（2015）禹民一初字第1061号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-08-24

案件名称

原告（反诉被告）郑晓辉诉被告（反诉原告）李坤堂租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

禹州市人民法院

所属地区

禹州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑晓辉,李坤堂

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2015）禹民一初字第1061号原告（反诉被告）郑晓辉，男，生于1963年，汉族，住黑龙江省北安市。委托代理人李丙辰，禹州市148法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）李坤堂，男，生于1955年，汉族，住禹州市。委托代理人连伟奕，河南金鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）郑晓辉诉被告（反诉原告）李坤堂租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑晓辉、被告（反诉原告）李坤堂及其委托代理人连伟奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑晓辉诉称，2014年3月10日，原被告双方签订房屋租赁协议一份，协议约定被告将其所有的位于禹州市兴业路与大同路交叉口的一处楼房整体出租给原告，租赁期限为三年。房租为第一年6万元，第二年为6万元，第三年为6.5万元，原告并交押金3000元。原告于合同签订后将第一年房租6万元及押金3000元全部交给被告，并花费96000元对租赁房屋进行装修。然而被告于2015年1月15日无故将租赁房屋换锁，导致原告无法继续使用房屋，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，在原被告签订的租赁协议中约定的租期为三年，现原告承租该房一年未到，被告私自将该房屋的锁具更换，导致原告无法使用房屋，租赁合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应当对原告因此造成的损失承担赔偿责任，为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求依法解除原被告之间的房屋租赁协议，判令被告赔偿原告装修费用96000元及剩余房租、押金13000元，共计109000元，并判令被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）李坤堂辩称，一、李坤堂与郑晓辉的租赁协议是双方在自愿平等的基础上签订的，理应受法律保护。2014年3月10日双方签订租赁协议，此协议中，双方就租金、租赁期间的费用等进行了明确的约定，这些约定对双方都有约束力，双方应当自觉履行各自的义务，特别是协议中第三条、第五条、第六条对房屋的自行改造、租赁期间发生的费用、续租的提前通知都做了详细的规定，可是郑晓辉无视租赁协议的有关规定，不按协议履行其义务，构成严重违约。二、本诉原告构成严重的违约。本诉原告诉称“被告于2015年1月15日无故将租赁房屋换锁，导致原告无法继续使用房屋，给原告造成巨大的经济损失”，李坤堂作为房主没有在此房子内居住，是整体租赁，李坤堂希望承租者生意旺盛，以便租赁关系稳定。可本案原告作为承租者首先是其经营不当，在其租赁的第一年，以东北饺子馆为其经营主导，由于没有特色，得不到顾客的认可，一年以来一直生意萧条。在2015年2月14日李坤堂曾经与其沟通，核实是否继续租赁，可是他一直没有明确答复，一直到2015年3月份到期，他一不交租金，二不腾出房屋。李坤堂接住诉状才知道郑晓辉竟然以李坤堂在2015年1月15日换了锁为由进行起诉，李坤堂在2015年3月15日才进入房子，发现郑晓辉仍占用着三间房子，而且房子多处被其损坏，原来的财物也被其变卖。其次本诉原告租赁期间严重违约：1、租赁期间不交水电费。2、在租赁期间不经被告同意对房屋进行任意改造，将房子原来的大门改造成厨房，将大门外移，原来的朱漆大门被其卖掉。3、房子由于租赁期间郑晓辉使用不当多处被损坏。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：作为承租人的郑晓辉，在其租赁期间未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人李坤堂请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。