（2015）永民初字第2446号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-30
案件名称
郑玉华与欧阳强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永安市人民法院
所属地区
永安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑玉华,欧阳强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十七条，第八条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第2446号原告郑玉华，女，汉族，1975年8月6日出生，住福州市鼓楼区。被告欧阳强，男，汉族，1977年8月26日出生，汉族，住永安市。委托代理人黄雄，福建商通律师事务所律师。原告郑玉华与被告欧阳强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由审判员巫丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑玉华、被告欧阳强的委托代理人黄雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑玉华诉称：2013年2月28日，原、被告签订一份《店铺商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于永安市名流步行街3号楼207-208号店面租赁给被告经营婚纱摄影。租赁期限为五年，至2018年4月30日止。合同有效年度租金合计74400元，年租金一季度结算一次，每季度租金18600元，在本季度前5天交付。被告应在签订合同时支付给原告定金7000元，在正式入住后15日内将第一个季度租金18600元支付给原告。被告如未按时向原告支付所有应付款属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款1％的违约金。合同签订后，原告依约将上述店面交付给被告使用，但被告未按约支付房租，截至2014年8月止，被告应付房屋租金计人民币55800元，实际仅支付了11000元，尚欠房屋租金人民币44800元未付。原告经多次催讨未果后，于2014年8月25日向永安市人民法院提起诉讼，要求被告支付拖欠租金。法院于2014年10月17日作出（2014）永民初字第3275号民事判决书，判决被告支付给原告拖欠的房屋租金人民币44800元（租金算至2014年10月31日止）及违约金992.2元。判决生效后，被告拒不履行判决所确定的义务，原告只好申请强制执行，但在执行期间，被告仅履行部分付款义务，尚欠36272.6元租金未付。同时被告从2014年11月1日起至今的房屋租金拒不按约支付，已严重损害原告的合法权益，致使原告的合同目的不能实现。为此，原告于2015年4月10日采用特快专递方式向被告发出解除双方签订的《店面商铺租金合同》的通知。请求法院依法判令：1、解除原、被告于2013年2月28日签订的《店面商铺租赁合同》。2、被告支付给原告拖欠的房屋租金计人民币49600元（自2014年11月1日起算至2015年6月30日止），并继续按月租金6200元支付房租至房屋腾空退还原告为止。3、被告支付原告逾期付款违约金6919.2元（被告应于2014年11月5日支付租金18600元，2014年11月5日起至2015年6月8日共215天，18600元×1‰×215天=3999元；被告应于2015年2月5日支付租金18600元，2015年2月5日起至2015年6月8日共123天，18600元×1‰×123天=2287.8元；被告应于2015年5月5日支付租金18600元，2015年5月5日起至2015年6月8日共34天，18600元×1‰×34天=632.4元；3999元＋2287.8元＋632.4元=6919.2元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告欧阳强辩称：1、不同意解除《店面商铺租赁合同》，在双方没有约定解除和法定解除的情况下，被告有权按照该合同的约定继续使用该涉案店面，与原告之间形成的租金的债权债务关系可以通过双方协商或法院判定承担相应的法律义务；2、原告未全面适当履行合同约定，未交付合同约定的163㎡的店面给被告，原告实际只交付了113.34㎡，根据双方关于月租金6200元及租赁物面积163㎡的约定，原告尚有价值1889元／月（6200元-（6200元÷163×113.34）=1889元】的租赁物未交付，故被告每月仅需113.34㎡租赁物的租金即4311元给原告，则被告尚欠原告的租金应为30177元（4311元×7个月=30177元）；3、原告未全面适当履行合同约定，未将163㎡的租赁物交付给被告使用，原告违约在先，被告行使同时履行抗辩权，阻却原告的合同权利行使；4、原告要求按日1‰的标准支付违约金标准过高，应按资金占用的性质，按照银行同期同类贷款利率的四倍计算，并且应按实际交付的租赁物面积来计算违约金。经审理查明，2013年2月28日，原告郑玉华将其所有的永安市名流公馆小区3幢207、208室租赁给被告欧阳强经营婚纱摄影使用，双方签订一份《店铺商铺租赁合同》，合同对租赁内容作如下约定：“一、甲方（原告）将位于名流步行街3号楼207-208号店面租赁给乙方（被告）。甲方对所出租的房屋具有合法产权。二、甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为店面163平方米，甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。”