（2015）池民三终字第00045号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-18
案件名称
董文莲、吴明贵与何来友、池州世纪房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省池州市中级人民法院
所属地区
安徽省池州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董文莲,吴明贵,何来友,池州世纪房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）池民三终字第00045号上诉人（原审被告）：董文莲，女，1971年12月21日生，住安徽省池州市贵池区。上诉人（原审被告）：吴明贵，男，1967年4月5日生，住址同上。二被上诉人共同委托代理人：方海峰，安徽天贵律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人：钱孝伟，安徽天贵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何来友，男，1962年10月8日生，住安徽省池州市贵池区。委托代理人：唐义旺，安徽安池律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：池州世纪房地产经纪有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。法定代表人：周戎，系该公司总经理。上诉人董文莲、吴明贵与因被上诉人何来友、池州世纪房地产经纪有限公司（以下简称“世纪房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2015）贵民一初字第00213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人董文莲、吴明贵的共同委托代理人方海峰，被上诉人何来友及其委托代理人唐义旺、池州世纪房地产经纪有限公司法定代表人周戎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年10月26日，何来友、董文莲与池州世纪房地产经纪有限公司（以下简称“世纪房产经纪公司”）三方签订了一份《房屋买卖认购书》，约定何来友将自己所有的位于池州市贵池区百牙路龙腾山庄小区B-1号楼504室的住宅房出售给董文莲，房屋面积88.95㎡，总价款47万元，付款方式为：董文莲于2014年10月26日支付何来友1万元定金，于2014年11月14日前支付何来友16万元购房款，余款30万元董文莲通过银行按揭贷款支付给何来友。中介费分别由买卖双方各按照成交价的1%支付。董文莲如未按期付款，则每逾期一日，须赔偿何来友逾期款项0.5‰的违约金。三方在合同中另约定在办理产权过户和按揭贷款时如房管部门和银行要求签订统一格式的合同，格式合同内容的各项条款不影响《房屋买卖认购书》的执行，且以认购书内容为准，三方还就其它相关权利、义务进行了约定。随后，三方又签订了一份《池州世纪房产房屋买卖交接清单》，明确何来友随房出卖给董文莲的家具、家电等装潢设施。董文莲于签合同当日支付何来友购房定金1万元。2014年11月9日，何来友、董文莲与世纪房产经纪公司三方签订了一份《关于龙腾山庄B-1号楼504室补充协议》，约定在房屋过户当日世纪经纪公司收取双方中介费后，再由世纪房产经纪公司支付给董文莲3500元作为利息补偿。世纪房产经纪公司担保董文莲于2014年11月14日前支付给何来友购房款16万元，于2015年1月6日前董文莲通过银行按揭支付给何来友购房款29.5万元。若尾款不能按期支付给何来友，由世纪房产经纪公司先行垫付，何来友必须无条件配合世纪房产经纪公司尾款提取事项。交房当日，买卖双方无异议的情况下，董文莲再支付给何来友购房尾款5000元。2014年11月，何来友与董文莲就该房屋再次签订了一份《房屋买卖合同》，约定的房屋总价款为300238.03元，付款方式为：董文莲于2014年10月26日支付何来友1万元定金，于2014年11月28日前支付首付款，余款董文莲通过银行按揭贷款支付给何来友。双方还就其它相关权利、义务进行了约定，并就该合同在池州市房地产管理局办理了登记备案手续。2014年11月14日，董文莲支付何来友购房款16万元。2014年11月28日，何来友将自己所有的位于池州市贵池区百牙路龙腾山庄小区B-1号路504室的住宅房过户至董文莲名下，并按照《房屋买卖合同》确定的房屋总价款300238.03元缴纳了契税。世纪房产经纪公司于过户当日分别收取了何来友中介费4700元、董文莲中介费1200元。董文莲在办理过户登记后，未按照约定支付购房余款，以致成诉。原审另查明：董文莲与吴明贵系夫妻关系。董文莲在庭审中自认向银行申请的按揭贷款金额是29.5万元。世纪房产经纪公司确认房屋成交价为47万元。何来友与董文莲尚未办理房屋交接手续。原审法院认为：当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同。本案中，何来友与董文莲签订的《房屋买卖合同》中双方仅约定了房屋总价款为300238.03元，首付款及按揭贷款的金额均未约定，且该价款明显低于同类房屋市场交易价，该份合同的签订时间亦未标注。董文莲已经支付给何来友购房款17万元（包括定金1万元），而董文莲自认向银行申请的按揭贷款金额是29.5万元，而这两笔款项的金额已经远远超出《房屋买卖合同》中确定的房屋价款，反而与双方签订的《房屋买卖认购书》及《关于龙腾山庄B-1号楼504室补充协议》中确定的金额恰恰相符。另通过双方支付的中介费及结合补充协议中约定的利息补偿款项，可以认定双方是按照成交价47万元支付的中介费，与世纪经纪公司确认的成交价一致。