综上所述，李坤堂认为郑晓辉先行违约，导致双方所签订的租赁合同无法再续而解除，本诉原告所诉不符合事实，所诉求的标的被告不予赔偿，李坤堂诉请贵院依法驳回本诉原告的诉讼请求，以维护李坤堂的合法权益为盼。被告（反诉原告）李坤堂诉称，2014年3月10日被反诉人经营东北饺子馆租赁反诉人的房子，双方约定租金及其租赁期间，可是由于被反诉人经营不善，其租赁一年期满，决定不再续租。当反诉人接收房子时，发现被反诉人仍然占用着反诉人的三间房子，反诉人多次通知其搬走其物件，将被其破坏的房子恢复原状，被反诉人置之不理。之后反诉人查看房子，发现房子由于被反诉人使用不当或任意改造，反诉人的房子被弄得千疮百孔，需要重新装修，反诉人多次找被反诉人协商装修事宜，被反诉人不予照面，哪知被反诉人恶人先告状，竟然起诉反诉人赔偿其巨额经济损失，反诉人断然不能接受，故依据《民事诉讼法》第51条的规定，提起反诉，请求解除李坤堂与郑晓辉的房屋租赁协议，郑晓辉应将现在仍占用的三间房屋腾空交付李坤堂，并判令郑晓辉将破坏的李坤堂的房子恢复原状，并赔偿李坤堂各项经济损失20000元。原告（反诉被告）郑晓辉辩称，1、双方签订租房合同时跟房东是有约定的要装修房子，不存在破坏房子的事，装修房子的事是跟房东说好的，郑晓辉是2015年2月11日起诉李坤堂的，2015年1月16日李坤堂换的饭店的门锁，到2015年1月18日郑晓辉找开锁公司把门开开拿郑晓辉的东西，且郑晓辉签的是三年的合同，李坤堂说郑晓辉破坏李坤堂的房子没有依据。2、2015年1月16日郑晓辉第一年的合同还没有到期，郑晓辉签的是三年的合同，是李坤堂先换的门锁，郑晓辉才起诉李坤堂，至今郑晓辉的设备还在李坤堂的房屋里扣押着。合同没有到期李坤堂就把门打开是侵犯郑晓辉的权利，并且在合同没有到期的时候，李坤堂就把房屋再次租赁出去，这都是侵犯郑晓辉的权利。原告（反诉被告）郑晓辉向本院提供的证据有：1、照片五张，证明2015年2月16日被告把饭店门打开并在屋里贴房屋租赁广告。2、装修协议书复印件一份、收款收据复印件三份，证明原告装修房屋所支出的费用。3、租赁协议复印件一份，证明原被告之间的权利和义务。被告（反诉原告）李坤堂向本院提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明2014年3月10日李坤堂与郑晓辉签订《房屋租赁协议》，二人具有租赁关系，双方对租金、租赁期间等都进行了明确的约定。2、水费、电费费用条五张，证明郑晓辉在租赁期间的违约行为，不支付租赁期间的水费及其电费，李坤堂为其垫付水费270元，电费714元，共计984元。3、照片16张，证明①2015年4月份郑晓辉仍占用着李坤堂的三间房子。②郑晓辉租赁期间任意改造房子，并将原来房子的两扇朱漆大门、二楼防盗门、12扇铁门、二楼防盗窗损坏，11张上下床变卖。③郑晓辉租赁期间由于使用不当致使房子内墙、防盗窗、大门地面等被损坏的事实以及被其损坏的物件。4、李坤堂2015年2月份通话清单一份，证明在2015年2月14日，李坤堂电话通知郑晓辉续租事宜。5、证人常志伟、郑国华、陈高涵的当庭证言，证明2014年3月份，郑晓辉接受租赁房屋时的房子状况及其房屋里财产的情况；2015年3月15日郑晓辉仍占用房子及其房屋损坏的情况；租赁户接受房子的情况。6、房屋租赁协议一份，证明李坤堂是在2015年3月15日将房屋租赁给常志伟的。本院依郑晓辉申请，调查李红涛调查笔录一份。被告（反诉原告）李坤堂对原告（反诉被告）郑晓辉提供的证据证据1中有东北人家牌匾的两张照片的真实性无异议，但认为证明不了是被告锁的房子；对其他照片有异议，表示广告出租是原告郑晓辉在租赁时贴出去的，并不是被告贴的。认为证据2是复印件，无法辨明真伪，这是郑晓辉与其他第三人之间的协议，与被告李坤堂无关，装修协议没有李坤堂的签字，是原告在没有通知被告的情况下自己装修的。认为证据3，原告提供租赁协议复印件中上边的李坤堂的名字不是被告李坤堂本人签的，是原告代签的。原告（反诉被告）郑晓辉对被告（反诉原告）李坤堂提供的证据1、2无异议。对证据3有异议，认为当时郑晓辉租李坤堂房屋是毛坯房，照片证明不了是郑晓辉进行的破坏，且都是郑晓辉装修的房屋，照片不显示拍照时间。对证据4有异议，表示2015年2月14日李坤堂确实给郑晓辉打过电话，说要商量房屋的事，郑晓辉说房锁李坤堂已经换了，设备李坤堂也扣押着，他俩没啥商量的，郑晓辉已经起诉到法院。对证据5中证人常志伟所说有异议，认为证人说没有空调这不对，郑晓辉没有破坏房屋。