意以下处理方式：买受人视同出卖人已履行完毕交付房屋义务，延期期间该房屋产生的物业管理费和责任由买受人承担。”签订后，原告按合同约定付清了全部购房款等。该2号楼于2013年5月22日通过竣工验收，该单位工程质量评定合格，符合要求，同意验收交付使用。被告邮寄通知被告自2013年5月29日到2013年6月2日止办理入住交房手续。另，被告分别于2013年4月15日、2013年5月4日、2013年6月5日向原告共支付3个月违约金23621元。嗣后，2014年3月10日，监理公司责令被告立即改正2号楼5-17层的楼板出现的影响使用功能的裂缝等问题。2014年5月4日，监理公司责令被告立即改正2号楼墙面渗透点，窗框与墙和飘窗硂现浇板间隙渗水等问题。2014年7月14日，经检查鉴定结论：2号楼楼板的承载能力可满足规范要求，正常使用性能可满足规范要求。初步认定楼板开裂原因应与基础沉降无明显关系，最终结论应以沉降观测期满100天后的数据为准。建议及时对出现裂缝的楼板进行补强加固，确保结构构件的正常使用性能及耐久性能。2014年11月27日，原审原告张雪珍向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、被告修复原告购买的“龙泽·碧水兰庭”第2幢1701号房出现的楼板开裂、墙体裂缝的质量问题；2、被告向原告支付自2013年4月1日起至2014年11月1日，按购房款总额884752元的日万分之三计算的延期交房违约金，后续违约金亦按此计算。一审诉讼期间，原告张雪珍撤回第一项诉讼请求，并保留今后另行起诉的权利。原审判决认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。原告已全部交纳购房款。被告也通知原告于2013年6月2日前接收商品房，但原告未如期办理，依约视同被告已履行完毕交付房屋义务。但被告未按约交房，存在逾期，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，故原告主张被告应承担相应违约金符合法律规定，本院予以支持。被告已支付的3个月违约金应予以扣减。原告主张逾期自2013年4月1日起至2013年6月2日止，按已付购房款总额884752元的日万分之三计算的违约金，本院予以支持，其余超过部分，本院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告福建龙泽房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张雪珍自2013年4月1日起至2013年6月2日止按已付款项884752元的日万分之三计算的违约金。二、驳回原告张雪珍的其他诉讼请求。宣判后，张雪珍不服，向本院提出上诉。张雪珍上诉称：1、被上诉人所要向上诉人交付的房屋未经竣工验收备案，不符合法定交付条件。2、被上诉人所交付的房屋不符合国家以及商品房买卖合同约定的交付标准，上诉人有权拒绝接收该商品房。首先，上诉人前往交接房屋时发现存在严重漏水、楼层地板开裂、墙体裂缝等质量问题，因此拒绝接收。其次，根据两份整改通知，已完全证明诉争商品房确实存在质量问题，且该质量问题会影响到今后房屋的正常使用功能。其三，鉴定报告已经证实诉争房屋虽然暂时可以排除结构性安全问题的威胁，但若不补强加固则正常使用性能及耐久性都会受到影响。综上，原审判决错误，请求撤销原判，改判被上诉人支付逾期交房违约金167202元（自2013年4月1日起暂计至2014年11月1日，后续违约金按每日万分之三计算）。被上诉人龙泽公司答辩称：1、关于逾期交房问题，根据诉争房屋买卖合同第八条第二款规定，即使不符合交房条件，购房者还是应接收房屋，但出卖人应支付购房者购房款千分之二的违约金，我方已向上诉人支付该违约金。我方已经通知上诉人办理交房手续，上诉人在接到通知后并没有按照通知的时间2013年5月30日办理交房手续而刻意拖延，造成逾期交房的责任，应由上诉人承担。2、关于质量问题，该房屋已经通过竣工验收，在竣工验收过程中，已经对建设主体进行验收，建设主体符合验收、规划设计要求，并不存在质量问题。且质量问题有质保期的约定，从交付之日起算，上诉人拒不接收房屋应视为交付，现质保期已满。鉴定报告中明确记载承载能力、正常使用功能均可满足规定要求，上诉人所说的质量问题并不影响其使用，上诉人也未提供足够的证据证明房屋确实存在质量问题。故请求驳回上诉，维持原判。经审理查明：双方当事人对一审判决认定的事实，除对竣工验收报告的内容是否真实有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。