（2015）云中法民二终字第236号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-29
案件名称
颜雪腾与苏立志土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
颜雪滕,苏立志,新兴县稔村镇白土村民委员会第四村民小组
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第236号上诉人（原审被告）：颜雪滕，女，1975年1月11日出生，汉族，新兴县，住新兴县。委托代理人：颜发源，是被上诉人的胞弟。委托代理人：梁伙坚，广东创亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏立志，男，1973年10月10日出生，汉族，农民，住新兴县。委托代理人：梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。原审第三人：新兴县稔村镇白土村民委员会第四村民小组。住所地：新兴县。负责人：麦东海，村民小组长。上诉人颜雪滕因与被上诉人苏立志、原审第三人新兴县稔村镇白土村民委员会第四村民小组土地租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院作出的（2014）云新法稔民初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年4月3日，苏立志与新兴县稔村镇白土村民委员会第四村民小组签订了承包土地合同，约定，新兴县稔村镇白土村民委员会第四村民小组将“大地方”（黄屋前）的一处空地发包给苏立志承包开发利用，该空地位于稔村镇白土开发区“大地方”（黄屋前），东至白土村委会交界，南至与白土村委会地交界，西至公路，北至梁志强用地围墙；承包期限共17年2个月，从2010年4月1日起至2027年5月31日止，承包地仅用作建设厂房及商业使用；承包款从2010年4月1日至2020年4月1日按每年人民币3000元计算；从2020年4月1日至2027年4月1日按每年人民币4000元计算，最后两个月的承包款600元。此外，合同还约定了违约责任等条款。苏立志承包后，准备对土地填土，进行平整土地，因北面靠西部分相邻“黄屋”（平房），为此，经苏立志、新兴县稔村镇白土村民委员会第四村民小组、黄屋的使用人三方协商，由苏立志在相邻“黄屋”处留巷并建了围墙，之后，苏立志填土至围墙高度，平整土地。2011年9月18日，苏立志将其承包的土地转租给颜雪滕，双方签订了租赁土地合同，约定，甲方为出租方苏立志，乙方为承租方颜雪滕；一、租赁地的位置、四至：该空地位于稔村镇白土开发区“大地方”（黄屋前），具体四至：东至白土村委会交界地；南至与白土村委会地交界；西至公路；北至梁志强用地围墙；二、租赁期共10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止。乙方向甲方承诺，租赁地仅用作建设厂房及商业使用；三、租赁款及支付方式：1、租赁款：从2012年1月1日至2015年12月31日前四年租赁款按每年人民币15000元计算；从2016年1月1日起剩余六年按每年人民币16500元计算；2、支付方式：合同签订前，乙方交纳第一年的租赁款人民币15000元和合同保证金10000元给甲方。从第二年起，乙方在每年的公历1月1日前一次性付清下一年的租赁款给甲方，直至合同期满止，如超期30天未付清的视作违约，甲方有权终止合同。四、双方的权利义务：1、甲方确保租给乙方的土地权属清晰，如因权属问题发生纠纷的，由甲方负责处理，乙方办理各项证件所需要的证明，甲方必须无偿提供；2、乙方在租赁期内，不能私自转租他人，若要转租必须经甲方同意，并要缴交转租手续费500元给甲方，未经甲方同意而转租他人的，均属违约，甲方有权收回房屋并没收乙方按金，中途退租者，乙方的按金归甲方所有。此外，合同还约定了违约责任等条款。新兴县稔村镇白土村民委员会第四村民小组亦在该合同见证人栏加盖公章确认。