（2015）佛顺法容民初字第1313号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2017-11-16
案件名称
唐冬余与佛山市顺德区登图物业管理有限公司、佛山市顺德区澳德房产有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐冬余,佛山市顺德区登图物业管理有限公司,佛山市顺德区澳德房产有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法容民初字第1313号原告唐冬余，男，1950年10月7日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人周山新，广东以泰律师事务所律师。被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰社区鹤峰路1号经典广场16座511之1。法定代表人冯嘉超。被告佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市居委会桂洲大道3号创富大厦10号铺首层之三。法定代表人曾伟强。上述两被告的共同委托代理人卢健衡、曹伟君，均系广东顺迪律师事务所律师。原告唐冬余诉被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图物业）、佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德房产）租赁合同纠纷纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由代理审判员梁萌适用简易程序独任审判，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周山新、两被告的共同委托代理人卢健衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月11日，原告唐冬余根据被告澳德房产的销售返租承诺与被告登图物业签订编号Y073463和编号Y068291的《商品房买卖合同》及相应的补充协议。约定原告购买被告澳德房产开发的带租约的顺德首个纯酒店式服务公寓创富大厦1座1014、1125的房产。同日，原告与被告澳德房产指定的被告登图物业签订《公寓委托经营管理协议书》，被告澳德房产做为担保人，参与原告与被告登图物业建立的“十年返租投资回报”的合同关系。2014年3月，被告登图物业要求调整租金并开始拖欠租金。2014年7月，被告登图物业还书面要求解除协议书，并于2014年9月和12月两次催原告收楼。原告拒绝收楼并要求按协议收取租金。两被告的行为已构成违约，为了维护原告的合法权益，原告原诉请法院判令：一、被告登图物业向原告支付创富大厦1座1014、1125房产自2014年3月至2020年10月止的租金417600元，被告澳德房产根据返租承诺及返租协议承担连带赔偿责任；二、两被告连带承担公证费用2000元；三、两被告承担本案诉讼费。在诉讼中，原告变更其诉讼请求为：一、确认原、被告签订的两份《公寓委托经营管理协议》于2014年10月30日解除，被告登图物业向原告支付自2014年2月至2014年10月的租金共52200元，被告澳德房产承担连带赔偿责任；二、两被告向原告支付自2014年11月起至2020年10月止的租金损失232000元；三、诉讼费由两被告承担。被告登图物业、澳德房产辩称，确认原、被告签订的两份《公寓委托经营管理协议》于2014年10月30日解除。确认两被告欠原告2014年2月至2014年10月的租金未付，但原告主张的违约责任没有相关的法律依据及约定。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告唐冬余向本院提交以下证据并经庭审质证：1.解约文书的复函一份，证明原告不同意解除返租协议的事实。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：真实性由法院认定，从复函可以认定原告已收到被告发出的解除合同通知书，解除权是双方在合同中合议约定的。2.《商品房买卖合同》及补充协议复印件各两份，证明两物业已由原告购买，出售方是被告澳德房产，物业管理公司是由开发商指定的，附件二约定了交房标准，买卖合同约定原告购买房屋后有返租义务，还约定委托经营期限届满后需交付物业，故被告澳德房产售后返租是合同约定的义务，被告登图物业仅承担被告澳德房产返租义务中的一个角色。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：对真实性无异议，这只是双方关于房产的买卖合同，并没有原告所说的返租及附加条件的表述，不存在返租的事实。3.《公寓委托经营管理协议》复印件两份，证明协议约定租金的保证人为被告澳德房产，被告登图物业违约并承担责任并不能终止被告澳德房产的返租责任。