其中诉争合同与本案交付问题有关的内容为：“第八条交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所有分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人已付款2‰元违约金。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。”另查明，福鼎市住建局于2015年4月9日在“龙泽·碧水兰庭”工程项目竣工验收备案表上盖章确认；上诉人张雪珍至今尚未实际接收诉争商品房。双方对上述事实亦无异议，本院予以认定。综上所述，本院认为，本案争议焦点为：逾期交房违约金应计算至何时，涉及2013年6月2日上诉人张雪珍是否有权拒收诉争房屋。对此本院分析、认定如下：双方当事人对两份监理单位《责令整改通知书》、福建省建筑工程质量检测中心有限公司《鉴定报告》以及相应本案诉争2号楼1701号房存在楼板裂缝等房屋质量问题的事实并无异议，本院对此予以确认。依《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被上诉人龙泽公司交付的房屋存在质量问题，上诉人张雪珍有权以此质量问题为由拒绝接收房屋。虽然被上诉人龙泽公司引用诉争合同第八条第二款主张上诉人张雪珍应当接收房屋。但该款针对的仅是第一款的三项交房条件，并不包括本案质量问题；况且竣工验收等是法定交房条件，当事人此款约定也违反法律强制性规范，并无法律约束力；故被上诉人龙泽公司此理由并不成立，本院不予支持。被上诉人龙泽公司主张本案房屋质量问题并不影响其使用，但对此并未提供证据证明，且上述法条也未限定可拒绝履行的“不符合约定”情形应达到何种程度，故被上诉人龙泽公司此理由没有事实与法律依据，本院不予支持。被上诉人龙泽公司还以已竣工验收为由主张诉争商品房质量合格。但竣工验收是开发商作为发包人与承包人就建设工程施工合同的工程交付是否符合条件而进行的验收行为，本案要解决的开发商与购房者之间就商品房买卖合同的商品房交付是否符合条件，两者是完全不同的两个概念。竣工验收只能证明开发商认可施工方交付的工程符合开发商与施工方约定的质量条件，并不能证明开发商交付给购房者的商品房就绝对符合开发商与购房者约定的质量条件。因此被上诉人龙泽公司此理由亦不成立，本院不予支持。由于上诉人张雪珍关于因房屋质量问题其有权拒收房屋的理由已成立，故对其关于本案其他交付条件亦不具备的理由，本院不再分析。综上，本案被上诉人龙泽公司通知上诉人张雪珍2013年6月2日交房时，其房屋质量存在问题，不符合交房条件，上诉人张雪珍有权拒绝接收房屋。故被上诉人龙泽公司应承担逾期交房违约金至房屋质量问题整改完毕并交付给上诉人张雪珍之日止。现被上诉人龙泽公司并未提供任何证据证明其已按监理公司要求对本案质量问题整改到位，故违约金应计算至上诉人张雪珍主张的2014年11月1日止，此后的违约金上诉人张雪珍并未明确提出诉讼请求，可另案处理。原审判决未分析本案房屋质量问题对开发商交房合法与否的影响，属适用法律错误，并导致违约金的截止时间计算错误，应予纠正。上诉人张雪珍的上诉有理，本院予以支持。双方对原审判决其余内容未提出上诉，本院予以维持。原审判决据此予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、变更福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第3059号民事判决第一项为：被上诉人福建龙泽房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人张雪珍自2013年4月1日起至2014年11月1日止按已付购房款884752元的日万分之三计算的逾期交房违约金；二、撤销福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第3059号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3644元，二审案件受理费3297元，均由被上诉人龙泽公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　余梓安代理审判员　　易丽容代理审判员　　吴惠玲二〇一五年八月三日书　记　员　　叶婷婷附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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