（2015）沪二中民二（民）终字第467号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-23
案件名称
汪和英与武伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第467号上诉人（原审原告）汪和英。委托代理人范晨，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）武伟。委托代理人陈惠中，上海市沪北律师事务所律师。上诉人汪和英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月17日，汪和英向武伟支付购房款人民币（以下币种均为人民币）30万元。2014年8月19日，汪和英（乙方）与武伟（甲方）签订《购房协议》，主要约定，甲方将上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）卖给乙方，价格为410万元，所有过户费用由乙方支付，拍卖价不管高与低，以此价格为准，拍卖价超出协议价410万元部分退给乙方等。原审另查明，2014年4月9日，法院根据（2012）宝执字第2781号执行裁定书，委托上海技术产权拍卖有限公司拍卖武伟名下系争房屋。2014年8月20日，上海技术产权拍卖有限公司举行拍卖，汪和英参与竞买，并以481万元的价格竞买成功，2014年11月17日，汪和英向拍卖公司付清购房款481万元、佣金184，300元。2014年12月3日，法院向宝山区房地产交易中心发出协助执行通知书，要求将系争房屋所有权转移至汪和英名下。2014年10月，汪和英诉至原审法院称，武伟应依约退还购房款101万元，但汪和英多次催讨未果，故起诉要求武伟返还购房款101万元。原审法院经审理后认为，根据法律规定，司法机关限制权利的房地产不得转让。汪和英、武伟签订《购房协议》时，系争房屋因（2012）宝执字第2781号执行案件被法院查封并启动司法拍卖程序，故该协议违反法律的强制性规定，应确认为无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。武伟应将收取的购房款30万元返还给汪和英。汪和英依据无效合同，要求武伟返还购房差价71万元的请求，法院不予支持。原审法院据此作出判决：一、汪和英与武伟于2014年8月19日签订的《购房协议》无效；二、武伟于判决生效之日起十日内，向汪和英返还购房款30万元；三、汪和英的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人汪和英不服，向本院提起上诉称：购房协议系双方真实意思表示，《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定并非效力性强制性规定，仅属于管理性强制性规定。原审法院适用该项规定认定协议无效，属于适用法律错误。即便协议无效，也应对合同无效后果予以处理。系争房屋拍卖成交价481万元与合同约定的410万元之间的差额71万元是协议无效后汪和英的实际损失，造成协议无效的过错完全属于武伟，但原审法院对此未予处理，显然不当。综上，请求本院撤销原判，改判支持汪和英原审全部诉请。被上诉人武伟答辩称：其认为原审判决法律适用正确，事实认定清楚。武伟并没有收到71万元，故该差额部分不应认定为汪和英的损失。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。据此，原审法院认定本案购房协议无效。本院对此分析如下：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而对于效力性强制性规定的区分准则，通常可认定为：法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然性的效力性规定；法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应属于效力性规定；法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于管理性、取缔性规定。当事人就已司法查封之房屋签订买卖协议，有可能不发生物权变动之后果，但此应由违约责任予以调整，而非对于合同效力予以否定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不属效力性强制性规定。本院认为汪和英、武伟签订的购房协议系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本院在审理时，注意到双方约定的有关若拍卖价超过协议价410万部分予以退还这一条款，本院对此作如下分析：首先，对于汪和英支付的481万元拍卖款，采取强制执行措施的法院在扣除武伟所欠债务及各项费用后，应将剩余款项发还给武伟，故溢价部分71万元实际是由武伟取得。由于汪和英需通过司法拍卖形式获取房屋所有权，而拍卖最终成交价双方均事先无法得知，汪和英支付款项亦非直接支付给武伟，故武伟同意将有可能发生溢价款返还给汪和英，属武伟对自身权利处分之承诺，该约定也未损害其他债权人利益，故本院不得从法律效力上对此加以否定。其次，《中华人民共和国拍卖法》规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。本案中，汪和英公开参与竞拍，并未有任何证据显示其与其他竞买人或拍卖人之间恶意串通。最后，从民法的基本原则对本案进行考量，汪和英依约通过竞拍方式取得系争房屋，且支付了相应对价，武伟按照承诺将溢价部分返还给汪和英，符合民事活动中应遵循的诚实信用原则。综上所述，汪和英的上诉请求，具有法律及事实依据，本院应予支持。原审判决结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1534号民事判决；二、武伟于本判决生效之日起十日内，向汪和英返还购房款人民币101万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6，945元，财产保全费人民币5，000元，合计人民币11，945元；二审案件受理费人民币10，900元，均由武伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威代理审判员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一五年八月三日书 记 员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”