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：对真实性无异议，被告依约有权提前三个月解除该协议，两被告也依约行使了相关的解除权，被告澳德房产在合同中承担的并非是返租责任，而是对被告登图物业的租金支付义务承担连带责任。4.房屋产权证书复印件、完税资料复印件各两份，证明两物业已登记在原告名下。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：无异议。5.2014年3月被告登图物业改变租金交付方式的建议书复印件两份，证明被告登图物业有改变租金支付方式的想法，但是没有得到原告的同意。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：对真实性无异议。6.被告登图物业2014年7月终止合同通知书复印件两份，证明被告登图物业向原告要求解除合同。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：对真实性和证明内容无异议，两被告是依约合法行使解除权。7.致业主的一封信（被告登图物业于2014年9月发出的租金打折建议书）复印件两份，证明佛山市顺德区创富酒店有限公司出面要求原告等业主降低40%的租金。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：真实性由法院认定，但佛山市顺德区创富酒店有限公司与独立的主体，该证据与两被告无关。8.2014年9月23日的交楼通知书复印件两份，证明被告登图物业催原告收取两物业的钥匙，但原告认为收楼时间未到。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：对真实性无异议,被告登图物业按合同约定行使解除权后要求原告收楼,应当视为物业已交付给原告,只是原告放弃了收楼的相关权利,但物业客观存在，因原告不接受所产生的法律责任与被告无关，由原告自行承担。9.原告于2014年10月10日的回函复印件一份，证明原告不同意解除返租协议的事实。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：对真实性不确认，没有签名及印章，也没有邮寄及签收的证明。10.2014年12月16日的收楼通知书复印件两份，证明被告登图物业催原告收楼，但原告认为收楼时间未到。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：对真实性无异议，被告行使相关的解除权并告知原告收楼，原告也收到相关文书，原告不收楼的行为所产生的后果由其自行承担。11.杭州安存网络科技有限公司《电子数据保全证书》复印件一份，证明两被告关于案涉物业的相关宣传，如创富公寓楼盘、创富公寓对比投资汇报表、顺德楼市网的创富首页、楼市网对创富销售经理梁智文的专访。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：真实性由法院认定，该据证据并非双方关系构成的要件，只是宣传资料，没有具体的内容表述，不能认定为合同的构成要件，只是邀约邀请，相关的合同条款应当以双方签订的合同为准。12.被告广告页面截图公证书一份，证明从创富公寓楼盘介绍，创富公寓对比投资汇报表，顺德楼市网的创富首页，楼市网对创富销售经理梁智文的专访等内容来看，返租义务是明确说明的，也是有投资对比的，故这样的广告不仅仅是邀约邀请，应是一个明确的要约。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：真实性由法院认定，该据证据并非双方关系构成的要件，只是宣传资料，没有具体的内容表述，不能认定为合同的构成要件，只是邀约邀请，相关的合同条款应当以双方签订的合同为准。13.容桂片区2009年10月之前的《珠江商报》复印件一份，证明被告澳德房产的创富公寓比周边楼盘价格高出三分之一以上。被告登图物业、澳德房产的答辩意见：真实性由法院认定，该证据与本案无关，无法证明房价的对比情况，原告与被告澳德房产签订买卖合同后应根据合同的约定享受权利并承担义务，该房价经政府相关部门备案并开具相应发票，且已办理了房产证，是一个公平的合同，此证据与本案没有任何关系。被告登图物业、澳德房产向本院提交以下证据并经庭审质证：终止合同通知书复印件两份，快递签收单复印件一份，证明两被告已按合同约定依法行使了解除权，原告已收到该文件，合同已按约定解除。原告唐冬余的质证意见：对真实性、关联性无异议，合法性由法院认定，原告认为合同不能单方解除。本院对原告提交的证据认证如下：证据1、2、3、4真实、合法，与本案存在关联，本院予以采信；证据5、6、8、10，两被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据7是案外人佛山市顺德区创富酒店有限公司发出的信函，且无原件核对，本院不予采信；证据9无律师事务所的印章，也无律师的签名，本院不予采信；证据11、13无原件核对，本院不予采信；证据12为公证处出具的公证书，本院对其真实性予以确认。