（2015）历民初字第695号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2016-01-11
案件名称
杨金虹与山东太古投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨金虹,山东太古投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历民初字第695号原告杨金虹，女，1990年出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历下区司里街。委托代理人马妮妮，山东盈德律师事务所律师。委托代理人张虎，山东盈德律师事务所律师。被告山东太古投资管理有限公司，住所地济南市。法定代表人林洁红，总经理原告杨金虹与被告山东太古投资管理有限公司（以下简称太古投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并于2015年6月3日、2015年7月23日两次公开开庭进行了审理。原告杨金虹的委托代理人马妮妮、张虎到庭参加了诉讼。被告太古投资公司法定代表人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金虹诉称，2014年10月28日，原告杨金虹（合同甲方）与被告太古投资公司（合同乙方）签订《酒店经营和经营回报协议》一份，合同编号：108，合同约定：“甲方以其拥有的位于济南世贸广场项目E栋楼公寓与乙方合作，委托乙方进行酒店管理和经营汇报，自2014年12月1日起开始享受经营汇报。乙方按照2.7元每平方米每天向业主支付租金，租金按月支付，每次支付一个月的租金，提前支付，支付时间为上个月的25日-30日，租金每3年自动上涨一次，上涨幅度为5%。合同有效期为20年，自2014年12月1日起至2034年11月30日止。经营期间的物业费，经营性税费由乙方承担，无需要业主承担（物业费4.1元∕平方米∕月），在合同期内无论经营好坏，乙方必须按约定向甲方支付应得收益。合同签订后，除了遇到不可抗力因素外，任何一方不得单方终止合同，否则须给对方3万元人民币的赔偿”。合同生效后，被告只支付了2014年12月份一个月的租金，自2015年1月1日至今始终未再支付租金，而且原告为被告垫付了2014年1月16日至2015年2月28日期间的物业费1020元。虽经原告多次催要，但被告仍然拖欠租金和物业费至今不予支付。被告于2015年1月30日，向原告发送了一份要约，要约约定：“太古之前承诺签约的租金水平持续到2015年2月底，从2015年3月1日起，采用营业额5：5分成办法，保底2元∕平方米，若不继续合作，双方协商解除合同。相关业主收到此要约之日起如有异议可在15日内与太古公司联系，否则视为同意按照营业额5：5分成办法进行合作，此前所签协议与要约不一致的地方以要约为准”。被告的行为已构成对原合同内容的重大变更，已以其行为表明不再履行主要债务。根据《合同法》第九十四条第二款的规定，当事人可以解除合同。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，根据合同法第九十四条、第二百二十七条之规定，请求法院依法判令：1、解除原告与被告之间的酒店管理和经营回报协议；2、被告向原告支付租金17432.82元（租金从2015年1月起计算至2015年3月止；自2015年4月份至判决确定的履行期限届满之日止按193.698元／天另行计算）；3、被告向原告支付延期支付租金的利息158.7元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告偿还原告代其支付的物业费1020元；5、被告向原告支付赔偿金30000元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。原告杨金虹为支持其诉讼请求向法院提交证据如下：证据1、济南市商品房买卖合同1份，证明涉案房产由原告购买，原告对该房屋享有出租收益权。证据2、2014年10月28日签订的济南世茂公寓5号楼业主与太古投资公司酒店管理经营回报协议1份，证明被告承租原告房屋，从2014年12月1日起开始支付租金，租金为2.7元／平方米／天，租金每月一付，付款时间上个月25日至30日；租赁期间物业费由被告承担；任何一方不得单方终止合同，否则须给对方3万元人民币补偿。证据3、太古投资公司致济南世茂国际公寓E幢公寓太古酒店业主的通知1份（复印件），证明该通知第1段原告陈述的被告只支付2014年12月份租金，其他未支付；第一段中被告自认拖欠原告租金，该通知于2015年1月30日发出；根据协议约定，这时被告应支付2014年12月至2015年1月租金，被告已支付了2014年12月租金，拖欠2015年1月租金；从2015年1月开始拖欠租金，该通知第2条被告承诺拖欠租金于2015年4月30日前支付；在2015年3月30日原告提起诉讼，因此原告再未收到被告租金；该通知第3条被告要求与原告采用五比五分成，保底2元／平方米，若不继续合作，双方协商解除合同，被告大幅降低了租金水平，更改协议的主要条款；明确表示不再履行主要债务；解除合同过错在被告。证据4、世贸物业管理有限公司济南分公司出具的物业费发票证明1份，证明原告给被告垫付了2014年11月16日至2015年2月28日期间物业费1020元。证据5、2015年6月5日原告向被告发出的解除合同通知书及送达通知照片4张，证明原告根据合同法第九十六条之规定，在被告发送违约声明之后，符合合同法第九十四条法定解除的条件下，于2015年6月5日向被告主张解除合同并已通知被告。证据6、2015年4月13日被告太古投资公司向业主发布的声明1份及声明公示照片4张，证明被告于2015年4月13日单方与业主解除了租赁合同，并向业主进行了公示，应承担3万元的赔偿责任。