（2015）南民二民初字第807号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-14
案件名称
李智华与黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李智华,黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百一十二条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民二民初字第807号原告（反诉被告）李智华，男，1977年8月4日出生，汉族，个体业主。委托代理人赵长江，黑龙江赵长江律师事务所律师。委托代理人王欢，黑龙江赵长江律师事务所律师。被告（反诉原告）黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街240号。法定代表人刘家涛，男，职务董事长。委托代理人汪浩，女，1970年12月20日生，汉族，该单位职员。委托代理人英丽，女，1967年7月20日生，满族，该单位职员。原告（反诉被告）李智华与被告（反诉原告）黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李智华及委托代理人赵长江、王欢，被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司委托代理人汪浩、英丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年11月25日签订了《艺汇家商业租赁合同》，约定由原告承租被告在艺汇家文化商业广场商铺，使用面积18.75平方米，租期三年（即2013年12月16日起至2016年12月15日止），租金共计232645元和保证金10000元，原告已交纳全部租金和保证金。原告在经营过程中，因被告未履行招商时的承诺及管理不善，致使商铺经营难以为继，经原告多次要求后被告仍未兑现，后原告无奈于2015年5月9日向被告发出解除该商铺租赁合同的通知，要求退还剩余期限内的租金124292.74元和保证金10000元，并于该日从商场撤场。被告在接到通知后仍未退还剩余期限租金和保证金，故原告诉至法院，要求解除双方签订的艺汇家《商业租赁合同》；被告退还剩余租金124292.74元和保证金10000元；诉讼费由被告承担。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实根据及法律依据，请求驳回其诉请。理由是：第一，原告主张的第一项请求要求解除租赁合同问题。被告不同意解除租赁合同，因为合同一经签订即具有法律效力，任何一方不得反悔。双方租赁合同约定租期三年，现没有到期，在租期内原告无权主张解除租赁合同。第二，关于原告主张退还剩余租金及保证金的问题。租赁合同9.1条约定租赁期内，原告如单方解除／终止合同，则被告有权不予退还租赁保证金及剩余租金等各项费用。因此现原告起诉单方解除合同，按照约定剩余租金及保证金不予退还。第三，原告主张解除合同的原因为被告未履行招商承诺及管理不善没有任何事实依据。首先，被告在招商时没有对原告进行任何有关收益方面的承诺。其次，原告系独立经营，其经营的好坏与被告无关，即使经营不善亦属于其应当承担的商业风险，更何况原告在经营中经常迟到、早退及关闭卷帘门等非正常经营行为，直接影响经营状况。原告为证明其主张的事实成立，向法庭提交证据及被告质证意见如下：证据一、《艺汇家商业租赁合同》一份及交款票据5张，意在证明原告承租了被告的商铺及交纳租金232645元和保证金10000元，已经全面履行了合同；2013年11月25日签订被告单方拟制的格式合同，免除其责任，排除了原告的主要权利。经质证，被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。认为不能证明原告全面履行合同，合同约定租期至2016年12月15日，在租期上原告就违反双方约定，关于原告主张拟制合同排除原告权利被告不予认可，本案对租赁合同涉及条款仅仅是租期及违约金条款，原告在没有事实根据及法律依据情况下单方提出解除合同是严重违约行为，关于租期及违约不存在合同显失公平的问题。证据二、被告的广告位宣传图片和招商宣传单共三份（其中小宣传单是被告承诺即将入驻品牌，大宣传单是被告承诺已经入驻品牌），意在证明被告的允诺且允诺具体明确，并证明如电影院、必胜客、KFC、申格体育、民生银行等几十家国际知名品牌未能入驻，构成严重违约，致使商场经营惨淡，顾客稀少，原告无法经营；被告所允诺12平米以上商铺年最低净收入350000元左右，其允诺远远无法实现；从招商宣传里可以证实12平米商铺平均年租金为35000元，并不像被告所说；大宣传单所标示的有些品牌没有入驻。经质证，被告对证据二中4D影院复印件真实性有异议，已超过举证期限不予质证；对于小宣传单真实性有异议，不能证明是被告印刷发放的，证明问题也有异议，根据相关法律规定，仅能解释是要约邀请，在原、被告之间不产生任何法律效力，关于原告所说的该宣传单上允诺12平米商铺年最低净收入350000元左右，只是一种投资分析，并不是一种承诺；对于大宣传单真实性有异议，不能证明是被告印刷发放的，证明问题也有异议，宣传单封皮内容是艺术哈尔滨启动仪式，只是一个启动仪式的宣传册，与招商活动没有任何关联，艺汇家是一个以文化艺术为主商场，不是一个招商宣传册，关于部分已签约入驻品牌，基本上都已经入驻。证据三、合同解除快递单一份和送达解除通知书的视频光盘一份，意在证明原告于2015年5月9日向被告依法解除了《商业租赁合同》。经质证，被告对证据三真实性有异议。认为中通快递单不能证明被告已经收到原告发回的撤柜通知函，上面并没有签收人签字；录像听不清传递是什么材料，也看不到有接收的行为。被告为证明其主张的事实成立，向法庭提交证据及原告的质证意见如下：证据一、租赁合同，意在证明合同9.1条约定租赁期内，原告如单方解除／终止合同，则被告有权不予退还租赁保证金及剩余租金等各项费用，原告起诉单方解除合同系违约行为，按照约定剩余租金及保证金不予退还。经质证，原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。