（2015）渝一中法民终字第03369号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-24
案件名称
重庆助友创美物业管理有限公司与匡渝物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03369号上诉人（原审原告）重庆助友创美物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪紫荆路3号佳华世纪新城C区A-2-4。法定代表人刘小华，总经理。委托代理人吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）匡渝。上诉人重庆助友创美物业管理有限公司与上诉人匡渝物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年2月5日作出（2014）渝北法民初字第12336号民事判决。重庆助友创美物业管理有限公司、匡渝不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月9日对本案进行了审理。重庆助友创美物业管理有限公司的委托代理人吉蔚滨，匡渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：被告匡渝系重庆市北部新区经开园金渝大道X号X幢X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积为212.39平方米，常住人口为2人。原告重庆助友创美物业管理有限公司系具有经营许可的物业服务企业。2009年9月8日，原告重庆助友创美物业管理有限公司与龙脊.金山名都小区的建设单位重庆北润实业有限公司签订了《前期物业服务合同》。该合同约定原告自2009年9月8日起至2012年9月7日止为龙脊.金山名都小区物业区域提供物业管理服务。其中，合同第六条约定物业服务费收费标准为电梯住宅按建筑面积1.14元／月.平方米（含电梯使用费用），第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2009年10月30日，重庆市物价局作出渝价（2009）377号文件，该文件规定“龙脊.金山名都”小区物业服务费收费标准为按建筑面积0.75元／月.平方米，同时规定物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费：1、月票票价，按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.3元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的龙脊.金山名都小区提供了物业管理服务至2014年5月20日撤场，但物业服务质量欠佳。审理中，被告匡渝提交了物业管理费收据证明其在2010年10月以前（含2010年10月）交纳了物业管理费，并要求原告退还该期限内多收取的物业管理费。原告重庆助友创美物业管理有限公司虽然举示了催款通知书证明其向被告匡渝进行催收的事实，但原告举示的催款通知书没有具体的形成时间，原告也没有举示相应的证据证实何时向被告匡渝送达催款通知书进行催收的事实。此外，原告另行举示了电费公摊通知通告和代缴发票若干（户名为北润实业或重庆北润实业有限公司）以证实原告代缴了304.1元的公摊水电费。现因被告匡渝未交纳物业管理费和水电公摊费，原告于2014年7月1日起诉至一审法院要求判令：1、被告立即支付物业管理费10168.26元，公摊水费304.1元；2、被告向原告支付逾期付款造成的资金占用损失，从欠费之日起按每日千分之三的支付至付清之日止；3、本案诉讼费，律师费由被告负担。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告重庆助友创美物业管理有限公司是合法的物业服务企业，其与龙脊.金山名都小区的建设单位重庆北润实业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。被告匡渝系业主，也认可其未交纳物业管理费。因此，原告为被告房屋所属的龙脊.金山名都小区提供了物业管理服务，被告匡渝应当向原告支付物业管理费。被告匡渝辩称原告起诉的2012年7月1日之前的物管费已超过诉讼时效。在审理中，原告重庆助友创美物业管理有限公司虽然举示了催款通知书证明其向被告匡渝进行催收的事实，但原告举示的催款通知书没有具体的形成时间，原告也没有举示相应的证据证实何时向被告匡渝送达催款通知书进行催收的事实。因此，被告匡渝在2012年7月1日前所欠费用已超过诉讼时效，一审法院不再予以主张。被告匡渝应支付原告2012年7月1日至2014年5月20日的物业管理费。被告匡渝辩称原告多收取物业管理费并要求原告退还，不属于本案审理范围，被告匡渝应另行起诉。关于本案物业管理费标准，应根据重庆市物价局作出渝价（2009）377号文件的规定计算，原告重庆助友创美物业管理有限公司物业管理费收费标准为按建筑面积0.75元／月.平方米，根据该文件一审法院另行按常住人口每人每月10元主张电梯费。被告匡渝所属房屋建筑面积为212.39平方米，常住人口为2人。因此，被告匡渝每月物管费收费为179.29元（0.75元／月.平方米×212.39平方米＋电梯费为20元）。从2012年7月1日至2014年5月20日被告匡渝应缴物业管理费为4060.05元（179.29元／月×22月＋179.29元／月×20天÷31天）。对原告诉讼请求中超过此标准的物业服务费不予支持。原告要求被告支付公摊水电费，虽然举示了通知通告和代缴发票，但原告举示的证据无法说明公摊水电费据实分摊的实际情况，一审法院不予支持。因原告服务质量欠佳，对原告要求被告支付物业管理费资金占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。原告起诉要求被告支付律师费，未举示相关证据予以佐证，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告匡渝在本判决生效之日立即支付原告重庆助友创美物业管理有限公司2012年7月1日至2014年5月20日的物业服务费4060.05元；二、驳回原告重庆助友创美物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费360元，由原告重庆助友创美物业管理有限公司负担290元，被告匡渝负担70元。宣判后，重庆助友创美物业管理有限公司和匡渝向本院提起上诉。重庆助友创美物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。主要事实和理由：前期物业服务合同约定的物业服务费是1.14元／平方米，该约定是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应按该标准支付物业服务费，并支付水电公摊费和资金占用损失。针对重庆助友创美物业管理有限公司的上诉，匡渝答辩称：一审判决按0.75元／平方米的标准支付物业服务费是正确的，但重庆助友创美物业管理有限公司的服务不达标，不应全额支付物业服务费。匡渝上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支付2012年7月1日至2014年5月20日的物业服务费的50%，诉讼费由重庆助友创美物业管理有限公司承担。本院二审审理查明的事实与一审认定的相同。本院认为，双方争议焦点为：匡渝是否应按前期物业服务合同约定的1.14元／平方米支付物业服务费，是否应全额支付所欠物业服务费，并支付水电公摊费和资金占用损失。关于物业管理费标准，重庆助友创美物业管理有限公司称其应按前期物业服务合同约定的1.14元／平方米计算，但重庆市物价局作出的渝价（2009）377号文件对涉案小区的物业服务费进行了核价，一审判决按照该文件核定的价格进行计算并无不当。重庆助友创美物业管理有限公司要求匡渝支付公摊水电费，并在一审中举示了通知通告和代缴发票，但其举示的证据无法说明公摊水电费据实分摊的实际情况，该上诉理由不能成立。至于资金占用损失，一审判决因重庆助友创美物业管理有限公司服务质量欠佳而不予支持并无不当。关于匡渝上诉所称因重庆助友创美物业管理有限公司物业服务不达标而只应支付50%的物业服务费，一审判决仅认定重庆助友创美物业管理有限公司服务质量欠佳，并未认定物业服务不达标，匡渝也未举示相关证据予以证明，该上诉理由不能成立综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由重庆助友创美物业管理有限公司负担310元，由匡渝负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年八月三日书 记 员 白耀妮 百度搜索“”