（2015）潍民一终字第732号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-11-27

案件名称

王忠善与辛学义房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第732号上诉人（原审原告）王忠善，农民。委托代理人刘瑞启，山东宝都律师事务所律师。委托代理人王敏，居民。被上诉人（原审被告）辛学义，居民。委托代理人吴进杰，昌乐安信法律服务所法律工作者。上诉人王忠善因与被上诉人辛学义房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2014）乐城民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。原审判决认定，双方当事人于1998年口头约定，辛学义购买王忠善位于昌乐县城关街道办事处南流泉社区106号房屋四间，价款3500元，双方未签订书面买卖合同。1999年，辛学义对涉案房屋进行修缮后居住至今。另查明，王忠善现居住于昌乐县城关街道办事处南流泉社区132号。辛学义户籍所在地为昌乐县鄌郚镇田家洼村65号，现该房屋权属归其长子辛涛所有，并由辛涛居住。以上事实，有村委会证明、书证及当事人陈述等在案为证。原审法院认为，王忠善、辛学义虽未签订书面买卖合同，但均认可买卖房屋的事实，且房屋已经交付使用十多年之久，买卖合同成立。因该房屋属于农村集体土地上建成的宅基地房屋，按照相关法律规定，非本集体经济组织成员之间不得进行房屋买卖。辛学义户籍所在地为昌乐县鄌郚镇田家洼村65号，非昌乐县城关街道办事处南流泉社区本集体经济组织成员，故双方之间的买卖合同违反了法律的强制性规定，依法确认无效。买卖合同无效，王忠善、辛学义均有过错。合同无效后，辛学义本应返还房屋同时由王忠善给付房屋价值，但该房屋已由辛学义使用多年，辛学义对该房屋进行了修缮，双方均没有对修缮后房屋的价值进行鉴定，无法确定房屋现有的价值，且辛学义暂无其他可供居住的房产，王忠善又有其他房屋居住，本着尊重现状、维持稳定的原则，不宜返还所占有房屋，辛学义可继续占有、居住和使用该房屋。王忠善要求辛学义返还房屋的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第一百三十条之规定，判决如下：一、王忠善与辛学义买卖房屋合同无效；二、驳回王忠善的其他诉讼请求。案件受理费400元，由王忠善、辛学义各负担200元。宣判后，王忠善不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定房屋买卖合同无效，却判决不予返还房屋，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因该房屋是不动产现仍存在，且房屋是特定物并非种类物，不符合“不能返还或没有必要返还”的情形，被上诉人辛学义应当返还购买的房屋。原审判决认定辛学义对房屋进行修缮、无法确定房屋修缮价值、辛学义暂无其他居住的房产、上诉人有房屋居住等事实不存在，以此判决辛学义不予返还房屋，无事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人返还涉案房屋。被上诉人辛学义答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审过程中，王忠善提交昌乐县城关街道办事处南流泉社区居民委员会出具的证明一份，内容为：南流泉社区居民王忠善全家7口人（三代）共同住一处房子。王忠善据此主张其亦无其他房屋居住。辛学义质证称：从该证明内容看，王忠善有房屋居住。二审经审理查明的其他事实与原审基本一致。本院认为，双方当事人虽未签订书面房屋买卖合同，但均认可涉案房屋买卖的事实，双方之间的房屋买卖合同关系成立。因辛学义并非涉案房屋所在集体经济组织成员，涉案房屋买卖合同违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，原审认定该合同无效，上诉人对此未提出异议，被上诉人对此未提出上诉，本院予以确认。诉讼中，王忠善虽否认辛学义对涉案房屋进行了翻建，但认可辛学义对该房屋进行了修缮。涉案房屋买卖合同虽无效，但双方未能就房屋现有价值及修缮费用等达成一致意见，亦均未申请鉴定，原审基于上述案情，结合辛学义无其他可供居住的房产等事实，本着尊重现状、维持稳定的原则，认定辛学义可继续占有、居住和使用该房屋并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人王忠善负担。本判决为终审判决。审　判　长　　尹　义代理审判员　　石建军代理审判员　　王小维二〇一五年八月三日书　记　员　　张瑞丰 搜索“”