（2015）天民初字第685号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-18
案件名称
常州市晨晨车饰有限公司与常州市乾寅物资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市天宁区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常州市晨晨车饰有限公司,常州市乾寅物资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百二十五条第一款，第二百一十二条，第二百二十三条第一款
全文
常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第685号原告常州市晨晨车饰有限公司，住所地常州市天宁区青洋南路22号。法定代表人吴星星，该公司厂长。委托代理人王云松，该公司员工。被告常州市乾寅物资有限公司，住所地常州市天宁区和平北路135号704室。法定代表人周咪，该公司经理。原告常州市晨晨车饰有限公司（以下简称晨晨公司）与被告常州市乾寅物资有限公司（以下简称乾寅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告晨晨公司的法定代表人吴星星、委托代理人王云松、被告乾寅公司的法定代表人周咪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨晨公司诉称：原被告于2014年1月14日签订了《房屋租赁合同》，约定被告必须经过原告书面同意，方可进行装修，并特别约定，租房内的玻璃隔断和屏风不动，要保持原样，被告表示完全同意。但被告擅自将租房内的隔断及屏风全部拆除，使租房内的原有装潢风格结构发生了根本的变化。当原告发现后，立即要求被告恢复原样，可是被告对原告的合法要求不予理睬。后原告多次主动与被告协商，但被告一意孤行，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告租房内被拆除的隔断等设施的经济损失2800元；3、被告支付从2015年1月16日至被告搬出时的所有租金；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告乾寅公司答辩称：1、我与原告签订房屋租赁合同时我明确提出过我要对房屋进行隔断和屏风的拆除，我让工人动工的时候原告也是知晓的；2、703室和704室都属于原告，我把拆除的屏风和隔断都放在了703室，这是得到原告同意的，703室的钥匙也是原告给我的，在我拆除后不久，703室也租给了其他人，原告也告诉703室的承租人我放在房屋内的隔断和屏风，之后原告和物业沟通把屏风和隔断置放在物业的仓库内至今，我有理由相信原告在物业置放屏风和隔断的时候就已经知道屏风和隔断被拆除；3、703室出租之际，原告肯定是路过704室的，也肯定能够看到屏风和隔断被拆除，我认为原告当时没有跟我提出来就可以视为默认了我这种拆除的行为，在合同签署的时候我把第一年的租金交给原告的时候，原告也询问过我屏风隔断的事情，我让他放心，我肯定在合同期满的时候恢复房屋原状，他是在允许的情况下才会收下了我第一年的租金，我认为原告的行为是对我口头承诺的一种默许；4、在第二年房屋租赁合同开始时，由于我不在本地，回来的时候我马上联系了原告，让他来收第二年的房租，但是原告来收房租的时候及最后两次沟通的时候原告并没有跟我探讨隔断的事项，转而所有的问题都是希望我增加每月200元人民币的房租，这个事情物业也知晓，可以作证；5、我对原告要求我赔偿损失2800元有异议，我当时承诺的是恢复原样，并不是赔偿原告现金；6、我不同意解除合同。经审理查明，晨晨公司为常州市新丰街20号（即常州市和平北路135号）704室房屋的所有权人。2014年1月14日，晨晨公司（作为出租人）与乾寅公司（作为承租人）签订《房屋租赁合同》，约定由晨晨公司将其所有的坐落于常州市和平北路135号704室的房屋出租与乾寅公司办公使用；租赁期限自2014年1月15日起至2017年1月15日止；租金为每年9600元，按年支付；关于装修，《房屋租赁合同》第八条约定“出租人（是／否）允许承租人对租赁合同进行装修或改善增设他物”，未作勾选，对于“装修、改善增设他物”的范围，手写确认为“隔断、电改造、地板等”，对于“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物”的处理，手写确认为“双方协商”，第十一条约定“未经出租人书面同意，承租人将房屋进行装修的，出租人有权解除合同”，第十五条其他约定事项中，手写确认“双方约定，室内玻璃隔断及屏风不动，保持原样”。