合同签订后，颜雪滕交付了押金10000元和第一期承包款15000元给苏立志，苏立志将土地交付颜雪滕使用。颜雪滕租赁该土地后，在地面捣水泥混凝土并建起了一排平房，用作经营餐饮业。从2013年起，颜雪滕无交付2013年的租金15000元和2014年的租金15000元给苏立志。为此，苏立志向原审法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。另查明，颜雪滕租赁土地期间，“黄屋”的使用人将黄屋进行改建，并将与颜雪滕租赁土地相邻的巷道进行填土。庭审中，颜雪滕认为苏立志转租给其使用的土地应包括相邻“黄屋”瓦檐滴水位25公分外的原巷道位置，因该位置有争议致其无法使用，苏立志构成违约，为此，才无支付租金给苏立志。以上事实，有苏立志提供的承包土地合同、租赁土地合同，颜雪滕提供的图片、电话录音及原审庭审记录予以证实。原审法院经审理认为，本案系土地租赁合同纠纷。苏立志与颜雪滕签订的租赁土地合同，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律强制性规定，是有效合同，对双方当事人均有约束力。为此，颜雪滕应依合同的约定支付租金给苏立志，颜雪滕拖欠苏立志两年的租金30000元未付，应负清偿责任。为此，苏立志请求颜雪滕付清拖欠的土地租金30000元，理据充分，予以支持。颜雪滕主张苏立志违反合同的规定将有争议的土地转租给其使用，致使其与相邻的“黄屋”使用人因土地的边界发生争议，影响其经营，故不支付租金，本案中，苏立志是在黄屋相邻位置留巷并建了围墙，进行填土后，苏立志才将已平整好的土地转租给颜雪滕使用，且颜雪滕亦在该土地进行捣水泥及建平房，经营餐饮业，实际使用了土地，为此，该土地的使用权是明确的，颜雪滕并未能提供充分的证据证实与“黄屋”相邻原巷道部分位置属租赁范围，故颜雪滕该主张理据不足，不予采纳。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：颜雪滕应将拖欠苏立志的租金30000元，于判决发生法律效力之日起十日内付清给苏立志。如果颜雪滕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，由颜雪滕负担。一审宣判后，上诉人颜雪滕不服，向本院上诉称：请二审法院依法撤销新兴县人民法院（2014）云新法稔民初字第176号民事判决，依法改判因被上诉人少交付租赁土地而按每年折减租金4000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对本案的定性错误。一审认定被上诉人在“黄屋”相邻位置留巷并建了围墙，在承包土地进行填土后，才将平整好土地转租给上诉人使用，且上诉人租赁后进行捣制水泥混凝土及建平房，实际使用了土地，为此，其使用权是明确的。上诉人认为该认定有误，不尊重事实，脱离合同约定。依据双方签订的《租赁土地合同》第一条规定，租赁地的位置中，四至：该空地位于稔村镇白土开发区“大地方”（黄屋前），具体四至，北至梁志强用地的围墙。从现场照片可以反映出，该土地的北面是“黄屋”，隔了约2米宽，就是梁志强用地的围墙。按该合同约定，该租赁土地近北面除了“黄屋”占有的地方，其余均为上诉人承租的土地范围，但从现场图看，近北面围墙的土地，已被“黄屋”阻隔断，上诉人根本无法使用，按此计算，上诉人承租的土地少了约30平方米。另“黄屋”的南面留用巷道约有16平方米（也是承租土地的北面范围），理应属于合同约定的租赁范围，应归上诉人使用。按合同第四条第一点的约定，甲方确保租赁给乙方的土地权属清晰，如因权属问题发生纠纷的，由甲方负责处理。也就是说，被上诉人有义务、有责任将权属厘清争议。但因其提供的租赁土地四至范围不清，权属不明确，导致上诉人与相邻的“黄屋”使用人经常发生纠纷，上诉人不能用栏栅围住巷道，以致经常失窃，并导致上诉人财物损失。二、一审认定证据不足，上诉人提供的证据足以证实涉案租赁物的四至范围不清，权属不明确。原审法院认为，上诉人未能提供充分的证据证实与“黄屋”相邻的巷道位置是租赁范围，故上诉人的主张证据不足。