（2014）铜民初字第02654号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-29
案件名称
徐堃与江苏久隆投资置业集团有限公司、江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2014）铜民初字第02654号原告徐堃，个体。委托代理人袁均，江苏维阳律师事务所律师。被告江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地铜山区铜山新区久隆凤凰城。法定代表人夏一中，该公司董事长。被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，住所地铜山区铜山新区久隆凤凰城。诉讼代表人夏一兵，该公司经理。二被告共同委托代理人秦吉良、吴涛，该公司法律顾问。原告徐堃诉被告江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆公司）、江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆铜山分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐堃的委托代理人袁均、被告久隆公司、久隆铜山分公司的共同委托代理人秦吉良、吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐堃诉称，2009年1月22日原告与被告久隆铜山分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的久隆凤凰城第L199幢1单元103号房屋，房屋建筑面积226.21平方米，总价1700000元，交房日期为2009年12月31日。合同签订后，原告依约付清了全部房款。2009年3月份被告提前向原告交付房屋，原告依照被告的要求办理了房屋交接手续，并交纳了物业管理费用。被告交房后，原告准备对房屋装修作为婚房使用，原告发现购买的房屋主卧室、书房等房间地面通透断裂，每间房屋存在多处地面通透断裂，通透断裂长度贯穿房屋的东西墙，断裂程度严重。原告发现上述情况后将房屋质量问题告知两被告，被告不承认房屋质量问题。经原告投诉，铜山县建筑安装工程质量监督站和铜山县工程检测中心对房屋质量进行检测，表明存在质量问题。此后，原告多次向被告发函要求被告对房屋进行维修，2010年4月1日被告接收房屋进行维修，房屋一直未修好。由于被告所售房屋存在质量问题，导致原告从收房后一直无法居住，给原告造成了巨大的损失。原告因房屋质量问题2012年1月31日诉被告至法院，2012年9月12日徐州市铜山区人民法院作出（2012）铜民初字第0320号民事判决书，判决书认定被告交付房屋存在质量问题，存在安全隐患，导致不能居住，确定被告久隆铜山分公司判决生效后10日内赔偿原告房屋质量损失129370元，被告久隆公司承担补充责任。被告久隆铜山分公司不服判决上诉至徐州市中级人民法院，2013年5月16日徐州市中级人民法院作出（2013）徐民终字第0320号民事判决书，驳回上诉，维持原判。两审判决生效后，被告一直没有完成对房屋的修复和交付，此后的房屋质量问题损失，被告一直未赔付。为了维护原告的合法权益，特具状诉讼，请求法院查明事实，依法判令被告赔偿原告因房屋质量问题不能居住的损失160650元（2012年2月1日至2014年7月28日），诉讼费由二被告承担。二被告共同辩称，原告的诉讼存在恶意，在（2012）铜民初字第620号及（2011）铜民初字第902号案件中，原告明知该房屋所谓的质量问题已经经过维修，且达到相关的标准，在法庭的审理笔录中，原告也承认被告进行维修，但是由于徐州地区就没有对房屋质量问题进行所谓的质量鉴定的部门，所以原、被告双方对于维修过的房屋是否达到质量标准，一直没有定论。在2014年2月26日，被告经过在全国范围内的查找中，终于聘请南京东南建设工程安全鉴定有限公司对该房质量进行鉴定，并且于2014年3月14日通过特快专递将鉴定报告送达原告，且通知原告该房早已经维修完毕，请原告在通知后三日内将涉案房屋钥匙领回。而原告现在起诉，诉讼请求仍然是到立案之日，所以被告说原告是恶意的行为，诉讼问题不能久拖不决。所以如果本次诉讼仍不能解决此问题，请求法庭就此问题作出相应的裁决。原告起诉按照170元／天的居住损失，虽然本案前面已经有判例，被告认为原判例引用双方购房合同第八条的内容作为赔偿标准与事实不符。该条是未能交付的情况下支付违约金，而本案事实是房屋早已交付。原告也早已办理了上房的相关手续，本案涉及的只是售后维修的事宜，且上一案件原告主张的是租房损失，物价部门对此也不能出具相应鉴定意见。但是，仍然以原告所主张的5100元／月作为对其赔偿的标准明显与市场价值有很大差距，且偏高。请求法庭公平合理的确定本案的处理标准。经审理查明，2009年1月22日，原告徐堃作为买受人与出卖人被告久隆铜山分公司签订商品房买卖合同，被告久隆铜山分公司将久隆凤凰城第L199幢1单元103号房屋出售于原告，该商品房建筑面积226.21平方米，总房款1700000元。约定出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。同时约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。对于保修责任，合同约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2009年3月10日，被告久隆铜山分公司向原告出具了购房款1700000元的税务发票，同日，原告办理了上房手续，并交纳了公共服务费2714.52元（12元／平方米）、装潢垃圾处置费226.21元（1元／平方米）、生活垃圾处置费12元合计2952.73元，同时预交了水电费500元、公用水电费300元、工本费12元合计812元。