对证人郑国华证言有异议，表示郑晓辉是第一次见到证人，证人作的是伪证，证人和李坤堂交接房子是他们之间的事，郑晓辉不在场，与郑晓辉无关。对证人陈高涵的证言无异议。认为证据6是李坤堂与常志伟之间的协议，与郑晓辉无关。对本院依郑晓辉申请调取的证据，郑晓辉无异议，李坤堂表示李红涛所说的情况不错，但表示当时李坤堂找开锁公司是因为多次给郑晓辉打电话，但郑晓辉经常关机或不接电话，2015年1月21日、22日，邻居两次给李坤堂打电话，说郑晓辉在搬东西，李坤堂于2015年1月22日到房子处，因为打不开门，所以找了开锁公司，打开门后发现郑晓辉的东西基本上已搬完。当时在场的除了开锁的，还有另外一个人，这个人李坤堂不认识。另外，2015年1月22日，李坤堂找开锁公司打开门后，郑晓辉也到场了，李坤堂向郑晓辉追要李坤堂的东西，郑晓辉说三天之内给李坤堂拉过来，李坤堂就走了。经过庭审质证，本庭对上述证据效力作如下认定：本院依郑晓辉申请调取的证据，程序合法，内容真实，为有效证据。郑晓辉提供的证据1，不能证明其主张，本院不予采信。郑晓辉提供的证据2不符合证据的合法性，本院不予采信。郑晓辉提供的证据3和李坤堂提供证据1相互印证，本院予以采信。李坤堂提供的证据2、3、4不能证明其主张，本院不予采信。李坤堂提供的证据5、6，与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明：2014年3月10日，李坤堂作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的郑晓辉签订房屋租赁协议一份，协议约定：一、甲方同意将自己位于兴业路与大同路交叉口一处楼房整体出租给乙方。二、出租时间为三年，第一年6万元，第二年6万元，第三年6.5万元，每年一缴。三、乙方在租赁期间不得对房屋自行改造，如需改造必须经甲方同意方可进行。四、如乙方在租赁期间需转让，必须和甲方协商，双方同意后甲方和承赁方另行签订合同。五、乙方在租赁期间的安全和所有一切发生的费用由乙方全部承担。六、甲乙双方在合同到期后，如需要续租与不租，必须提前一个月通知对方。七、乙方交押金3000元，租赁到期一切房屋完好和费用交清后，甲方向乙方退回押金，交款以收据为准。2015年1月22日，李坤堂让小豪开锁店的李红涛将本案所涉房屋的门锁打开。2015年2月15日，郑晓辉提起诉讼，请求依法解除原被告之间的房屋租赁协议，判令李坤堂赔偿郑晓辉装修费用96000元及剩余房租、押金13000元，共计109000元。2015年3月24日，李坤堂提起反诉，请求解除李坤堂与郑晓辉的房屋租赁协议，判令郑晓辉将现在仍占用的三间房屋腾空交付李坤堂，并判令郑晓辉将破坏的李坤堂的房子恢复原状，并赔偿李坤堂各项经济损失20000元。本院认为：郑晓辉和李坤堂均要求解除双方签订的房屋租赁协议，不违反法律规定，本院予以支持。李坤堂在郑晓辉租赁其房屋期间将该房屋门锁打开，致使郑晓辉无法继续使用该房屋，因此给郑晓辉造成的损失，李坤堂应当赔偿。郑晓辉未提供合法有效证据证明其装修费损失情况，故对于郑晓辉要求李坤堂赔偿其装修费用96000元的诉讼请求，本院不予支持。李坤堂认可收到郑晓辉押金3000元，对于该款李坤堂应当返还。2015年1月22日至2015年3月10日的租金共计7890.41元，对于该款，李坤堂应当返还。李坤堂未提供合法有效证据证明郑晓辉现仍占用其三间房屋，也未提供合法有效证据证明其房子原状及其经济损失情况，故对于李坤堂要求判令郑晓辉将现在仍占用的三间房屋腾空交付李坤堂，并判令郑晓辉将破坏的李坤堂的房子恢复原状，并赔偿李坤堂各项经济损失20000元的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郑晓辉与被告（反诉原告）李坤堂于2014年3月10日签订的房屋租赁协议。二、被告（反诉原告）李坤堂于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）郑晓辉押金3000元、租赁费7890.41元。三、驳回原告（反诉被告）郑晓辉的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李坤堂的反诉请求。本案受理费2480元，由郑晓辉负担2232元，由李坤堂负担248元；反诉受理费150元，由李坤堂负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审　判　长　：胡伟霞人民陪审员　：李晓娩人民陪审员　：尹晓博二〇一五年八月三日书　记　员　：卜亚凡 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