综上，原审认定三方签订的《房屋买卖认购书》及《关于龙腾山庄B-1号楼504室补充协议》系实际履行的合同，该合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合同成立并生效。当事人应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。董文莲在办理房屋过户登记后，未按照约定及时履行支付购房款的义务，已构成违约，故对何来友要求董文莲支付购房款29.5万元及违约金的请求，一审法院予以支持。违约金应当以29.5万元为基数，按日利率0.5‰自2015年1月7日计算至本判决确定的履行期限届满日止。夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务，应当按夫妻共同债务处理。本案中，董文莲与吴明贵系夫妻关系，故董文莲与吴明贵应当共同承担支付购房款29.5万元的义务。世纪房产经纪公司自愿担保董文莲于2015年1月6日前通过银行按揭支付给何来友购房款29.5万元。若尾款不能按期支付给何来友，由世纪房产经纪公司先行垫付。此约定系其真实意思表示，视为对何来友债权的保证担保，保证方式为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。故对何来友要求世纪房产经纪公司承担连带支付购房款29.5万元的请求，一审法院不予支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告董文莲、吴明贵于判决生效之日起十日内支付原告何来友购房款29.5万元及违约金（以29.5万元为基数，按日利率0.5‰自2015年1月7日计算至本判决确定的履行期限届满日止）；二、驳回原告何来友的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5725元，由被告董文莲、吴明贵共同负担。原审宣判后，董文莲、吴明贵不服，向本院提起上诉称：1.上诉人与被上诉人实际履行的应是《房屋买卖合同》，并不是《房屋买卖认购书》及《关于龙腾山庄B-1号楼504室补充协议》；2.上诉人仅需支付剩余购房款130238.03元，且无违约情形。综上，请求二审法院依法判决撤销贵池区人民法院（2015）贵民一初字第00213号《民事判决书》，并依法改判上诉人支付被上诉人何来友购房余款人民币130238.03元，驳回何来友的其他诉讼请求；或依法发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人何来友在庭审中辩称：双方履行的是《房屋买卖认购书》及《关于龙腾山庄B-1号楼504室补充协议》，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人所说的事实与理由不能成立，请求二审予以驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。被上诉人世纪房产经纪公司答辩意见同被上诉人何来友。二审中，被上诉人为证明其辩解向本院提交二份证据：证据一、房屋买卖合同，证明上诉人申请贷款金额是29.5万元，同时说明该贷款合同的价款是46万元，与双方实际履行的合同47万元不一致，与后来房管部门涉及的合同数额也不一致。证据二、关于银行同意贷款的审批单，证明银行实际已经同意发放贷款，后因董文莲不愿签字，导致贷款不能发放。上诉人吴明贵、董文莲的质证意见：证据一，本案出现了第三份合同，该份从银行调取的合同不属于一审中的两份合同，这是第三份合同，同样这份合同也不是双方实际履行的合同，且房屋价款与前两份合同也不相同，且与被上诉人自己认可的合同也不相同，故这份合同不能认定是本案所涉房屋真实交易的合同。房屋成交总价款是46万元，该价款不知从何而来，既不是被上诉人认可的房屋价款也不是经过房管部门登记备案合同上所显示的房屋价款。证据二，上诉人董文莲没有签字主要原因是这份审批单依据的合同并不是双方实际履行的合同，这份审批单依据的房屋价款也并非是真实的房屋价款，故上诉人没有在这份审批单上签字。另这份审批单程序是错误的，不能以该审核结果来认定双方交易的合同是被上诉人所认可的合同。综上，这两份证据不能反映本案真实交易的房款价格是47万或46万。被上诉人世纪房产经纪公司对被上诉人何来友的证据无异议。经审查，本院对该份证据的真实性、关联性予以认定，但不属新证据。二审庭审中，双方提交的其他证据及证明目的均同原审，相对方的质证意见亦与原审相同。本院认证意见与原审一致。经二审庭审，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案上诉人与两被上诉人虽然就同一房屋签订数份买卖合同，并且因数份合同中关于房屋价款的约定不一致产生争议，但三方在第一份合同即2014年10月26日签订的《房屋买卖认购书》明确约定，在办理产权过户和按揭贷款时如房管部门和银行要求签订统一格式的合同，格式合同内容的各项条款不影响本合同执行，且以本合同内容为准。一审法院综合考虑合同签订时间的先后、合同的内容及实际履行情况等因素，确定三方签订的《房屋买卖认购书》及《关于龙腾山庄B-1号楼504室补充协议》为实际履行的合同正确。该合同系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立并生效。合同双方应按约定全面履行各自的义务。现上诉人董文莲、吴明贵未按约定及时履行支付购房款的义务，已构成违约，应承担违约责任。其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2905元，由上诉人董文莲、吴明贵承担。本判决为终审判决。审 判 长 许院生代理审判员 程 进代理审判员 郭 玮二〇一五年八月三日书 记 员 陈秋霞 来源：