原告另于2010年3月24日交纳了2010年3月至2011年2月期间的公共服务费、垃圾处理费计1912元，并注明未入住，70%。2009年10月22日，原告向被告提出房屋通裂赔偿要求，该赔偿要求书由被告方人员于2009年10月23日签收。2009年10月27日，铜山县建筑安装工程质量监督站出具工程质量投诉处理意见书一份，内容为，被告建设（开发）的久隆凤凰城L199幢103室建设工程质量已被住户提出投诉，经该站现场初步勘查，存在如下质量问题：部分楼面板有贯通性裂缝（一楼西间、厨房间板角部、东南角房间二层板开裂），要求被告对工程质量进行检测，由设计单位提出检测方案，并根据检测结果制定处理方案，检测方案、检测结果、处理方案应及时报该站一份。2009年11月10日，被告久隆公司委托铜山县建设工程检测中心对有关项目进行了检测。2009年12月，徐州市久隆建安工程有限公司作出关于久隆凤凰城银杏苑199-3号楼房质量问题（现浇楼面裂缝）投诉处理的报告，内容为，根据铜字C01220410900043、C01220410900069检测报告对199-3号楼（现浇楼面裂缝）做如下处理：1、对于有裂缝的楼面，应先将裂缝处楼面找平层剔除（缝两侧每边宽约250mm），清理干净裂缝处的杂物及缝内灰尘，然后用低黏度改性环氧树脂采用压力注浆的方式注入缝内，注满为止；2、将板底灰尘清理干净，缝处采用碳纤维加固封闭处理；3、楼板面面层用C4@100双向钢筋网片，并采用高于原设计强度一个等级的细石砼找平。该报告加盖徐州市城乡建筑设计研究院有限责任公司印章。2010年3月25日，原告向被告发出关于房屋质量问题修复及赔偿的通知。2010年4月1日，被告收到涉案L199-3号房屋的维修钥匙一把，并于2010年4月13日、14日对涉案房屋进行了维修，维修记录显示为砸地面裂缝、打地面砼等。2012年3年22日，原告因房屋不能使用期间的损失诉被告至本院，2012年9月12日，铜山区人民法院就原告2010年1月1日至2012年1月31日期间的损失，判决被告久隆铜山分公司赔偿原告房屋质量损失129379元，被告久隆公司承担补充赔偿责任。后被告久隆铜山分公司不服一审判决上诉，徐州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的判决。2014年2月26日，经被告久隆铜山分公司单方委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋作出鉴定，结论是：综合现场检查及分析结果，结合国家相关规范与标准的规定，久隆凤凰城199-3号楼二层1-3×N-Q、3-5×M-P、1-2×Q-1／Q局部区域楼板加固后安全性满足相关规范要求。被告久隆铜山分公司于2014年3月13日出具通知一份，内容为，“你所购买的凤凰城L199-3号房屋，早已维修完毕，经相关工程安全鉴定公司鉴定该房屋从维修完毕至今符合质量标准，请你在接到本通知3日内将钥匙领回。”2014年3月14日，被告将该通知邮寄给原告。2014年9月4日，原告对2012年2月1日至2014年7月28日期间因房屋质量问题不能居住的损失再次诉至法院。诉讼中，原告对被告单方委托的鉴定报告提出异议，申请对涉案房屋质量进行鉴定。2015年3月18日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出鉴定报告，结论为：经鉴定，铜山区久隆凤凰城第L199幢一单元103室的主体结构及构件外观质量不符合规范要求。同时，该鉴定被告作出了相应的维修方案。原告为此支付鉴定费用35000元。以上事实，有原告提交的（2012）铜民初字第0620号民事判决书、（2013）徐民终字第0320号民事判决书、南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告、邮寄回执、江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的鉴定报告以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告徐堃与被告久隆铜山分公司系商品房买卖合同关系，涉案久隆凤凰城第L199幢1单元103号房屋应当质量合格并能够正常居住使用，但该房目前仍有多处裂缝，存在明显安全隐患，导致原告无法正常居住使用，被告久隆铜山分公司应负相应的维修责任，并对原告由此造成的损失予以赔偿。被告久隆公司作为被告久隆铜山分公司的总公司，应当承担相应的补充赔偿责任。对于原告损失的计算标准问题，本院认为可以参照双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房违约责任的计算方式进行计算，即由被告久隆铜山分公司按日支付已付购房款万分之一的损失数额，原告已付的购房款为1700000元，每日损失额为170元，对于原告的该项主张本院予以支持。对于原告损失的计算期间，（2012）铜民初字第0620号民事判决书已对2010年1月1日至2012年1月31日期间的原告761天的损失129370元作出判决。本案中，至鉴定报告作出时，该房屋仍存在安全隐患，因此原告主张2012年2月1日至2014年7月28日的损失，本院予以支持。因此，原告的损失为170元／天＊908天=154360元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐堃房屋质量损失154360元。被告江苏久隆投资置业集团有限公司承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3510元，鉴定费35000元，由被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 王会收人民陪审员 杜秀丽人民陪审员 秦厚民二〇一五年八月三日书 记 员 曹 超 来源：