（2015）成民终字第3875号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-10-29
案件名称
熊兴生与彭家芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊兴生,彭家芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第3875号上诉人（原审被告）熊兴生，男，1944年11月30日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人熊鹰，女，1976年2月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。被上诉人（原审原告）彭家芬，女，1945年11月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人吕强，四川文典律师事务所律师。上诉人熊兴生因与被上诉人彭家芬房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人熊兴生的委托代理人熊鹰，被上诉人彭家芬的委托代理人吕强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年3月21日，彭家芬（甲方）与熊兴生（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定彭家芬将其位于成都市青羊区牧电路8号2栋4单元42号房屋以351000元的价格卖给熊兴生；其中付款时间与办法系格式合同，载明为：1、乙方应于核税完结时向甲方交付购房款项；2、乙方在过户完结当天将余款付给甲方；房屋交付为甲方应于过户完结当天将交易的房产全部交付给乙方使用；违约责任约定为双方必须按合同进行房屋交易，如有违约，违约方将负担全部房产的10%的违约金。另由于该房屋存在租约，从房屋过户日算，租约合同由甲方转给乙方，同时房租也按实际天数双方进行核算等。合同签订后，双方遂于2014年3月22日前往成都市城乡房产管理局（以下简称房管局）办理房产转移登记申请，并签订了网签合同。房管局向彭家芬出具了房屋登记受理单、缴费通知单、房屋专项维修资金变更申请表，并载明缴费领证时间为2014年3月27日当天及以后均可。2014年3月27日，双方因房款的支付在房管局办证大厅发生纠纷，经西御河派出所调解，双方协商解决，约定由熊兴生一次性向彭家芬支付房款349000元，彭家芬将租赁合同交给熊兴生。但熊兴生仍未支付房款。2014年3月28日10时许，熊兴生女儿熊鹰在青羊上街366号家中，与彭家芬女儿刘静、女婿蓝海因房屋买卖问题发生纠纷，引发打架，经草堂派出所调解，双方达成以下协议：1、双方不再追究双方法律责任，此事就此了结；2、蓝海、刘静向熊鹰赔礼道歉，双方就房屋买卖一事达成协商一致；3、双方不得因此事再发生任何违法行为，否则将追究其法律责任。一审审理中，双方均承认在合同中未约定支付房款时间，彭家芬称在核完税后支付一半，熊兴生称口头约定为3月22日核完税后给彭家芬150000元，过户完成后支付余款，但3月22日彭家芬核完税后就离开，熊鹰要给彭家芬钱，但彭家芬说下次一起给，并提供浦发银行客户卡对帐单及个人开户与电子银行服务申请表回执，以证明自己已准备相应款项以便付款。彭家芬质证认为对其真实性无异议，关联性有异议。另熊兴生提供买卖合同附件，载明房屋租赁合同从2014年3月1日到8月30日，彭家芬已收一季度房租3000元及1000元房屋保证金，房屋买卖过户时间为2014年3月27日，应该退房租100元，实际退3100元，熊兴生应付房款为347900元。并且在租客退租后，清理房间所有用品归还给彭家芬，该附件未签字。对该份证据，彭家芬对真实性无异议，但认为系熊兴生于3月27日才拿出来，事先未告知彭家芬，且熊兴生支付房款与退还房租无关联性。彭家芬在一审的诉讼请求是：1．判决解除双方签订的《二手房买卖合同》，撤销双方向成都市城乡房产管理局递交的房屋登记申请；2．判决熊兴生向彭家芬支付违约金35100元；3．由熊兴生承担本案的诉讼费用。原审法院认定上述事实，有彭家芬、熊兴生身份信息、《二手房买卖合同》、网签合同、房屋登记受理单、缴费通知单、房屋专项维修资金变更申请表，纳税通知单、西御河派出所调解记录、草堂派出所调解记录等证据及当事人的陈述在案予以佐证。原审法院认为，彭家芬与熊兴生签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照合同约定的权利义务履行。