（2015）佛三法民二初字第610号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2016-06-04
案件名称
（2015）佛三法民二初字第610号麦洁英,郑俭玲与陆成炎租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦洁英,郑俭玲,陆成炎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十八条，第九十三条第一款，第九十七条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第610号原告：麦洁英，女，汉族，住佛山市三水区乐平。身份证号码：×××1621。原告：郑俭玲，女，汉族，住佛山市三水区乐平，身份证号码：×××3125。两原告的委托代理人：李卫南，广东信征律师事务所律师。被告：陆成炎，男，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码：×××3813。委托代理人：张伯权、李妙玲，广东国慧律师事务所律师。原告麦洁英、郑俭玲诉被告陆成炎租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由审判员周淑华适用简易程序于同年6月29日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人李卫南、被告的委托代理人张伯权、李妙玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦洁英、郑俭玲诉称：2013年1月25日，被告与两原告签订了一份《土地租赁合同》，被告将在佛山市三水区乐平镇三江村委会沙塘村民小组“洲仔”（土地名），地段内有一块土地租给两原告承建幼儿园使用。双方在合同中对承租土地的面积、租金没有确定。合同签订当日，原告麦洁英按被告的要求将10万元作为水电等保证金通过银行转账给被告。但直到2014年9月份，原告从佛山市三水区乐平镇三江村委会沙塘村民小组取得上述“洲仔”（土地名）的《土地使用权证》要去办理相关报建手续时，方发现该土地的使用方并非被告，而是一个叫陆汝浩的人，并且因该土地用地性质为工业用地，预审不被通过，致使合同根本无法履行，也根本无法实现原告订立合同的目的。事实上，从合同签订至今，被告无权也无法交付土地给原告使用，因此原告要求被告如数退回保证金10万元，但被告却置之不理。被告的行为侵犯了原告的财产权利，为维护原告的合法权益，故起诉请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》；2、被告退还两原告保证金10万元，并按同期商业银行贷款利率计算从起诉之日起至退还之日止的利息；3、被告负担本案全部诉讼费用。被告陆成炎辩称：1、被告是涉诉土地的合法使用者，有权与原告签订土地租赁合同。涉案土地的权属人是乐平镇三江村委会沙塘村民小组，2007年4月30日该村民小组将涉案土地出租给陆汝浩，2011年9月30日，该村民小组与陆汝浩、被告一起签订了协议，将土地的使用者变更为被告，且被告每年均有向村民小组缴纳租金，村民小组也向被告出具了相应的收据，由此足以证明被告是涉案土地的合法使用者，有权将土地转租给本案原告。2、原告在承租该土地时明知该土地没有土地使用证，且该土地是政府在三旧改造的过程中返还给村委会的留用地，属于工业性质用地，但原告仍坚持承租，并承诺申办幼儿园的所有事情由其自行办妥。而后因土地的性质不符合办理幼儿园而造成租用土地的目的没有达到的，相应的责任由原告自行承担。且合同目的无法实现，原告长期不交租，属于根本性违约，被告同意解除双方之间的租赁合同；3、自合同签订后，被告已于2013年1月份将涉案土地交付给原告，但原告至今没有交过任何租金，此期间造成了被告巨大的损失，其缴纳的10万元保证金应用于补偿此期间被告遭受的损失，不足补偿的部分被告将另行起诉追偿。4、原告缴纳保证金的时间是2013年1月份，至今超过2年的诉讼时效，其起诉要求退回的诉讼请求应予驳回。原告麦洁英、郑俭玲在诉讼中提供以下证据：1、土地租赁合同一份，证明被告与两原告签订了租赁合同，但对承租的土地面积、租金双方没有确定；2、账户明细查询一份，证明被告收取了原告10万元保证金；3、土地使用权证一份，证明2014年7月3日租赁合同所涉的土地“洲仔”（土名）才获得土地权属证；4、土地使用合同一份，证明租赁合同所涉的土地“洲仔”（土名）的使用者不是被告，而是陆汝浩；5、报建单位信息、建设项目规划审批信息卡打印件各一份，证明因涉诉土地属于工业用地，报建幼儿园预审不被通过，合同无法履行，原告订立合同的目的不能实现。被告陆成炎在诉讼中提供如下证据：1、土地使用权变更协议一份，证明被告与陆汝浩、乐平镇三江村委会沙塘村民小组签订协议，约定将涉案土地的使用权人由陆汝浩变更为陆成炎；2、统一收款收据四张，证明被告从2011年至2014年均向乐平镇三江村委会沙塘村民小组缴纳了土地租金；3、三水区乐平镇三江村委会沙塘村民小组出具的证明一份，证明乐平镇三江村委会沙塘村民小组“洲仔”地块的土地使用证正由村民小组（使用者陆成炎）和乐平镇国土局办理申请事宜中；4、收据二张，证明在合同签订后，被告于2013年1月25日收取二原告租地保证金8万元、水电费保证金2万元。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为土地租赁合同第一条明确约定土地的租金标准是每平方4元，由此再根据原告实际承租的土地面积可以计算出每月的租金数额。原告所承租的土地面积为6000平方米，每月租金为24000元；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为涉案土地属于政府返还的自留用地，实际上在原、被告双方签订土地租赁合同的时候该地块的土地使用证已经在申请办理过程中，只是到了2014年7月才实际拿到土地证。对此情况原告在签订租赁合同的时候已经明确知悉。