本院对被告登图物业、澳德房产提交的证据认证如下：被告登图物业、澳德房产提交的证据真实、合法，与本案存在关联，本院予以采信。综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：原告唐冬余是位于广东省佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居民委员会桂洲大道东3号创富大厦1座1014、1125房产的权属人。原告与被告登图物业、澳德房产分别于2009年9月29日、2009年11月11日各签订《公寓委托经营管理协议书》一份，载明：甲方（受托方）为被告登图物业，乙方（委托方）为原告唐冬余，丙方（担保方）为被告澳德房产；乙方将自己合法拥有产权的创富大厦1座1座10层14号物业、11层15号物业委托给甲方统一经营管理，委托期限自乙方购买委托物业的楼款全部交付到丙方指定账户的次日起算，至2020年10月31日结束；委托期间，委托物业的使用权、经营权、收益权归甲方所有，乙方不得自行经营管理或另行委托经营管理；甲方有权将乙方所委托经营管理的房屋转租赁给他方经营管理；乙方委托经营期限内的回报为甲方按月支付乙方人民币各5800元（包括1014和1115号物业的回报各2900元/月）；如由于甲方原因无法按时支付经营期限内的回报给乙方时，则由丙方负连带责任，丙方应无条件代甲方清偿逾期之款项；协议期间，甲方欲中途终止协议，需提前三个月通知乙方，且甲方需赔偿乙方由于甲方违约而造成的经济损失。协议书签订后，原告依约将涉案房产交付给被告登图物业使用，被告登图物业又将该房产转租给他人使用。因经营管理不善，被告登图物业自2014年2月起未依约向原告支付经营管理回报，原告遂诉至本院。原、被告于庭审时对原、被告签订的两份《公寓委托经营管理协议书》于2014年10月30日解除及被告登图物业尚欠原告2014年2月至2014年10月的租金共52200未付均予以确认。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告登图物业、澳德房产签订的《公寓委托经营管理协议书》是各方当事人真实的意思表示，合法有效，各方当事人均应按照协议约定享有权利并履行义务。原告将涉案房产交付给被告登图物业使用、收益，被告登图物业按月向原告支付回报，回报的性质实为租金。原、被告于庭审时均确认原、被告签订的两份《公寓委托经营管理协议书》于2014年10月30日解除，并确认被告登图物业尚欠原告2014年2月至2014年10月的租金共52200未付。本院对原、被告无争议的事实予以确认。原告诉请确认原、被告签订的两份《公寓委托经营管理协议书》于2014年10月30日解除理据充分，本院予以支持。原告诉请被告登图物业向原告支付2014年2月至2014年10月间的租金52200元，并由被告澳德房产承担连带清偿责任理据充分，本院予以支持。原、被告签订的《公寓委托经营管理协议书》是因被告违约而解除，依协议约定，被告应向原告支付因违约所造成的经济损失。协议约定被告登图物业欲中途终止协议，需提前三个月通知原告，故本院酌定被告登图物业的违约行为给原告造成的经济损失为三个月的租金共17400元，该损失应由被告登图物业承担赔偿责任，并由被告澳德房产承担连带清偿责任。被告澳德房产承担连带清偿责任后，有权向被告登图物业追偿。对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告唐冬余与被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司、佛山市顺德区澳德房产有限公司于2009年9月29日和2009年11月11日签订的两份《公寓委托经营管理协议书》均于2014年10月30日解除；二、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐冬余支付2014年2月至2014年10月的租金52200元；三、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐冬余支付解除合同的经济赔偿金17400元；四、被告佛山市顺德区澳德房产有限公司对本判决第二、三项确定的被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告唐冬余的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费原减半收取为3797元（原告已预交），因原告变更诉讼请求，现减半收取为2781.5元（原告多预交的1015.5元受理费，可向本院申请退回），由原告唐冬余负担2100.32元，由被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司、佛山市顺德区澳德房产有限公司共同负担681.18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代代理审判员 梁 萌二〇一五年八月三日书 记 员 陈敏华 更多数据：