关于此事实及主张，有双方提供的合同为证，双方在合同中白纸黑字约定得很清楚。另，上诉人提供的照片，均可以证实近北面的围墙留有一块空地，已被“黄屋”阻隔断，无法使用，还有与“黄屋”相邻的巷道，因发生争议，也无法使用。但原审法院并没有到现场核实就确认权属清晰，并以此作出判决，上诉人对此不服，请二审法院到现场勘查、核实，以准确定案。综上，一审法院对本案的部分事实并未查清，认定事实部分有误，鉴于被上诉人未能按合同约定而少交了46平方米，故应按面积比例每年折减租金4000元，请二审法院予以支持。上诉人颜雪滕在二审期间提交《调查笔录》一份，拟证明陆炳周于2010年9月在丰收大排档做主管期间，见到被上诉人与“黄屋”使用人因界线、改建问题发生争执，以及拟证明上诉人承租之后因捣制水泥面的问题与“黄屋”使用人发生争议。被上诉人苏立志答辩称：上诉人的上诉请求、事实理由没有事实和法律依据，请依法驳回其上诉请求，维持原判。1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理客观。关于本案租赁物四至的范围，双方签订的租赁合同约定的四至范围与被上诉人同原审第三人所签的合同约定的范围、书写方式均一致。表明上诉人在承租土地时认可被上诉人与第三人签订合同所约定的土地四至范围。因此，上诉人上诉认为争议的梁志强用地的问题，签订合同时，梁志强用地对着围栏的方向是门口，现在门口的左边墙体，在当时签订合同时属于租赁土地的门口方向，而上诉人在上诉状提出的梁志强用地，在当时签订合同时是属于门口的后面，而合同约定承租范围是黄屋的前面，因此不包括梁志强的用地。2、上诉人提到的黄屋南面16平方米的问题。其要求将现在租赁场地门口左边的围墙贴着围墙，再建造围墙，不留余地。结合现在租赁场地的门口的左边是当时的黄屋门口的情形，如果这样建造围墙，围墙会封闭了黄屋的门口，一点空间也不剩下。所以上诉人的要求是不合理的，同时贴着围墙的位置是排水渠，属于大家相邻共同使用的，不能侵占。3、当时第三人将土地租赁给被上诉人时，被上诉人沿着现在的围栏方向建造了挡土墙，将承租范围以挡土墙的形式围了起来，所以上诉人是清楚当时的承租范围，同时上诉人为了饭店的经营，在挡土墙的基础上进行了填土及建造简易围墙，其所建造的简易围墙的范围与被上诉人所建造的挡土墙范围是一致的，上诉人加建的围墙不包括其在上诉状中所陈述的范围。4、最初被上诉人将租赁土地交付给上诉人使用，而上诉人也向被上诉人支付了租金，双方对此均无异议，但上诉人到第二年不再想交付租金，才找上述的借口，不愿再支付租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人苏立志在二审期间没有提交新的证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。另查明，被上诉人苏立志于2014年10月23日向原审法院起诉，要求法院判令颜雪滕向苏立志支付拖欠的土地租金30000元，并由颜雪滕承担本案诉讼费用。还查明，颜雪滕在二审期间提交《调查笔录》一份，拟证明陆炳周于2010年9月在丰收大排档做主管期间，见到被上诉人与“黄屋”使用人因界线、改建问题发生争执，以及拟证明上诉人承租之后因捣制水泥面的问题与“黄屋”使用人发生争议。苏立志对该《调查笔录》不予质证。颜雪滕在二审诉讼中申请证人何春华到庭作证，拟证明“黄屋”使用人与被上诉人及原审第三人因租赁场地的界线问题发生争执的事实。证人何春华称其在丰收农庄建设房屋期间，经常看到“黄屋”屋主与原审第三人发生争执。但证人何春华表示其并不知道颜雪滕与苏立志签订本案的租赁合同以及租赁范围的有关情况。此外，颜雪滕向本案提出申请，要求法院到新兴县稔村镇丰收农庄饮食大排档调查、勘查租赁土地的使用情况，其理由是认为原审法院没有到现场查看过就对本案的事实作出认定，认为原审法院认定事实有误。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。