（2015）饶中民二终字第183号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2016-04-11
案件名称
鄱阳县同创基业物业服务有限公司与陈路平物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省上饶市中级人民法院
所属地区
江西省上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈路平,鄱阳县同创基业物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）饶中民二终字第183号上诉人（原审被告）陈路平，经商。被上诉人（原审原告）鄱阳县同创基业物业服务有限公司。法定代表人张志宏。委托代理人徐文革。上诉人陈路平因与被上诉人鄱阳县同创基业物业服务有限公司物业管理纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2015）鄱民二初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，被告陈路平系桃花源纪明德里8幢302号商品房屋的产权人。该房屋建筑面积为183.87平方米。2008年6月，被告与南昌同创基业房地产开发有限责任公司桃花源纪分公司签订了《商品房买卖合同》，前期物业由名家物业为被告提供前期物业管理服务，由于其他原因，原告鄱阳县同创基业物业服务有限公司于2008年12月进驻桃花源纪为被告提供前期物业管理服务。房屋买卖合同附件五约定：由名家物业为被告提供前期物业管理服务，被告应依据双方合同约定和鄱阳县物价局批复的缴费标准按时向原告缴纳物业管理费，合同另约定物业收费标准每平方米每月0.4元。后原告接收名家物业进驻桃花源纪后依约为被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告如期缴纳物业管理费。自2012年1月至2014年12月被告未按约定交纳物业管理费3457元，故诉至法院，要求被告支付物业管理费3457元，并按银行同期贷款利率支付滞纳金。另查明2013年7月18日经鄱阳县物价局鄱价字（2013）027号文件《关于鄱阳县桃花源纪小区物业管理价格标准的批复》决定多层住宅按每平方米0.60元∕月计算。原审法院认为，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，合同约定的物业收费标准不违法，应予认可。原告提供物业服务，被告应按约定交纳相应的物业费。被告以房屋外墙漏水、开裂的、问题为拒不交物业费为抗辩理由，房屋质量纠纷属另一个法律关系，被告可另行主张权利。对于被告提出其他问题，仅有照片，并没有其他证据佐证，亦不能成为拒不交物业费的理由。故原告要求被告支付物业管理费的诉求，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金的诉求，因双方未约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告陈路平于本判决书生效之日支付原告鄱阳县同创基业物业服务有限公司物业管理费自2012年1月1日起至2014年12月30日止物业管理费3273元（183.87㎡0.40元∕月19个月＋183.87㎡0.60元∕月17个月）；二、驳回原告鄱阳县同创基业物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈路平负担。原审判决宣判后，上诉人陈路平不服原审法院判决，向本院称：1、一审判决认定上诉人与被上诉人形成事实的物业服务合同关系不属实。自2008年6月至2011年12月30日，名家物业与被上诉人签订物业管理合同，名家物业履行了合同规定的义务，上诉人也依约交纳了物业管理费。自2012年起上诉人居住的小区处于无人管理的状态，具体表现为：上诉人房屋承重墙开裂、外墙漏水找被上诉人，被上诉人不作为；另与上诉人相邻楼车库售给业主作物流配送中心，严重影响正常休息生活；2011年6月放在楼道价值4860元的自行车被盗，同年10月停放在小区内的轿车玻璃被砸，保安工作不到位，物业服务管理单位应承担赔偿责任；小区内公用道路及公摊面积归业主所有，小区业主免费停车，物业管理单位却收取停车保管费等。2、上诉人与名家物业签订了前期物业管理合同，该合同解除更换了新的物业管理部门，没有任何人通知上诉人。3、根据上诉人的前期物业管理合同第5条规定物业管理费是每平方米0.4元，可一审判决以物价部门批准的价格来认定本案的服务标准是错误的。被上诉人接管名家物业就应当按照名家物业与被上诉人签订的物业管理合同收取物业费。故请求撤销一审判决，驳回被上诉人的上诉请求。被上诉人鄱阳县同创基业物业服务有限公司辩称：1、名家物业在2008年下半年因故自行撤走了，被上诉人受开发商选聘，在2008年12月底就开始为上诉人提供物业管理服务，自2009年1月至2011年12月上诉人依据合同约定向被上诉人交纳了物业管理费，双方的物业管理合同关系是客观存在的。上诉人诉称自2012年起居住的小区处于无人管理的状态与事实不符。2、被上诉人在2008年12月底接管物业管理服务时就正式告示了全体业主。3、被上诉人根据市场行情的变化和服务成本的提高，报请物价部门依法批准，适当提高服务收费标准，既符合市场规律，也符合法律规定。二审时，上诉人陈路平与被上诉人鄱阳县同创基业物业服务有限公司都没有向本院提供新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人鄱阳县同创基业物业服务有限公司自2008年12月底开始为上诉人陈路平提供物业管理服务，上诉人也依约交纳了2009年1月至2011年12月的物业管理费，双方已形成事实上的物业服务合同关系，故上诉人认为未与被上诉人形成事实的物业服务合同关系的上诉主张，本院不予支持。上诉人房屋外墙漏水、开裂属于房屋质量纠纷，与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张权利。对于上诉人提出其他问题，仅有照片，并没有其他证据佐证，故上诉人认为自2012年起其居住的小区处于无人管理状态的上诉主张，本院不予支持。被上诉人根据市场行情的变化和服务成本的提高，适当提高服务收费标准，该收费标准依法经鄱阳县物价局批准，故上诉人认为被上诉人接管名家物业就应当按照名家物业与被上诉人签订的物业管理合同收取物业费的上诉主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈路平负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟 凌审 判 员 李 虹代理审判员 余林娣二〇一五年八月三日书 记 员 程建军 更多数据：