（2015）澄滨民初字第00397号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2016-04-05

案件名称

沈剑、张爱民与江阴市锦泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

江阴市人民法院

所属地区

江阴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈剑,张爱民,江阴市锦泰置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

江苏省江阴市人民法院民事判决书（2015）澄滨民初字第00397号原告沈剑。原告张爱民。委托代理人胡斌（受沈剑、张爱民共同授权委托），江苏申越律师事务所律师。委托代理人周叙明（受沈剑、张爱民共同授权委托），江苏申越律师事务所律师。被告江阴市锦泰置业有限公司，住所地江阴市名贤路188号，实际经营地江阴市香山路曼度街区10号楼一层。法定代表人ＸＸ，该公司总经理。委托代理人张萌萌，江阴市南亿法律服务所法律工作者。原告沈剑、张爱民诉被告江阴市锦泰置业有限公司（以下简称锦泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈剑、张爱民的委托代理人胡斌、周叙明、被告锦泰公司的委托代理人张萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈剑、张爱民诉称：2013年5月10日，他们与锦泰公司签订编号为qngc17-0154的房屋买卖合同一份，约定由他们购买锦泰公司开发的江阴市青年广场17单元22层2221号房屋一套，房款357811元于合同签订当日一次性给付，锦泰公司则应在2013年12月31日前向他们交付房屋。此后，他们按合同约定及时向锦泰公司给付了房款，但锦泰公司未能按时交付房屋，并且还违背合同的约定擅自给房屋加装水道和烟道，改变房屋结构，双方由此产生分歧。经多次协商未果后，为维护自身合法权益，具状来院要求：1、判令解除他们与锦泰公司间签订的房屋买卖合同；2、判令锦泰公司向他们支付已收购房款357811元及以该款自2013年5月10日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计算的相应利息；3、判令锦泰公司向他们支付购房合同约定的逾期交房违约金17890.55元；4、判令锦泰公司承担本案诉讼费。被告锦泰公司辩称：一、不同意��除合同，原告解除合同的条件不具备：1、他公司逾期交房是因江南水务市政工程江阴有限公司水表存货不足，依照政府指令，水表安装必须先满足安置房小区，再考虑商品房小区，他公司所建房屋因未安装水表而未能及时通过验收，进而导致逾期交房，此种情况属不可预见、不可抗力，故他公司不应承担违约责任；2、他公司所建房屋于2014年2月28日通过验收，于2014年3月初通知原告可以交房，逾期交房天数仅60余天，比合同约定的买受人有权解除合同的时间仅超过10余天，这种逾期交房的情况与烂尾楼无法交房有着本质的区别，本着鼓励交易、减少交易成本的原则，双方也应继续履行合同；3、沈剑、张爱民在知道他公司逾期交房的情况后并没有及时解除合同，而是与他公司商量房屋置换的问题，沈剑、张爱民以自身行为表明愿意继续履行合同；4、他公司在房屋通过验收竣工后虽加装了水道和烟道，但这仅构成改变房屋的装修，不构成改变房屋的结构，因此也不属于购房合同第十条约定的可以退房的情形。二、不同意支付利息，根据合同约定，他公司即使被认定存在违约行为，也仅承担支付按已付购房款5%计算的违约金责任，如果沈剑、张爱民认为约定的违约金过低不足以弥补损失的，应当提供相应证据。经审理查明：2013年5月10日沈剑、张爱民与锦泰公司签订名为qngc17-0154商品房买卖合同一份，由沈剑、张爱民向锦泰公司购买位于江阴市青年广场17单元22层2221号房屋一套，该地块开发的房屋预售许可证号为（2012）预销准字第0038号。合同约定沈剑、张爱民于合同签订当日一次性付清总房款357811元，锦泰公司于2013年12月31日前交付验收合格的房屋，若逾期交房超过45日，则沈剑、张爱民有权解除购房合同并要求锦泰��司承担按已付款5%计算的违约金责任。在合同签订前的2013年4月25日，沈剑、张爱民给付锦泰公司购房定金80000元，合同签订当天，沈剑、张爱民付清了剩余房款。锦泰公司开发的包括沈剑、张爱民购买的上述房屋在内的整幢商品楼盘于2014年2月28日组织竣工验收，于2014年3月27日在江阴市建设局通过竣工验收备案，2014年4月28日，江阴市综合开发管理办公室向锦泰公司出具了商品房建设项目交付使用合格证书。上述房屋竣工验收备案后，锦泰公司在沈剑、张爱民购买的房屋内加装了烟道和管道，该加装未有规划部门的批准与设计部门的同意。事后，沈剑、张爱民与锦泰公司在交付房屋过程中，就逾期交房和加装水道烟道产生分歧，多次协商未能达成一致。2015年1月30日，沈剑、张爱民向锦泰公司通过邮政特快专递形式寄送解除房屋买卖合同的通知函一份，该通知于2015年1月31日由锦泰公司签收。2015年2月2日，沈剑、张爱民具状来院，要求解除房屋买卖合同等。以上事实，有房屋买卖合同、付款收据、商品房预（销）售许可证、竣工验收备案表、商品房交付使用合格证、解除合同通知函及邮递回执单、房屋照片、当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：沈剑、张爱民与锦泰公司之间的房屋买卖合同双方意思表示真实，不违背法律法规的强制性规定，也不损害国家集体及第三人的合法权益，依法应认定为合法有效。合同生效后，双方应本着诚实信用的原则严格履行合同规定的权利义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，锦泰公司迟延交付房屋的日期超过合同约定的可以解除合同的45天迟延交付期限，未经相关部门同意、批准变更房屋原有的设计、规划，致使标的房屋与购房合同中原有的房屋设计不同，客观上��响了房屋的外观和空间结构，这些违约行为均是合同约定的解除合同的条件。在锦泰公司上述违约行为出现后，合同约定的解除条件成就，沈剑、张爱民有权依据合同的约定和法律规定解除合同。合同法规定，当事人行使合同解除权的，应当通知对方，合同解除自通知到达对方时生效。本案中，合同解除通知于2015年1月31日到达锦泰公司，双方签订的合同依法于2015年1月31日解除。合同解除后，当事人可以根据合同履行的情况，要求恢复原状、赔偿损失等。本案中，双方约定如沈剑、张爱民解除合同，有权要求锦泰公司承担按已付款5%计算的违约金责任，考虑到目前资金占用成本及锦泰公司的违约情况等因素，该违约金标准明显过低，故沈剑、张爱民要求按银行同期贷款利率合并计算利息及违约金的请求属客观合理。沈剑、张爱民要求锦泰公司返还购房款357811元及自2013年5月10日起至实际归还之日止按银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。锦泰公司在本案中的抗辩无事实依据与法律依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、沈剑、张爱民与江阴市锦泰置业有限公司于2013年5月10日签订的编号为qngc17-0154的房屋买卖合同于2015年1月31日予以解除。二、江阴市锦泰置业有限公司于本判决发生效力之日起10日内返还沈剑、张爱民购房款357811元，同时支付该款自2013年5月10日起至实际归还之日止按中国人民银行公布的2013年5月10日期间银行同期同类贷款利率计算的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法��第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6670元、保全费2520元，合计9190元（沈剑、张爱民已预交），由江阴市锦泰置业有限公司负担（沈剑、张爱民同意其预交的费用由江阴市锦泰置业有限公司向其直接支付，本院不再退还），于本判决发生效力之日起10日内直接给付沈剑、张爱民。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。审　判　长　　唐宇英人民陪审员　　韩福海人民陪审员　　陆荷琴二〇一五年八月三日书　记　员　　顾成竹��引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。