苏立志与颜雪滕签订的租赁土地合同，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律强制性规定，是有效合同，对双方当事人均有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。综合上诉人颜雪滕的上诉请求与被上诉人苏立志的答辩意见，本案的主要争议焦点是：上诉人颜雪滕提出的每年折减4000元租金的请求应否获得支持。关于颜雪滕提出的每年折减4000元租金的请求应否获得支持的问题。颜雪滕上诉认为苏立志少交付了46平方米的土地给其使用，并认为该46平方米的土地占租赁土地面积的四分之一，故此主张该比例每年折减租金4000元。首先，颜雪滕认为“黄屋”的南面的一条巷道占16平方米，并认为该16平方米属于租赁土地范围，主张苏立志未能向其交付使用。其次，颜雪滕认为“黄屋”北面与梁志强用地相邻的一条巷道占30平方米，并认为该30平方米属于租赁土地范围，主张苏立志未能向其交付使用。对此，苏立志不认可颜雪滕上述主张的合共46平方米的土地属于租赁范围，也不认可该46平方米的土地占租赁面积的四分之一。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，颜雪滕应对其主张的苏立志向其少交付46平方米土地及该46平方米土地占租赁土地面积的四分之一的事实承担举证责任。本案中，苏立志是在黄屋相邻位置留巷并建了围墙，进行填土后，苏立志才将已平整好的土地转租给颜雪滕使用，且颜雪滕亦在该土地进行捣水泥及建平房，经营餐饮业，实际使用了土地，为此，该土地的使用权是明确的，但颜雪滕在本案中并没有提供充分证据证实与“黄屋”相邻的巷道占46平方米且该位置属于租赁范围，苏立志也不予认可，故颜雪滕上述提出每年折减4000元租金的主张，理据不足，本院不予支持。颜雪滕在二审诉讼中提交《调查笔录》一份，拟证明陆炳周于2010年9月在丰收大排档做主管期间，见到苏立志与“黄屋”使用人因界线、改建问题发生争执，以及拟证明颜雪滕承租之后因捣制水泥面的问题与“黄屋”使用人发生争议；同时申请证人何春华到庭作证，拟证明“黄屋”使用人与苏立志及原审第三人因租赁场地的界线问题发生争执的事实。对此，苏立志对该《调查笔录》不予质证，也不认可何春华的证人证言。由于颜雪滕提供的该《调查笔录》实质上属于陆炳周书面的证人证言，证人应当出庭作证，陆炳周并无到庭陈述，无法确认该笔录内容的真实性，故对颜雪滕提供的该调查笔录，本院不予采纳。虽然证人何春华称其在丰收农庄建设房屋期间，经常看到“黄屋”屋主与原审第三人发生争执，但由于证人何春华表示其并不知道颜雪滕与苏立志签订本案的租赁合同以及租赁范围的有关情况，故何春华声称的其看见“黄屋”屋主与原审第三人发生争执，并不能证实与本案双方因租赁合同产生的纠纷存在关联，故对何春华的证人证言，本院不予采纳。颜雪滕拖欠苏立志两年的租金30000元未付，应负清偿责任。据此，原审法院根据苏立志的诉请，判令颜雪滕向苏立志支付拖欠的租金30000元，合法合理，本院予以维持。此外，颜雪滕向本案提出申请，要求法院到新兴县稔村镇丰收农庄饮食大排档调查、勘查租赁土地的使用情况，其理由是认为原审法院没有到现场查看过就对本案的事实作出认定，认为原审法院认定事实有误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定：“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。”颜雪滕提出的该申请，实质是申请法院调查取证，由于颜雪滕的该申请事项并不属于上述规定的当事人可申请法院调查收集证据的三种情形，且其申请调查的理由不成立，本院对其该申请，不予准许。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人颜雪滕的上诉主张理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人颜雪滕负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 罗晓红代理审判员 陈洁涛二〇一五年八月三日书 记 员 冯家玲 来源：百度“”