（2015）沈中民二终字第1835号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-21
案件名称
上诉人王冬柏与被上诉人沈阳鸿发展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王冬柏,沈阳鸿发展房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1835号上诉人（原审原告）：王冬柏，女，1959年12月25日出生，汉族，沈阳市供电公司退休工人，住址沈阳市和平区。委托代理人：张微，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：关明，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳鸿发展房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区冬青街59号。法定代表人：王坤生，该公司总经理。委托代理人：钟宇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：傅泓然，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人王冬柏因与被上诉人沈阳鸿发展房地产开发有限公司（以下简称“鸿发展公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月30日公开开庭审理了本案，上诉人王冬柏及其委托代理人张微、关明，被上诉人鸿发展公司的委托代理人钟宇、傅泓然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王冬柏一审诉称，2010年1月11日，王冬柏通过辽宁省咨询策划业协会文化关爱活动组委会从鸿发展公司处购买了位于沈阳市苏家屯区富城国际二期49号楼南10门车库一处，面积27.54平方米，车库价款人民币55，080元。王冬柏于当日将车库款交付给受鸿发展公司委托代理人高振刚并由其负责的组委会出具收款收条一份，鸿发展公司随后向王冬柏交付车库钥匙，对组委会出售车库的行为予以确认。之后，王冬柏对车库占有并使用至今。基于王冬柏与鸿发展公司存在商品房买卖合同关系，且王冬柏一直合法占有使用该车库至今，期间曾多次要求鸿发展公司配合其办理房屋所有权登记手续，但鸿发展公司以种种理由推诿，鸿发展公司的违约行为严重侵犯了王冬柏的合法权益，王冬柏特诉至法院，请求法院依法判决王冬柏、鸿发展公司2011年1月1日签订的商品房买卖合同有效；判决鸿发展公司继续履行商品房买卖合同，协助王冬柏办理房屋过户登记手续；判决鸿发展公司承担本案的诉讼费用。鸿发展公司一审辩称，1、王冬柏、鸿发展公司之间从未订立过商品房买卖合同，谈不到合同是否有效的问题，更谈不到合同履行的问题；2、王冬柏所交的房款开具的收据显示的收款单位是辽宁省咨询策划业协会文化关爱活动组委会，与鸿发展公司无关；3、鸿发展公司从未委托过高振刚以关爱组委会的名义对外销售房屋；4、鸿发展公司从未向王冬柏交付过车库钥匙，而且王冬柏所称与王日斌接触的事实也不存在，王冬柏不认识王日斌这个人；5、王冬柏向高振刚所购买车库的售价远低于鸿发展公司在市场中的售价；6、王冬柏占有车库的形式不合法，根据沈阳市中级人民法院（2011）沈刑二初字第62号刑事判决书载明王冬柏系高振刚、王日斌合同诈骗犯罪的被害人，基于刑事犯罪所产生的所谓的合同关系自身也是无效的，其所受的损失依法向犯罪行为人来追索，向鸿发展公司来主张合同的权利既没有合同依据也没有法律依据，请求法院依法驳回王冬柏的诉讼请求。原审法院审理查明，2010年1月11日，王冬柏从案外人高振刚负责的辽宁省咨询策划业协会文化关爱活动组委会处购买了诉争车库，面积27.54平方米，车库坐落地址为沈阳市苏家屯区玫瑰街95-37南10门（即49号楼南10门），王冬柏将房款55，080元交给了案外人高振刚，并由其以组委会的名义向王冬柏出具了收款收据一份，但高振刚并未将该房款交给鸿发展公司，现诉争车库由王冬柏使用。原审法院另查明，2009年10月，案外人高振刚以“辽宁省咨询策划业协会文化关爱活动组委会”的名义向鸿发展公司订购该公司开发的富城国际小区140套商品房，每套向鸿发展公司交纳了一万元定金，双方约定鸿发展公司给予高振刚每平方米低于市场价格200元的团购优惠，高振刚卖出房屋后，向鸿发展公司支付房款，鸿发展公司依据高振刚提供的买受人信息与买受人签订商品房买卖合同，并由鸿发展公司向买受人交付房屋，团购协议中高振刚与鸿发展公司并未将该140套房屋特定化，而由买受人购买时在鸿发展公司向社会公开出售的商品房中确定，后高振刚以组委会的名义按照住宅、车库每平方米2000元的价格、商业用房每平方米3000元的价格将该140套房屋全部卖出，并收取了房款，其中大部分房屋系通过王霏等居间人卖出，除为部分购房者向鸿发展公司交清房款外，尚有80名购房人所支付的95套房屋的购房款10，241，424元被高振刚据为己有，案外人王日斌，时任鸿发展公司销售主管、销售经理，协助高振刚为62名购房者提供了房屋钥匙或商品房买卖合同、入住通知单等文件，案外人高振刚、王日斌的行为因犯合同诈骗罪于2012年6月18日分别被判处无期徒刑、有期徒刑五年，该判决已生效。