关于《房屋租赁合同》中对于装修不同约定的理解，晨晨公司陈述第八条约定是指同意承租人对隔断进行装饰、添附，第十五条进一步明确，对于隔断、屏风，承租人不得拆除；乾寅公司陈述第八条约定是出租人许可承租人对隔断等进行装修改造，第十五条约定是指在租赁期满后，对于室内玻璃隔断及屏风，承租人需恢复原状。合同签订后，晨晨公司按约交付了涉案房屋，乾寅公司即对房屋进行了装修。装修期间，乾寅公司将涉案房屋内的玻璃隔断及屏风拆除并安置在隔壁即常州市和平北路135号703室屋内。后经晨晨公司协调，将上述玻璃隔断、屏风置放于大楼物业处。乾寅公司在庭审中陈述，晨晨公司在知晓其将玻璃隔断、屏风拆除后未提出异议，与其沟通时仅仅提及租金涨价问题，并未涉及隔断、屏风。直至2015年2月底3月初，才向其提出对玻璃隔断和屏风恢复原状的要求。晨晨公司则称其多次就隔断、屏风问题与乾寅公司交涉，要求恢复原状。在庭审中，晨晨公司明确诉讼请求中要求的2800元经济损失是指恢复被乾寅公司拆除的玻璃隔断和屏风所需花费，并提出若乾寅公司将涉案房屋内的玻璃隔断和屏风恢复原状，将不再要求其赔偿损失。另查明，乾寅公司向晨晨公司支付了2014年1月15日起至2015年1月14日止的租金，并未支付2015年1月15日以后租赁期间的租金。上述事实，由《房屋租赁合同》、照片、原被告庭审陈述等证据证实。本院认为：晨晨公司与乾寅公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应根据合同约定全面履行自己的义务。合同解除权是合同当事人依照法律规定或者合同约定享有的解除合同的权利，因此该权利来源于法律规定或合同约定。首先，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故若乾寅公司未经晨晨公司同意，擅自拆除玻璃隔断、屏风，法律赋予晨晨公司要求乾寅公司恢复原状或赔偿损失的权利，而非解除合同的权利。其次，本案中合同对装修的条款约定如下：“出租人（是／否）允许承租人对租赁合同进行装修或改善增设他物，装修、改善增设他物的范围：隔断、电改造、地板等”。从上述条款可以看出，乾寅公司有权对涉案房屋内的隔断、电改造、地板等进行装修。其中“等”字表明装修、改善增设他物的范围包括但不限于“隔断、电改造、地板”。此外，合同第十五条仅约定“室内玻璃隔断及屏风不动，保持原样”，该条款含义不明，既可理解为租赁期间不得对隔断、屏风进行改动，也可以理解为租赁期满后返还房屋时需保持原样。综上，根据合同约定，乾寅公司有权对涉案房屋进行装修，该权利在双方签订的《房屋租赁合同》中已经书面确认。故晨晨公司根据合同第十一条“未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的，出租人有权解除本合同”的约定，要求解除合同显然不符合约定。另一方面，根据庭审陈述，晨晨公司在乾寅公司租赁房屋后，知道乾寅公司对隔断、屏风进行了处理，但没有证据证明其在知道乾寅公司拆除隔断、屏风的事实后，对该行为提出异议。相反，晨晨公司积极联系物业公司，将已经拆除的玻璃隔断、屏风存放于物业处。晨晨公司的上述行为使承租人乾寅公司有理由认为晨晨公司已同意其拆除行为而继续履行合同，根据诚实信用原则，乾寅公司由此而产生的信赖利益理应受保护。综上，晨晨公司要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。由于晨晨公司要求解除涉案租赁合同无法律依据和约定依据，且乾寅公司明确表示不同意解除合同，晨晨公司要求乾寅公司搬出涉案房屋于法无据，故晨晨公司要求乾寅公司支付从2015年1月16日起至搬出时的所有租金的诉讼请求，本院也不予支持。但乾寅公司应按照合同约定的租金标准继续支付租赁期间的租金。《房屋租赁合同》第十五条约定“室内玻璃隔断及屏风不动，保持原样”，但并未明确是指承租人承租期间还是租赁期限届满承租人返还涉案房屋之时，承租人、出租人对此理解不一。根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合合同的相关条款约定及乾寅公司租用涉案房屋办公使用的目的，租赁期内乾寅公司有权在遵循租赁房屋使用性质的前提下使用涉案房屋。因对于涉案房屋内被拆除的隔断等设施，承租人乾寅公司明确表示愿意恢复原状，晨晨公司陈述若能恢复原状，则将不再要求其赔偿损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决如下：驳回常州市晨晨车饰有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由常州市晨晨车饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 凌琎琎人民陪审员 戴建平人民陪审员 邱小路二〇一五年八月三日书 记 员 徐 漪 关注公众号“”