（2015）本民一终字第00183号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-11
案件名称
王乐、詹克闯与于清芬房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省本溪市中级人民法院
所属地区
辽宁省本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王乐,詹克闯,于清芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）本民一终字第00183号上诉人（原审被告）王乐，女，1986年6月22日出生，汉族，现住辽宁省本溪市南芬区。委托代理人詹克闯（王乐丈夫），男，1986年2月11日出生，满族，现住辽宁省本溪市南芬区。上诉人（原审被告）詹克闯，男，1986年2月11日出生，满族，现住辽宁省本溪市南芬区。被上诉人（原审原告）于清芬，女，1964年11月23日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。委托代理人马颖，本溪市明达法律服务所法律工作者。上诉人王乐、詹克闯因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实：2013年2月1日，于清芬与沈阳铁路局苏家屯机务段（后变更为沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司）签订一份房屋租赁合同，约定沈阳铁路局苏家屯机务段将坐落于本溪市平山区××街×号（后变更为本溪市平山区××街××路×号），面积为220平方米房屋租赁给于清芬，租赁期限从2013年2月1日至2016年2月1日。王乐与詹克闯系夫妻关系，2013年3月14日案外人李某某与于清芬签订饭店合作经营协议书。2013年5月24日，李某某退出后，王乐在原有饭店合作经营协议书上补签字并将李某某的签名涂抹。该协议约定：“甲方：于清芬乙方：王乐一、合作经营期限为三年，即从2013年4月1日至2016年1月30日止，三年过后，如甲方与苏家屯机务段再续签合同，甲、乙双方如有意可继续合作经营；二、甲方现交付乙方装修好成型的饭店，并配有一定的饭店所有的设备。（以明细表为准）；三、合作经营饭店期间，乙每年出资拾万元（饭店装修折旧费＋饭店每年房租），物品保证金三年共计贰万元整，以收条为准；四、甲乙双方合作经营期间，乙方负责交纳各种（因）与经营饭店而发生的营业税、管理费、卫生费、水费、电费等等。不交或欠交给甲方造成损失，概由乙方负责赔偿，并甲方有权立即收回饭店经营使用权，甲方有权不返乙方所剩余的资金（饭店装修折旧费＋饭店每年房租）与保证金；五、经营期间，每年取暖费由甲方负责；六、甲、乙双方合作经营期间饭店的经营及房屋的管理权由乙方负责，饭店的经营及房屋的使用应严格执行甲方与苏家屯机务段签订的房屋（建筑物）租赁协议和房屋租赁防火安全责任保证书的规定内容。如乙方违约，甲方有权立即收回房屋的经营权，饭店的管理权，甲方有权不返乙方资金和保证金；七、甲、乙合作经营期间，乙方对房屋可随时装饰、装修、维修，乙方自行出资，甲方概不负责；八、合作经营如不再继续，乙方不得拆动屋内的装饰装修原貌，并保持饭店内物品齐全，设施、设备完好无损，此合作协议自行放弃，甲方检查合格后，甲方要返还乙方贰万元保证金；九、在合同期内，如遇到政府、铁路企业拆除占用改造，不可抗拒，此合同自动解除。乙方各种直接和间接损失（包括经营损失）不予赔偿。”协议签订后，王乐和詹克闯共同使用该房屋经营烧烤和太子锅火锅，并按照协议约定给付于清芬十万元房租。在协议履行过程中，王乐和詹克闯已将该房屋转租他人，未给付于清芬房租金。原审法院认为：当事人双方均认可签订的《饭店合作经营协议书》并已实际开始履行的情况，该合同虽名为饭店合作经营协议，实际符合租赁合同的特征，应为租赁合同（租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同）。该租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。于清芬请求解除与王乐、詹克闯签订的租赁合同，该二人也同意解除合同，对此，不持异议。双方当事人解除合同后，根据合同的相对性，王乐、詹克闯应腾空房屋并将该房屋返还于清芬，并给付尚欠房租金。租赁合同解除后，王乐、詹克闯应按照《饭店合作经营协议书》第二条约定的明细表为准返还设备物品给于清芬，同时于清芬返还王乐、詹克闯设备物品保证金2万元。关于于清芬主张赔偿装修费及损失，于清芬提供的证据材料不能证明该房屋在租赁期间受到损失，对其该主张不予支持。