（2015）一中民四终字第0723号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-12-14

案件名称

于茜与天津长远嘉和置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于茜,天津长远嘉和置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

天津市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民四终字第0723号上诉人（原审原告）于茜，居民。委托代理人赵文聘，天津昭元律师事务所律师。委托代理人魏晓莉，天津昭元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津长远嘉和置业有限公司，登记住所地天津宝坻节能环保工业区，现办公地址天津市宝坻区环城东路绿景家园小区西门金水湾销售中心。法定代表人张葵，该公司总经理。委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。上诉人于茜因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第2427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人于茜的委托代理人赵文聘��魏晓莉，被上诉人天津长远嘉和置业有限公司的委托代理人武萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年1月19日，原告为乙方，被告长远嘉和公司为甲方，签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，乙方购买甲方开发的坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园5号楼-702号商品房，房屋价款537835元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方。另外，合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约交付了全部购房款。因被告未能按照《天津市商品房买卖合同》的约定按期交付涉诉商品房，原、被告于2013年10月10日签订《〈天��市商品房买卖合同〉之补充合同》，内容为：一、双方一致同意将涉诉房屋的交付期限延长至2013年10月31日；二、因该商品房交付期限延长，原告同意被告按下列约定承担违约责任：1、如被告按照第一条的约定交付该商品房，被告在2013年10月31日前向原告支付延期交付违约金：共计人民币60000元（在此之前未支付赔偿款每月上浮10%，且该款需减去之前已赔偿金额）；2、如果被告不能按照上述约定期间交付该商品房，除支付延期交付违约金外，自2013年11月1日起还应按每月2000元标准向原告支付房租，直至交付该商品房；三、如本补充合同与买卖合同相冲突的，均以本补充合同的约定为准；四、除本补充合同第二条所述责任之外，原告不得再就该商品房交付期限延长事宜向被告主张其他赔偿、补偿、违约金等任何权利或以任何方式追究被告其他责任。2013��11月29日，原告收到被告支付的违约金60000元，并接收了涉诉商品房，办理了涉诉商品房的交接手续，同时为被告出具《确认书》一份，内容为：本人确认于2013年11月29日收到该房屋的钥匙并收到贵司支付的该房屋延期交付违约金及租金，承诺今后不再就该房屋交付事宜向贵司主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究贵司其它责任。另外，原告接收诉争房屋后，已对该房屋进行了装修。另查，诉争商品房至今尚未竣工验收合格，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告提交的已生效的（2014）宝民初字第5922号民事判决书载明，案外人李淑春购买了被告长远嘉和公司开发的坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园4号楼-1302号商品房，因被告长远嘉和公司未能按照双方签订的《天津市商品房买卖合同��约定期限交付房屋，2013年10月10日双方签订了《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》（注：该合同内容与本案原、被告签订的补充合同内容相同，在此不再赘述），该判决确认上述补充合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于茜的诉讼请求是：一、判令原、被告之间于2013年10月10日签订的《补充协议》无效；二、被告按照双方于2012年1月19日签订的《天津市商品房买卖合同》的约定向原告交付符合合同约定的房屋，并在合理的期限内为原告办理房屋产权证；三、被告按照双方于2012年1月19日签订的《天津市商品房买卖合同》向原告支付延期交房的损失和违约金共计58059.42元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，原、被告于2012年1月19日签订《天津市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法��效，予以确认。