对租期及租金作如下约定：“2013年5月1日起至2018年4月30日止。2013年5月1日至2016年4月30日租金不变。2016年5月1日起至2018年4月30日每年增加300元（即租金6500一个月。第5年起6800元一个月）。合同有效年度租金共计为74400元（人民币）年租金一个季度结算一次；共18600元。”对付款方式及时间作如下约定：“（一）乙方在签订合同时给付给甲方7000元人民币为定金，在正式入住后十五日内将第一个季度的租金18600元人民币付给甲方。（二）乙方从第二次付款开始，每次在本季度前5天交付。（三）乙方向甲方支付的各项费用可采用转账、或现金等方式。”对乙方未按时交付租金的违约情况作如下约定：“……（三）任何一方单方面在合同有效期内取消、中断合同，应提前二个月通知对方。造成损失的由提出方承担另一方的损失费用，属于甲方违约的甲方应赔偿乙方装修，员工误工，日常营业损失等。属于乙方违约的乙方应赔偿甲方1个月的租金另外定金3000元同时也归甲方所有。（四）乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%。”因被告分文未付自2014年11月1日起至2015年6月30日止期间的租金，原告多次催讨未果，而引发本案诉争。另查，原告于2015年4月10日向被告发出解除合同通知书，通知书载明：“欧阳强，您好，关于你租用我店铺经营婚纱摄影一事，希望您遵守我们签订的合同，按照合同支付我的租金。1、按照协议，每个季度前5天，支付本季度租金，可是您并没有做到，虽然经过当面、电话、信息、微信等多次催促，您还是没有支付；根据永安市法院（2014）永民初字第3275号民事判决书判决，你也没有履行；在法院调解下我们签订的协议，你也没有执行过付款承诺，至今分文未付。2、2014年11月1日-4月30日的租金37200元，也分文未付，请你在4月30日前支付给我。3、你已经将你原来同样租用做婚纱摄影的隔壁3间店铺交还给店主。因为你已经屡次违约且不执行法院调解，所以请你也将我的店铺归还给我。现通知你，请于4月30日之前搬空店铺，砌好隔墙，恢复原样，交还钥匙，同时支付完所欠的水电、物业等相关费用并付清所欠我所有款项。谢谢。郑玉华，2015年4月10日。”对此，原告提交解除合同通知书及顺丰速递快递单两份予以证实，对此被告予以否认曾收到过解除合同的通知书。经本院核实，原告提交的两份顺丰速递单显示的运单号码经查均无物流进展记录及被告的签收信息。再查，永安市名流公馆小区3幢207、208室的产权均为原告郑玉华单独所有，产权证号分别为永房权证字第20107472、201006**号，产权证登记面积分别为77.96㎡、35.38㎡。庭审中，原告陈述虽然208室店面产权的登记面积为35.58㎡，但该店面有赠送将近50㎡的面积，所以208室店面单价比207室贵了3085元，208室的实际使用面积约为84.98㎡，在2010年3月1日原告第一次与被告签订租赁合同时即有向被告说明该情况，因此，本次签订合同时就直接在合同中约定了店面面积为163㎡，实际使用面积也是163㎡。但对此被告予以否认，并提交由福建创世纪房地产开发有限公司出具的《证明》一份，福建创世纪房地产开发有限公司在《证明》中称208室的实际产权面积为35.58㎡，与208室相邻的上空部分属非卖面积部分，该上空面积部分的产权非属于原告。还查明，根据永安市名流公馆小区3幢208室的房屋平面图显示，与该店面相连通的上空部分有将近50㎡的建筑面积。2010年3月1日，原告在将该店面租赁给被告使用时，《房产租赁协议》作如下约定：“一、甲方（原告）自愿将座落于永安市新府路名流公馆小区3幢208号（房屋代码119317、建筑面积84.98㎡、产权面积35.38㎡）出租给乙方（被告）做店铺经营使用，乙方愿意使用。”双方对该协议均无异议，且已履行完毕。2013年2月28日，该租赁协议到期后，双方于当日签订了本案的《店铺商铺租赁合同》。再查，本案《店铺商铺租赁合同》签订后，自2014年2月1日至2014年8月15日止期间，被告尚欠原告租金44800元，因原告多次向被告催讨未果，原告于2014年8月25日向本院起诉要求被告支付拖欠原告的房屋租金44800元及逾期付款违约金4961.2元。对此，本院于2014年10月7日作出了（2014）永民初字第3275号民事判决书，判决被告应于判决生效之后十日内支付给尚欠原告的房屋租金44800元（从2014年2月1日至2014年10月31日止）及迟延支付违约金992.2元。判决生效后，被告仍拒不履行支付义务，原告于2014年11月25日向本院申请强制执行，在执行期间，被告仅支付原告10000元，尚欠原告租金36272.6元至今未付，该案目前仍在执行过程中。上列事实，有原告提交的原告身份证、《店铺商铺租赁合同》（2013年2月28日）、产权证、催交租金短信、《房产租赁协议》（2010年3月1日）、永安市房地产实测房屋平面图、解除合同通知书、顺丰速递单、被告提交的《证明》及双方当事人的陈述为凭，经本院质证后，对上述证据及所要证实的事实予以采信。本院认为，原告郑玉华将房屋租赁给被告欧阳强经营之用，双方为此于2013年2月28日签订了一份《店铺商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依照合同的约定履行。原告将其所有的永安市名流公馆小区3幢207、208室房屋交付给被告使用，按合同约定即享有向被告收取租金的权利。被告占有使用原告提供的房屋，即负有按约支付房屋租金的义务。被告未能足额履行合同约定的给付义务，对自2014年11月1日起至2015年6月30日止期间尚欠的49600元（6200元／月×8个月=49600元）租金负有偿还之民事责任。