关于王乐、詹克闯共同辩称于清芬与沈阳铁路局苏家屯机务段签订房屋租赁合同第十条第九款约定，于清芬与王乐、詹克闯签订的租赁合同无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，沈阳铁路局苏家屯机务段在知道于清芬将该房屋转租他人的情况下，并未提出异议，视为认可于清芬的转租行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：一、解除于清芬与王乐、詹克闯签订的租赁合同；二、王乐、詹克闯于判决生效之日起10日内将诉争房屋返还于清芬；三、王乐、詹克闯于判决生效之日起10日内给付于清芬房屋租金（自2014年4月1日起算，每月按10万元／12月标准计算，至返还诉争房屋之日止）；四、王乐、詹克闯于判决生效之日起10日内返还于清芬设备物品（以某某馆二部设备物品明细表为准，见附件），同时于清芬返还王乐、詹克闯物品保证金2万元；五、驳回于清芬的其他诉讼请求。案件受理费1470元（于清芬已预交），由王乐、詹克闯共同负担。上诉人王乐、詹克闯的上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费由于清芬承担。其依据的事实及理由是：原审判决认定事实不清，导致判决结果错误。1、案外人史某某从我二人处承兑此房屋时，已经得到产权单位的同意，以4.4万元每年的租金价格直接交付给产权单位，因此我二人不应该承担给付租金的义务；2、原审判令我二人于判决生效后十日内将诉争房屋返还于清芬，但是该房屋在2015年2月1日已被产权单位沈阳铁路丹东铁成集团有限责任公司收回，我二人对此判项没有履行能力；3、原审判决认定的返还物品清单不准确，其中大部分物品不存在，只有少部分物品存在。被上诉人于清芬答辩称：原审判决正确，应予维持。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，2014年3月18日，王乐与案外人史某某签订《转兑协议书》。再查明，于清芬提供一份《某某馆二部设备物品明细表》，该份明细表中李某某于2013年3月14日签字确认，另外，李某某又于2013年5月24日记载：饭店所有物品设备由王乐、詹克强（应为闯）接手使用。上述事实，有房屋租赁合同、饭店合作经营协议书复印件（李某某签字）、饭店合作经营协议书（王乐签字）、转兑协议书、某某馆二部设备物品明细表、保证金收据、租金发票、变更合同主体协议及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经一、二审审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为：王乐、詹克闯与于清芬签订的《饭店合作经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该份协议书虽名为合作经营协议，但实为租赁协议。原审判决对此认定准确，本院予以确认。关于王乐、詹克闯提出的其转兑给案外人史某某时，已经得到产权单位同意，并将年租金4.4万元直接交付给产权单位，其二人不应该承担给付租金义务的上诉意见。王乐与史某某签订《转兑协议书》后，将其经营的饭店转兑给史某某经营，其无相关证据证明转兑一事经过了于清芬的同意，亦无证据证明史某某将房屋租金直接支付给产权单位，故王乐的转兑行为导致其与于清芬之间签订合同无法实现。现双方当事人均同意解除租赁合同，王乐、詹克闯应当承担合同存续期间的房屋租金及合同解除后至返还诉争房屋之日止的房屋占用使用费，按照年租金10万元标准计算。故王乐、詹克闯提出的该项上诉意见，本院不予支持。关于王乐、詹克闯提出的诉争房屋已经被产权单位收回，其二人对原审判决没有履行能力的上诉意见。因于清芬与产权单位签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2013年2月1至2016年2月1日，截止本案二审2015年7月10日法庭调查之日，王乐、詹克闯未提交证据证明产权单位已经将该房屋收回，并解除了其与于清芬之间的租赁合同。故王乐、詹克闯提出的该项上诉意见，本院不予支持。关于王乐、詹克闯提出主张认为原审判决认定的返还物品清单不准确，其中大部分物品不存在。对此，双方当事人各自提供了一份设备明细表，王乐、詹克闯提供的明细表中无任何人签字，于清芬提供的明细表中有李某某的签字及记载。二审期间，王乐、詹克闯自述最开始，其二人与李某某一起经营，后李某某退出。结合两份证据及王乐、詹克闯的陈述，可以看出2013年3月14日李某某在与于清芬签订《饭店合作经营协议书》的同时在明细表中签字确认，2013年5月24日退出时又在该份明细表中记载饭店所有物品设备由王乐、詹克闯接手使用。综上，于清芬提供的设备明细表更具客观性真实性，应予以采信。故王乐、詹克闯提出的该项上诉意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千四百七十元，由上诉人王乐、詹克闯负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘秀菊审 判 员 孙 源代理审判员 于 璇二〇一五年八月三日书 记 员 霍 颖附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 百度搜索“”