被告太古投资公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等诸诉讼权利，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告杨金虹系济南世茂广场项目商务公寓业主。2014年10月28日，原告杨金虹与被告太古投资公司签订酒店管理和经营回报协议。该协议主要约定：1、原告杨金虹（甲方）同意以其拥有的济南世茂广场项目E栋楼公寓与乙方合作，由乙方针对该项目进行酒店管理和对甲方的经营回报。自2014年12月1日起开始享受经营汇报。乙方按照2.7元每平方米每天向业主支付租金，租金按月支付，每次支付一个月的租金，提前支付，支付时间为上个月的25日-30日，租金每3年自动上涨一次，上涨幅度为5%。合同有效期为20年，自2014年12月1日起至2034年11月30日止。2、业主房屋在经营期间所产生的水电、人工、耗品等酒店运营方面的成本费用，则由乙方承担；项目经营面积内部的诸项物业管理成本由乙方负责承担；经营期间的物业费，经营性税费由乙方承担，无需业主承担（物业费4.1元∕米∕月）。3、在合作期内无论经营好坏，乙方必须按约定向甲方支付应得利益。4、自本合同签订后，除了遇到不可抗力因素外，任何一方不得单方终止合同，否则须给对方3万元人民币的赔偿。原、被告均在此协议上签字盖章。合同签订后，被告只支付了2014年12月份一个月的租金，自2015年1月1日至今未支付租金。2015年4月13日，被告太古投资公司向济南世茂国际公寓E栋公寓楼业主发出声明，并张贴在楼内。该声明主要内容为：……公司自2014年12月起，资金进项中断，无力继续投资世茂酒店项目……经过了三个月的努力与挣扎……我公司实在无力经营，已被清退出本项目……今天，我们特在此声明，同意世茂业主与世茂丽枫酒店项目新进投资人的续约，同时自动解除世茂业主与太古投资签署过的原有租赁合同。该声明张贴公示后，被告太古投资公司未将房屋及房屋钥匙向原告交付。房屋一直处于未交付状态。2015年6月5日，原告杨金虹向被告太古投资公司发出解除合同通知书，解除酒店管理和经营回报协议，并要求被告太古投资公司腾退房屋、付清全部费用、赔偿损失，该通知张贴在了被告太古投资公司的办公室。并于2015年6月30日从物业公司取回房屋钥匙收回房屋。另查明，原告杨金虹房屋建筑面积共计71.74平方米，租金按照2.7元每平方米每天计算。另查，原告杨金虹向世茂物业管理有限公司济南分公司交纳了2014年1月16日至2015年2月28日期间的物业费1020元。本院认为，原告杨金虹与被告太古投资公司签订的酒店管理和经营回报协议为有效协议，被告太古投资公司应当按照协议约定向原告杨金虹支付租金。根据被告太古投资公司2015年4月13日的声明，被告太古投资公司明确表示不再履行协议，该协议已经解除，本院予以确认。但被告太古公司在公示解除合同通知声明后，未将涉案房屋交付原告，至2015年6月30日原告杨金虹才从物业公司处收回了房屋钥匙及房屋。被告太古投资公司尚欠付原告杨金虹的租金，应当按照协议约定，自2015年1月1日起按照每天2.7元每平方米计算至2015年4月13日。据此，被告太古投资公司应当支付原告杨金虹租金19950.89元（71.74平方米×每天2.7元每平方米×103天）。从被告太古投资公司的声明可以看出，由于被告原因单方面终止合同，已经构成违约，应当按照协议约定，支付原告杨金虹违约金30000元作为违约赔偿。根据涉案协议约定，被告经营期间的物业费用由被告承担，原告杨金虹向世茂物业管理有限公司济南分公司交纳了2014年1月16日至2015年2月28日期间的物业费1020元，该物业费应由被告承担。对于原告杨金虹主张的利息损失，协议对此并无约定，而且原告也获得了相应的30000元违约赔偿，故原告杨金虹的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告杨金虹主张的自2015年4月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按193.698元／每天计算租金的诉请，本院认为在被告公示解除合同声明后，为防止损失的扩大，原告应在合理期限内到物业公司领回其房屋钥匙，收回房屋，防止损失进一步扩大；原告未采取适当措施而扩大的损失，本院不予支持。根据本案情况，本院酌情确定原告在被告解除合同通知声明公示后收回房屋的合理期限为10日。对这10日内的房屋占用费用，被告应予支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨金虹与被告山东太古投资管理有限公司签订的酒店管理和经营回报协议于2015年4月13日解除；二、被告山东太古投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨金虹自2015年1月1日起至2015年4月13日止的租金19950.89元；三、被告山东太古投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨金虹自2015年4月14日起至2015年4月23日止的房屋占用费用1936.98元（193.698×10）；四、被告山东太古投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨金虹赔偿金30000元；五、被告山东太古投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨金虹代付的物业费1020元；六、驳回原告杨金虹的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，公告费300元，由被告山东太古投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 钟红梅人民陪审员 赵德荣人民陪审员 王 霞二〇一五年八月三日书 记 员 娄本燕 微信公众号“”