认为该合同为被告单方制作，为格式合同，合同中9.1条加重了原告的义务，免除了被告的责任，应为无效条款。证据二、原告考勤表情况统计表、违约金通知单（5张），意在证明原告经常迟到、早退，其经营不好与其迟到、早退有关，与被告无关。经质证，原告对证据二考勤表情况统计表、违约金通知单真实性均有异议，均是被告单方制作，没有原告签字，无法确定其真实性。证据三、整改通知（1张），意在证明原告在营业时间内存在关闭卷帘门的非正常经营行为，其经营不好与其自身的非正常经营行为有关，与被告无关。经质证，原告对证据三真实性无异议。认为该份整改是由于被告不允许经营者在店内吃饭，经营外出用午餐时间将卷帘门拉上，被告才出具整改通知。其上面手写一点禁止拉门，如果违反规定给予处罚罚金50元，不知道是否给予处罚。证据四、业户签到表（4张），意在证明原告（经营商铺A25）经常请假，非正常经营的情况时常发生。该签到表的时间涵盖2014年4月、7月和8月。经质证，原告对证据四真实性有异议，认为该证据为被告单方制作，无法确定其真实性；该证据上显示签到时间为2014年4月8日20：15分，该时间为非经营时间，原告不需签到；按照被告对原告要求，每月可以有4天假期，该签到表上显示商铺标注为“假”，不能证实原告单方违约。反诉原告诉称，反诉原告与反诉被告于2013年11月25日签订了租赁合同，约定了租赁位置、租期3年，自2013年12月16日至2016年12月15日，同时合同约定如反诉被告中途停业等应向反诉原告支付租金总额30%的违约金，现反诉被告已停业多日，故提起反诉请求，请求反诉被告支付违约金69794元。反诉被告辩称，反诉原告严重违约在先，反诉被告已依法解除合同，且合同中的违约条款为格式合同，仅规定了反诉原告的违约责任，排除了反诉被告的权利和免除了其责任，故反诉被告不应承担任何违约责任。反诉原告为证明其主张的事实成立，向法庭提交证据及反诉被告质证意见如下：证据、租赁合同，意在证明合同6.11条约定反诉被告应按规定时间开门营业，不得迟到、早退；反诉被告因故需歇业的，应向反诉原告提出申请，批准后方可歇业，且歇业时间计算在租赁期内；合同9.1条约定租赁期内反诉被告如单方解除／终止合同，则反诉原告有权不予退还租赁保证金及剩余租金等各项费用；合同10.1、10.4条约定反诉被告违反本合同约定条款的、未经书面同意中途停业的，应承担本合同租金总额30%的违约金。本案反诉被告单方面提出解除合同，并且于2015年5月9日中途停业，因此依据租赁合同其应承担违约金69794元（232645元×30%）。经质证，反诉被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为以上条款为格式条款，限制反诉被告权利，免除反诉原告责任，应确认无效。反诉被告未向法庭提交证据。本院对当事人举示的上述证据认证意见为，原告所举证据一和证据三真实性予以采信；所举证据二未能证明待证事实，不予采信。被告所举证据一和证据三的真实性予以采信；所举证据二和证据四未能证明待证事实，不予采信。反诉原告所举证据真实性予以采信。经审理查明，2013年11月25日原、被告签订《艺汇家商业租赁合同》一份，约定被告将位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号的艺汇家文化商业广场商铺租赁给原告；商铺使用面积约为18.57平方米；原告主营项目为女装；合同期限三年，自2013年12月16日起至2016年12月15日止；原告须于签订合同之日起向被告支付人民币10000元作为合作保证金；合同期限内，未经被告书面同意，原告不得中途暂停或停止营业，亦不得转让第三方或与第三方于该经营位置合作经营，或做出任何其他损害被告于本合同项下权益之行为，否则保证金不予返还；期限届满前，原告如需终止与被告的合同并撤离经营位置，应于九十日前书面通知被告终止合同，并经被告书面同意后方可撤离；租赁期内，原告如单方解除／终止合同，则被告有权不予退还租赁保证金及剩余租金等各项费用。2013年10月25日原告向被告交纳82645元租金，被告向其出具收据，收据上标明贷款150000元；同日原告向被告交纳10000元保证金，被告亦向其出具收据。2015年5月9日原告通过中通快递向被告发出撤柜通知函，并于同日撤出在该商铺的经营。本院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告双方签订的《艺汇家商业租赁合同》系双方真实意思表示，真实合法有效，原、被告双方均应依约履行。关于原告要求解除与被告签订《艺汇家商业租赁合同》的诉讼请求，因该合同租赁期限为2013年12月16日起至2016年12月15日止，原告自被告处撤柜时尚在租期内。根据法律规定，合同的解除既要符合法定的约定解除或者法定解除的实质要件，又要符合通知合同相对人的形式要件，原告虽然举证向被告发出解除合同的通知，但其所提交的证据不足以证明被告存在违约行为及合同目的不能实现，不符合合同解除的实质要件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还剩余租金租金124292.74元和保证金10000元的诉讼请求，因原、被告双方签订的合同不符合解除条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付违约金69794元的反诉主张，原告虽撤出其所经营的商铺，但对被告未造成实际损失，且对于原告的撤柜行为，被告亦未作出任何处理行为，故对被告该项反诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条和第二百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李智华的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司的反诉请求。案件受理费2986元，由原告李智华负担；反诉费772元，由被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司负担。如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 姜淑艳人民陪审员 柳 婷二〇一五年八月三日书 记 员 高 虹 关注微信公众号“”