对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为实际上双方在签订土地租赁合同时，被告将土地使用合同及土地使用权变更协议订在一起交给原告，但原告在起诉时故意将两份合同拆分，只交了土地使用合同，隐藏了土地使用权变更协议；对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，由于签订合同时土地使用权证已经在申办过程中，并且涉案土地周围的土地也是工业用地，对涉案土地的土地性质原告是明确知悉的，其签订合同的合同目的未能实现，相关的责任应由原告自行承担。原告对被告提供的证据1的真实性不发表意见，由法庭审查，认为原告在签订合同时是没有附加任何附件；对证据2认为是普通的收据，不确认真实性，且该收据是否真实，跟本案无关联性；对证据3的真实性不予确认，认为有可能是补写的，如果有该证据，被告应早些时候给原告去办理幼儿园的审批手续。土地证上面有明确的面积数的，被告不可能把土地证上面所有的面积租给原告办理幼儿园的，故被告从来没有确定租给原告的土地面积是多少；对证据4的真实性没有异议，但认为收据内容与合同约定不符，合同约定交纳水电费等保证金8万元，但被告在收取款项后改为水电费保证金2万元、租地保证金8万元。经审查，被告对原告提供的证据的真实性没有异议，且原告提供的证据能够反映案件真实情况，来源和形式符合法律规定，本院对其证明力予以确认，作为认定案件事实的依据。原告对被告提供的证据1-3的真实性有异议，但没有提供相应证据予以反驳，本院对原告的辩解不予支持。被告提供的证据4是原件，且是收取款项后手写形成，在与合同约定有差异时，其效力应高于合同打印内容。被告提供的证据能够反映案件真实情况，来源和形式符合法律规定，本院对其证明力予以确认，作为认定案件事实的依据。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：权属乐平镇三江村委会沙塘村民小组地名为“洲仔”（土名）的涉讼土地是政府返还给该沙塘村民小组的自留用地，土地性质是工业用地。2007年4月30日，沙塘村民小组将包括涉讼土地在内、面积为32.74亩的“洲仔”土地出租给陆汝浩。2011年9月30日沙塘村民小组、陆汝浩与本案被告陆成炎三方一起签订《土地使用权变更协议》，将上述土地的承租人变更为陆成炎，由陆成炎继续享有和履行原合约中承租人的全部权利和义务，陆成炎每年按合同约定向沙塘村民小组交纳土地租金。2013年1月25日，陆成炎（甲方）与两原告麦洁英、郑俭玲签订了一份《土地租赁合同》，合同约定甲方在佛山市三水区乐平镇三江村委会沙塘村民小组“洲仔”（土地名）地段内有一块土地，经甲乙双方实地观察，友好协商，甲方同意将该地块租给乙方建幼儿园使用。租期20年，到2032年12月31日止。每月每平方米租金为4元，租金每四年在原租金基础上递增10%。双方在合同内没有注明租赁面积。同时约定签约之日乙方需交纳8万元作水、电费、管理费的保证金，期满后，乙方没有违反本合同或违法之下，甲方30天内全部退回保证金给乙方。合同签订当日，两原告将10万元汇入被告账户，被告陆成炎向两原告出具二张《收据》，其中一张收据内容为：今收到郑俭玲、麦洁英在乐平三江沙塘“洲仔”地段建幼儿园租地保证金八万元（待租期满后，没有任何异议时退回）；另一张收据内容为：今收到郑俭玲、麦洁英建乐平三江沙塘“洲仔”地的幼儿园水电费保证金二万元（待该幼儿园建好，不欠水电费情况下退回）。2014年7月，沙塘村民小组“洲仔”土地办理好土地使用权证，土地类型为工业用地。2014年10月，两原告在网上向佛山市三水区发展规划和统计局申报在涉讼土地上建设佛山市三水区贝思特幼儿园，被告知涉讼土地的用地性质为工业工地，与两原告申请的幼儿园用地不相符，不出具规划设计条件。原告欲在涉讼土地上建幼儿园的目的无法实现，遂向本院提起诉讼。本院认为：原告麦洁英、郑俭玲与被告陆成炎之间签订的《土地租赁合同》是在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。原告承租涉讼土地的目的是承建幼儿园，但因涉讼土地是工业用地，与幼儿园用地不符，导致合同目的无法实现，原告诉请解除双方之间的土地租赁合同，诉讼中被告对解除双方之间的合同亦同意。故对原告该诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方在签订合同时，约定原告向被告交纳租地保证金8万元及建幼儿园的水电费保证金2万元，现因合同目的无法实现，导致合同解除，则被告收取的保证金应根据法律规定和双方的约定退回给两原告。被告对其损失在本案并没有提出反诉，故被告主张以收取的保证金补偿其损失，本院不予采纳，被告可另行主张。原告交纳的保证金是双方为保证合同的履行而留存在被告处，被告在收据上均注明在幼儿园建好及合同期满后，不发生水电费欠费、违法违约的情况下，退回给原告。现双方之间的合同解除，合同的权利义务终止，原告同时主张退还保证金，符合法律规定，且不超过诉讼时效。被告主张以交纳保证金的时间计算诉讼时效，没有法律依据，且与事实不相符，本院不予采纳。两原告均为从事幼儿教育的成年人，对承办幼儿园有一定经验，其陈述签订合同时不知涉讼土地的实际使用人及涉讼土地的性质，与一般人的认知不符，也不符合日常生活经验。原告对本案合同目的无法实现导致合同解除有一定责任，故原告诉请被告支付保证金利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告麦洁英、郑俭玲与被告陆成炎之间于2013年1月25日签订的《土地租赁合同》；二、被告陆成炎在本判决生效之日起十日内向原告麦洁英、郑俭玲返还租地保证金8万元、水电费保证金2万元，合计10万元；三、驳回原告麦洁英、郑俭玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1150元，由被告陆成炎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周淑华二〇一五年八月三日书记员 曾兰娟 更多数据：