原审法院认为，意思表示真实是民事法律行为的要件之一，王冬柏、鸿发展公司双方意思表示一致，民事法律关系才能建立，王冬柏、鸿发展公司并未通过协商就案涉房屋达成买卖合意，双方未建立民事法律关系即王冬柏、鸿发展公司之间不存在商品房买卖合同关系，且王冬柏将房款交给了案外人高振刚，高振刚以组委会的名义向王冬柏出具了收款收据，王冬柏要求确认其与鸿发展公司之间的商品房买卖合同有效，没有事实和法律依据，因王冬柏、鸿发展公司之间不存在合同关系，王冬柏要求鸿发展公司协助办理房屋所有权登记亦没有事实依据，故对王冬柏的诉讼请求，原审法院不予支持。王冬柏基于错误认识向高振刚支付了房款，高振刚与王日斌的犯罪行为造成王冬柏损失，至于诉争的房屋的交付并非鸿发展公司的真实意思，而是王日斌的实施诈骗行为的手段。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，原审法院判决：驳回原告王冬柏的诉讼请求。案件受理费1177元，减半收取，由原告王冬柏承担。宣判后，上诉人王冬柏不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决；依法改判上诉人与被上诉人商品买卖合同有效，判令被上诉人配合上诉人办理房屋所有权证书；被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审认定的上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系，系属事实认定错误。1、被上诉人与案外人高振刚之间系委托代理合同关系，案外人高振刚的售楼行为属于有权代理；2、上诉人在购买车库时，案外人王日斌当时为售楼部的经理，其以公司的名义对外售楼的行为应当归咎于被上诉人。3、本案上诉人已经向被上诉人履行付款义务，被上诉人已经向上诉人交付车库及钥匙。以上事实均说明，被上诉人在向上诉人出售房屋时，是自愿、意思表示真实的，上诉人与被上诉人商品房买卖合同关系成立且合法有效，一审系事实认定错误。二、本案上诉人虽为案外人高振刚、王日斌合同诈骗罪案件的被害人，但并不影响上诉人向被上诉人鸿发展公司主张权利。三、一审法院法律适用错误。本案被上诉人与案外人高振刚之间存在委托代理关系，其行为应归咎于被上诉人，应适用《民法通则》第六十三条的规定，认定上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系。被上诉人鸿发展公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.上诉人与被上诉人之间没有任何合同关系，被上诉人与案外人高振刚不存在委托代理关系，上诉人是与辽宁省咨询策划业协会关爱扶贫组委会签订的购房合同，由组委会为上诉人出具的收款收据，无论是从上诉人主观的态度来看还是从合同的形式要件来看，都不存在高振刚以被上诉人委托代理人的名义与上诉人订立合同。本案上诉人所谓从被上诉人处取得钥匙的事实已经在公安机关对上诉人的询问笔录中予以否定，上诉人取得的钥匙不是从被上诉人处取得，被上诉人不认识王日斌，钥匙取得的形式是不合法的，钥匙是否为被上诉人原装钥匙也不能判断，也不能够以非法占有车库的事实来推定双方存在商品房买卖合同。2、关于法律适用问题，上诉人提出原审判决适用法律错误，但上诉人的上诉请求没有提供相应的法律依据，上诉人作为刑事案件的被害人不向刑事案件的犯罪嫌疑人追索，而是向被上诉人追索，法律依据何在。无论从民法通则还是最高院的司法解释均没有相应的法律依据。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有刑事卷宗笔录、辽宁省沈阳市中级人民法院（2011）沈刑二初字第62号刑事判决书、收款收据、钥匙等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：本案争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在买卖合同关系。本案双方并未通过协商就案涉房屋达成买卖合意，双方未建立民事法律关系即双方之间不存在商品房买卖合同关系，且王冬柏将房款交给了案外人高振刚，高振刚以组委会的名义向王冬柏出具了收款收据，王冬柏要求确认其与鸿发展公司之间的商品房买卖合同有效，没有事实和法律依据，因王冬柏、鸿发展公司之间不存在合同关系，王冬柏要求鸿发展公司协助办理房屋所有权登记亦没有事实依据，故对王冬柏的诉讼请求，原审未予支持，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1177元，由上诉人王冬柏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年八月三日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度“”