根据合同约定，原告系将永安市名流公馆小区3幢207、208室合计163㎡整体租赁给被告使用而收取约定数额的房租，原告对该两间店面拥有合法产权，虽然产权登记面积合计仅为113.34㎡，但合同中并非是对每平米的租金单价作约定，且根据房屋平面图显示，与208号店面相连通的上空部分有将近50㎡的建筑面积，208号店面的实际使用面积约为84.98㎡。双方在2010年3月1日第一次签订的租赁协议中对此亦予以约定并履行完毕，故对被告辩称应当按照房产证登记的面积计算租金及其在本案租赁期间，未使用208室房屋连通的上空部分的意见，本院不予采纳。原告主张因被告多次逾期不付租金，其于2015年4月10日向被告发出解除合同的通知书，但因被告对此予以否认，且原告提供的顺风速递单上并无收件人即被告的签字，顺风速递运单号经查询亦无显示物流进展信息及被告的签收的信息，故本院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付的。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告尚欠原告自2014年2月1日至2014年8月15日止期间的租金，且经本院强制执行仍拒不支付，后又因未支付2014年11月1日起至2015年6月30日期间的租金，经原告催告后仍拒不支付租金而再次被起诉至本院，被告已以自己的行为表明不履行主要债务即支付租金，致使原告不能实现合同目的，原告依法享有法定解除权。现原告要求解除双方之间的《店铺商铺租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告腾空租赁房屋，并按双方协议约定租金标准即6200元／月支付自2014年11月1日起至解除合同之日即2014年6月21日止共计7个月零22天的租金，于法有据，本院予以支持，但合同解除后，原告要求被告支付2015年6月22日起至腾空房屋之日为止的租金，于法无据，但原告可要求被告参照租金标准支付2015年6月22日起至实际腾空房屋之日为止占用房屋期间的使用费。被告迟延支付租金的行为已构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付迟延支付违约金。原告主张按欠付租金金额的日1‰计付违约金至2015年6月8日止，已超过法律的规定，对超出部分本院不予支持，被告辩称违约金计算标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的意见，不违反法律规定，本院予以采纳，本案违约金应按中国人民银行2012年7月6日公布的一年期贷款利率6%的4倍计算为宜，则违约金数额应为3608.4元（2014年11月5日应支付租金6200元，2014年11月5日起至2015年6月8日止共计215天，则该期间的违约金应为6%÷12×4倍÷30天×6200元×215天=888.7元；2014年12月5日应支付租金6200元，2014年12月5日起至2015年6月8日止共计185天，则该期间的违约金应为6%÷12×4倍÷30天×6200元×185天=764.7元；2015年1月5日应支付租金6200元，2015年1月5日起至2015年6月8日止共计154天，则该期间的违约金应为6%÷12×4倍÷30天×6200元×154天=636.5元；2015年2月5日应支付租金6200元，2015年2月5日起至2015年6月8日止共计123天，则该期间的违约金应为6%÷12×4倍÷30天×6200元×123天=508.4元；2015年3月5日应支付租金6200元，2015年3月5日起至2015年6月8日止共计95天，则该期间的违约金应为6%÷12×4倍÷30天×6200元×95天=392.7元；2015年4月5日应支付租金6200元，2015年4月5日起至2015年6月8日止共计64天，则该期间的违约金应为6%÷12×4倍÷30天×6200元×64天=264.5元；2015年5月5日应支付租金6200元，2015年5月5日起至2015年6月8日止共计34天，则该期间的违约金应为6%÷12×4倍÷30天×6200元×34天=140.5元；2015年6月5日应支付租金6200元，2015年6月5日起至2015年6月8日止共计3天，则该期间的违约金应为6%÷12×4倍÷30天×6200元×3天=12.4元；综上，888.7元＋764.7元＋636.5元＋508.4元＋392.7元＋264.5元＋140.5元＋12.4元=3608.4元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、原告郑玉华与被告欧阳强于2013年2月28日签订的《店面商铺租赁合同》已于2015年6月21日解除。二、被告欧阳强应于本判决生效之后十日内支付给尚欠原告郑玉华的房屋租金人民币47740元（从2014年11月1日至2015年6月21日止，6200元／月×7个月零21天=47740元），并自2015年6月22日起继续按6200元／月的标准支付房屋占用使用费至实际腾空房屋之日止。三、被告欧阳强应于本判决生效之后十日内支付给原告郑玉华的迟延支付违约金3608.4元。四、驳回原告郑玉华的其他诉讼请求。如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，减半收取606.5元，由原告郑玉华负担35.5元、被告欧阳强负担571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 巫 丹二〇一五年八月三日书记员 朱中欢附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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