（2015）锡民终字第1288号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-08-10

案件名称

葛恒如与周荷珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

葛恒如,周荷珍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十条，第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2015）锡民终字第1288号上诉人（原审原告）葛恒如。被上诉人（原审被告）周荷珍。委托代理人王秋英，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。委托代理人沈维华。上诉人葛恒如因与被上诉人周荷珍房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2014）锡法安民初字第0631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案。上诉人葛恒如，被上诉人周荷珍的委托代理人王秋英、沈维华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2002年起，葛恒如租住在周荷珍所有的位于无锡市锡山区羊尖镇龙凤巷村沈巷2号房屋，共有6间房屋，租金每月100元。双方的租赁协议未对租赁期限、维修事项等予以约定。2012年农历年底，葛恒如向代收租金的周金保表示房屋漏水，要求房主周荷珍修缮，周荷珍委托周金保告知葛恒如：“不修，可以住就住，不能住就走人”。后葛恒如继续居住在该租住房屋内。2013年7月中旬，葛恒如在未提前告知周荷珍的情况下，自行修缮房屋。葛恒如称其修缮租住房屋时造成右腕部骨折受伤。庭审中葛恒如的妻兄葛恒勇到庭证明葛恒如系修缮房屋受伤。受伤当天，葛恒如向毛国芳陈述了其因修缮房屋而受伤。因受伤治疗，葛恒如至今共花费医疗费用共计2097.93元。2014年10月28日，无锡中诚司法鉴定所作出锡诚（2014）临鉴字第2932号司法鉴定意见书，鉴定意见为：葛恒如的损伤评定为十级××；其误工期120天，护理期60天，营养期45天为宜。因此，葛恒如诉至法院，请求判令：周荷珍支付医疗费2814.93元、营养费900元、护理费3600元、误工费18181.96元、伤残赔偿金65076元、被扶养人生活费16296.8元、交通费300元、鉴定费2360元，合计109529.69元。周荷珍辩称：首先，葛恒如不能证明其系因修缮租住房屋而受伤。其次，周荷珍未违反出租人义务，周荷珍亦未要求过葛恒如修缮租住房屋，且明确向葛恒如表示过：“可以住就住，不能住就走人”，葛恒如系擅自修缮房屋而受伤。再次，周荷珍对葛恒如受伤未有过错。对葛恒如主张的损失，均有异议。综上，请求法院驳回葛恒如的诉讼请求。以上事实，有协议书、土地使用证、（2013）锡法安民初字第0729号民事调解书、周金保的情况说明、医疗费票据、门诊病历、司法鉴定意见书、葛恒勇的证人证言、原审法院对毛国芳制作的谈话笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为：案件的争议焦点为：1.葛恒如是否因维修租住房屋而受伤？葛恒如已提供初步提供证据证明其系因修理租住房屋而受伤，周荷珍对该事实予以否认，但未能提供充分证据予以证明，因此对葛恒如系因维修租住房屋而受伤的事实予以确认。2.出租人周荷珍是否应当赔偿葛恒如维修租住房屋受伤所产生的各项损失？涉案租赁房屋系年久的老屋，房屋状况较差，租金低廉。至事故发生时，葛恒如已租住长达11年，根据葛恒如的陈述，期间房屋也几经维修，周荷珍也负担过维修费用。2012年农历年底，周荷珍委托周金保明确向葛恒如表示“不修，可以住就住，不能住就走”。可见，周荷珍认为该房屋已没有维修价值，如果葛恒如不能接受房屋现状，双方可以解除租赁合同。但葛恒如继续居住该租住房屋，可视作其接受了房屋不维修的现状，即以事实行为免除了出租人的维修义务。2013年7月中旬，葛恒如在未向周荷珍告知亦未提出维修要求的情况下，擅自修缮租住房屋而受伤，系其个人行为，葛恒如要求周荷珍承担违约责任，赔偿其相应损失，缺乏法律依据，不予支持。但是，葛恒如确实修缮了租住房屋，原审认为，基于公平原则，周荷珍应在受益范围内对葛恒如予以适当补偿，故酌定为5000元。综上，原审判决：周荷珍于本判决生效之日起10日内给付葛恒如5000元。驳回葛恒如的其他诉讼请求。案件受理费1036元，鉴定费2360元，合计诉讼费3396元，由葛恒如负担2878元，由周荷珍负担518元。上诉人葛恒如不服一审判决，向本院提起上诉称：1.周荷珍作为房东应当承担瑕疵房屋的修理义务，葛恒如的修理行为不是个人行为。涉案房屋最早由周荷珍丈夫亲自处理，后来为减少麻烦，就由葛恒如进行修缮后由周荷珍及其丈夫承担修理费。原审法院认定葛恒如继续居住涉案房屋的行为是以事实免除周荷珍的维修义务是错误的。2.原审判决对本案适用公平原则是法律适用错误。本案涉及的是合同的违约责任，涉案房屋作为租赁物存在严重瑕疵，且危害到了葛恒如的人身安全，周荷珍构成违约，应当承担违约责任，而非公平责任。请求二审法院依法改判。周荷珍辩称：1.租赁合同是葛恒如单方拟定，没有周荷珍的签字，应属无效的租赁协议，但是周荷珍10年来没有涨过房租，任凭葛恒如破墙开洞，改变结构，甚至转租他人。2012年，周荷珍委托亲戚周金保转告葛恒如“房屋不修，叫其走人”，但葛恒如仍然强行居住，因此其修理房屋的行为是个人行为。且涉诉租赁房屋大梁完好无损，洗澡间也没有梁段裂的情况，葛恒如受伤与修理房屋无关。2.周荷珍的6间房屋出租给葛恒如居住10年，仅收到1万多租金，原审判决在受益范围内补偿葛恒如5000元，已经是很照顾葛恒如了。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审相同。本案的争议焦点为：关于涉诉租赁房屋的修缮义务应由谁承担，葛恒如的修缮行为是否属于个人行为；葛恒如修缮房屋造成的损失是否应由周荷珍承担。本院认为：虽然租赁涉案房屋的协议书仅有承租人葛恒如的签字，但是双方以事实行为履行了该租赁协议书，因此双方租赁关系存在并有效，周荷珍为出租人。根据《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因此，周荷珍负有涉诉租赁房屋的维修义务。周荷珍委托周金保告知葛恒如“不修，可以住就住，不能住就走人”，是单方表达不愿意修理房屋的意思，但承租人葛恒如并未接受，因此双方就涉诉房屋租赁事宜并未达成新的约定，且也未明确解除双方的租赁关系。因此，在租赁关系存续期间，葛恒如就涉诉租赁房屋进行维修，属于代周荷珍履行租赁房屋的维修义务。根据合同法第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此，葛恒如可以就维修产生的必要费用向周荷珍主张。但是，房屋维修是有一定风险性的作业，理应由具备相应资质的人员进行维修，现葛恒如采取亲自维修方式，并导致自身受伤，所产生的医疗费、营养费、护理费、误工费、伤残赔偿金、被抚养人生活费等共计109526.69元的费用超出了周荷珍可以合理预见的费用范围，但考虑到涉诉租赁房屋因葛恒如的修理行为而产生增值，基于公平原则周荷珍应在受益范围内给予适当补偿。原审法院在所收租金范围内酌定5000元，并不不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费1036元由葛恒如负担。本判决为终审判决。审判长　　姜丽丽审判员　　诸佳英审判员　　邵　敏二〇一五年八月三日书记员　　缪玲娜关注公众号“”