双方虽然未约定给付房款的时间，但在庭审中熊兴生称口头约定为3月22日核完税后给彭家芬150000元，过户完成后支付余款，而在彭家芬完成所有产权转移递件申请并已核完税后，熊兴生仍未给付相应的购房款项，而给付款项应系履行涉案房屋的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，熊兴生的上述行为已构成根本违约，彭家芬有权解除合同，故对其主张要求解除双方所签订的《二手房买卖合同》、撤销双方向成都市城乡房产管理局递交的房屋登记申请的诉讼主张，符合上述法律规定，原审法院予以支持。因双方在合同中约定违约责任为“双方必须按合同进行房屋交易，如有违约，违约方将负担全部房产的10%的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原合同约定房款为351000元，故对彭家芬关于熊兴生应给付违约金35100元（351000元×10%）的诉讼主张，原审法院予以支持。综上，彭家芬的诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除彭家芬与熊兴生于2014年3月21日所签订的《二手房买卖合同》；二、熊兴生协助彭家芬于判决生效之日起十日内办理撤销双方于2014年3月27日向成都市城乡房产管理局递交的房屋登记申请手续；三、熊兴生于判决发生法律效力之日起十日内给付彭家芬违约金35100元。如果熊兴生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元（此款已由彭家芬预交），减半收取为339元，由熊兴生承担，在支付上述款项时一并支付给彭家芬。一审宣判后，原审被告熊兴生不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判熊兴生不承担违约责任或减少违约金。理由是：1．熊兴生的行为不构成违约。熊兴生从来没有口头或者书面说过不继续交易，反而是彭家芬一直要求解除合同。熊兴生一直积极付款，且交易前已经准备好现金，是因为彭家芬不愿意继续履行合同，不愿意收钱，不提供银行账户，才造成熊兴生没有及时付款，且合同上也没有写明付款方式和时间，熊兴生从始至终均要求继续履行合同，所以熊兴生并未违约；2．如法院认定熊兴生存在违约，请求二审法院对违约金予以调减。在房屋交易过程中，是因对方不愿意接受房款导致纠纷的发生，并非熊兴生故意不履行合同，对方也存在过错，并且房屋未进行交易，并未给对方造成任何损失，合同约定的违约金过高，依法应予调减。被上诉人彭家芬答辩认为，因熊兴生的迟延付款行为，导致彭家芬的房屋不能交易，实质上给彭家芬造成了巨大损失，合同约定的违约金并不高，是双方真实意思表示，应得到法律支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，从双方的《二手房买卖合同》的约定来看，双方对于购房款的支付时间并未约定具体日期，属约定不明。虽然双方均认可在核完税后熊兴生应支付一定比例的房款，但彭家芬认为口头约定的系支付合同约定总价的一半，而熊兴生认为口头约定的系支付15万元，但双方均未提交证据证明各自主张，故双方对于核完税后熊兴生应向彭家芬支付多少房屋价款属于约定不明。从2014年3月27日西御河派出所的调解情况来看，双方对于合同约定的房屋总价款进行了变更，从原来约定的351000元变更成了349000元，且支付方式亦变更成一次性支付，但双方对变更后的房屋价款的支付期限仍然未进行明确约定，仍属约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，彭家芬在合同约定的付款期限不明的情况下，有权随时要求熊兴生履行，但应当行使催告权，并给予熊兴生必要的准备时间。因现有证据不能证明彭家芬已经催告熊兴生在限定的期限内给付购房款，故熊兴生未支付购房款并不构成违约。因双方对付款期限约定不明，故熊兴生的履行期限并不明确，且熊兴生在本案一审及二审审理过程中均要求继续履行合同，不存在其他违约行为致使彭家芬的合同目的不能实现的情形，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项之规定判令解除双方签订的《二手房买卖合同》不当，本院予以纠正。综上所述，熊兴生的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1958号民事判决；二、驳回彭家芬的全部诉讼请求。一审案件受理费339元，由彭家芬负担；二审案件受理费678元，由彭家芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 李 俊代理审判员 毛程程二〇一五年八月三日书 记 员 罗晓都