因被告未能按照《天津市商品房买卖合同》的约定按期交付涉诉商品房，为此，双方签订了《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，约定房屋的交房日期延迟至2013年10月31日，被告给付原告违约金6万元，如被告不能按照上述期限交房，每月给付原告租金2000元，除上述责任以外，原告不得再就该商品房交付期限延长事宜向被告主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究其他责任。根据原告的诉请和被告的答辩，本案双方当事人争议的焦点为该补充合同是否有效问题。对此，根据双方的举证、质证及业已查明的事实评述如下：首先，原告系完全民事行为能力人，其在与被告签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》时具有相应的民事行为能力，且在该补充合同签订后，原告按照补充合同的约定收取了被告给付的违��金6万元，又于2013年11月29日接收了诉争房屋并向被告书面承诺今后不再就该商品房交付事宜向被告主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究其他责任，而后又对诉争房屋进行了装修，故原告已实际履行了补充合同。所以，与被告签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》应系原告真实意思表示。原告虽主张签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》非其真实意愿，但并未对此提供相关证据，故本院不予支持。其次，涉诉商品房现虽尚未经过竣工验收，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但这并不代表诉争房屋必然存在质量问题，影响正常使用，这从原告实际接收房屋并已对诉争房屋进行了装修及涉诉小区的部分房屋已由购房人实际居住使用也可以看出。但从法律相关规定及合同约定条款看，涉诉房屋现并不��备法定及约定交付条件，因此，被告交房行为会产生两种法律责任：一是，公法上的责任，即由建设行政主管部门按《天津市商品房管理条例》有关规定给予行政处罚，此种责任带有强制性，不允许协商免除；二是，私法上的责任，即购房人有权拒绝接受房屋，并按照合同约定要求出卖方承担逾期交付商品房的违约责任，此种责任属于私法自治范畴，允许当事人自行协商。本案原、被告签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》涉及的交房期限的变更、违约责任调整等均属于私法调整范围，系原、被告对其民事权利的自由处分，且未损害国家、集体或第三人的利益，亦并不违反法律规定。再次，从《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》的内容来看，原告同意将交房期限延长至2013年10月31日，因此被告给付其违约金6万元，并且约定了未按上述期限交房，每月需支付租金2000元直至实际交房止。与此相对应，原告不得再就该商品房交付期限延长事宜向被告主张其他赔偿、补偿、违约金等任何权利或以任何方式追究被告其他责任。故上述补充合同约定内容，并不存在明显的不合理之处，未涉及或侵害其他人利益，亦未违反法律或损害社会公共利益。另外，因被告未能如期交房，被告与包括原告在内的众多购房人均签订了《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，除违约金的金额之外，其他内容均相同。在此之前已有部分购房人向本院呈诉，其签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》已被本院作出的生效判决确认合法有效。综上，原、被告签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》合法有效，本院予以确认。原告虽主张《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》存在欺诈、显失公平��合法形式掩盖非法目的，但并未对此提供相关充分证据，故本院对其要求确认《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》无效之请求，不予支持。因原、被告在《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》中已对延期交房的违约责任进行了重新约定，且原告已实际受领诉争房屋，并办理了涉诉房屋的交接手续，与此同时，原告向被告书面承诺今后不再就该商品房交付事宜向被告主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究被告其他责任，故原告现主张被告按照2012年1月19日签订的《天津市商品房买卖合同》向原告交付房屋及支付延期交房的损失和违约金58059.42元之诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。因诉争商品房至今尚未经竣工验收合格，尚不能办理初始登记，并不具备办理房屋产权证的条件，故本院对原告现要求被告在“合理期限内”为其办��诉争房屋产权证之诉请，暂不予支持。原告可待涉诉房屋具备办理房屋产权证的条件时，另行主张。但作为开发商的被告来说，无论存在何种障碍，其应尽快采取切实措施办理诉争房屋的验收合格手续，来保护原告等购房人的合法权利，否则其仍应承担相应法律责任。一审法院判决：驳回原告于茜的全部诉讼请求。案件受理费1252元，已减半收取626元，由原告负担（已交纳）。一审判决后，上诉人于茜不服，上诉来院，请求：1、判令补充协议无效；2、被上诉人按照2012年1月19日签订的房屋买卖合同的约定向原告交付符合合同约定的房屋，并在合理的期限内为上诉人办理房屋产权证；3、被上诉人按照合同约定向上诉人支付延期交房的损失和违约金共计58059.42元；4、由被上诉人承担诉讼费。其上诉的主要理由是：（一）被上诉人与上诉人��订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》时故意隐瞒房屋未经竣工验收且短期内该诉争房屋不可能竣工验收的真实情况，且被上诉人利用其在合同中的明显优势地位，并利用上诉人已经等待将近一年还未能收房的焦急心理，以给付一定违约金为诱饵，欺骗上诉人，且在该补充合同中被上诉人利用其娴熟运用法律的技巧欺诈性的与上诉人约定了上诉人今后不再就该商品房交付事宜向被告主张赔偿、补偿、违约金之租金等任何权利或以任何方式追究其他责任的条款，致使上诉人丧失了其基于原商品房买卖合同拥有的最主要的合法权利。因此，上诉人签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》并非其真实意思表示，且合同属于格式合同，依法剥夺了上诉人的合法权益，免除了被上诉人的义务，应当依法确认为无效。（二）关于一审判决中所依据的“在此之前已��部分购房人向本院呈诉，其签订的《天津市商品房买卖合同之补充合同》已被作出的生效判决确认合法有效。”的认定，显然于法无据，有悖于合同相对性的原则，因此，一审法院对其他购房人因主张违约金而确认的合同有效并不能作为本案合同效力认定的法律依据，其认定不应作为本案《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》有效的法律依据。二、上诉人及被上诉人在双方签订的《商品房买卖合同》第三条中明确约定，商品房竣工，经竣工验收合格后，方可交付。未经验收或未经验收合格的，不得交付。双方签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》即便有效，也仅对交房期限和违约责任进行了变更，并没有对交房条件进行变更。同时，关于商品房交付的条件，在《建筑法》等法律法规中均明确规定，经竣工验收的房屋方可交付。本案一审判决中将上诉人实际受领房屋，并办理涉诉房屋的交接手续视为涉诉房屋的交付，显然既不符合我国法律的规定，也不符合当事人的约定，三、一审法院以该涉诉房屋还不具备办理房屋产权证的条件为理，驳回上诉人诉求，严重侵犯了上诉人合法权益。被上诉人天津长远嘉和置业有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审人民法院判决。其主要理由是：1、补充合同为有效合同。2、涉诉房屋目前客观上尚不具备办理产权证的条件。3、被上诉人已经对上诉人进行了补偿，上诉人已经书面承诺不再就该商品房交付事宜向被上诉人主张赔偿、补偿。经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的��同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订《天津市商品房买卖合同》后，又签订了《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，该合同涉及交房期限的变更、违约责任的承担以及承担交付房屋之前的房屋租金，上诉人收取了被上诉人给付的违约金并接收了房屋，表明上诉人、被上诉人双方已经履行了补充合同的约定。因此，上诉人所提上诉人签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》并非其真实意思表示的理由，不能成立。上诉人可以依据补充合同的约定，选择收取被上诉人的房屋租金，直至被上诉人交付房屋。但上诉人选择了接收房屋，因此，上诉人再提出《天津市商品房买卖合同》第三条中明确约定，商品房竣工，经竣工验收合格后，方可交付。未经验收或未经验收合格的，不得交付。一审判决中将上诉人实际受领房屋，并办理涉诉房屋的交接手续视为涉诉房屋的交付，显然既不符合我国法律的规定，也不符合当事人约定的理由，不能成立。鉴于被上诉人尚未办理商品房的初始登记，不具备办理房屋产权证的条件。故上诉人要求判令补充协议无效、被上诉人按照2012年1月19日签订的房屋买卖合同的约定向上诉人交付符合合同约定的房屋，并在合理的期限内为上诉人办理房屋产权证、被上诉人按照合同约定向上诉人支付延期交房的损失和违约金共计58059.42元的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审法院判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1251元，由上诉人于茜负担。本判决为终审判决。审　判　长　　高良栋审　判　员　　张秀云代理审判员　　张玉洁二〇一五年八月三日书　记　员　　王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。关注公众号“”