（2015）浑南民二初字第01440号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-14
案件名称
爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司与张弓物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司,张弓
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十七条第一款，第一百六十二条
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第01440号原告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路11-1号。法定代表人康周永，系该单位董事长。委托代理人陈晖，男，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。被告张弓，男，汉族，住沈阳市和平区。原告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司与被告张弓物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，依法由审判员王娜独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈晖、被告张弓到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，被告系SR国际新城小区房屋所有人，原告为该小区提供物业服务，原、被告签订了《临时管理规约》，约定物业费标准为每月每平方米1元。被告未缴纳物业费，原告多次催要未果，现起诉至法院，要求被告物业费2683.47元，律师费268元，交通费100元，诉讼费由被告承担。被告辩称，本案已经超过诉讼时效，希望原告提出证据证明多次向我催缴过物业费；该房屋漏水，多次找过开发商和物业都没有解决过这件事情，如果不解决这个问题我不缴纳物业费，至今为止物业没有提出过反对意见，也没有解决我房屋漏水的问题，物业明知道只要解决房屋漏水问题物业费我就会缴纳，但是物业一直不作为，以上是我不缴纳物业费的原因，现在我没有在新购买的小区居住，物业费正常应该是我入住后缴纳，但是我一直没有入住，因为当时不缴纳物业费就不给房屋钥匙，房屋在保修期内漏水，一直由物业负责维修，但一直未给我修好，一直拖过保修期；要求原告出具法人代表的证明及营业执照等相关资质证明，没有物业合同我交纳了三年的物业费，不是依法缴纳是依情理缴纳，新买的房屋因漏水，租不出去也卖不出去，国务院物业管理条例第二十三条、二十五规定：买卖合同中应该包括物业服务合同约定的内容，我手持的买卖合同中并没有相关约定，不知道与原告签订了管理规约，在选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，没有该份合同；临时管理规约是开发商物业签订的，我不是合同的相对人；签订的临时规约不得损害买受人的合法权益，我要求原告出示收费许可；非正规合法的物业服务企业，临时规约中未约定物业公司的责任，权利义务不对等，物业服务有瑕疵没有维修档案，综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。保修期外的维修费用应该由原告进行赔偿，因原告的不作为造成了该房屋无法居住的经济损失和精神损失应该由原告进行赔偿。原告提供证据如下：证据一、SR新城业主公约一份、入住通知单、物业费发票一张，证明原被告之间的物业服务关系，确定合同的相对方，物业服务的内容及范围，物业费缴纳标准及被告拖欠物业费的数额和时间（原件均已返还）被告质证意见，没有异议。证据二、催缴公告一份，证明催缴物业费的方式。被告质证意见，有异议，现在通讯很发达，但是原告没有给被告打电话。被告提供证据如下：证据一、照片6张，证明漏水事实及物业公司一直尚未给解决。原告质证意见，对于照片的真实性没有异议，但是对照片的形成时间是有意见的，这个权利的主张需要明确从表面上看，照片是因为外墙防水有关，如果被告能够证明这些照片的形成时间是在房屋竣工、验收五年之内造成的，那么至他主张权利起顺延五年，该损失不属于物业管理范围，不能直接折抵物业费。如果超过五年，属于维修基金维修范围，同样不属于物业的维修范围。经审理查明：被告张弓系SR国际新城216号楼房屋所有人，房屋面积为65.35平方米，原告为该小区提供物业服务，双方签订了《临时管理规约》，并约定物业费标准为每月每平方米1元。被告每年通过张贴公告的形式催缴物业费。被告自2011年8月1日至2014年12月31日未缴纳物业费。本院认为，原、被告签订了《临时管理规约》，原、被告均应按约定履行。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为房屋的所有权人，应当按时缴纳物业服务费。不缴纳物业费，不利于小区的管理，故原告要求被告缴纳物业费的请求合法，应予支持。原告主张的律师费、交通费属于间接损失，该项主张没有法律依据，本院不予支持。因被告每年通过张贴公告的形式催缴物业费，因此被告提出本案超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。关于被告房屋漏水的答辩意见，房屋漏水属于房屋质量问题，非物业服务管理范围，该项答辩意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张弓于本判决生效后立即给付原告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司物业服务费2614元（计算至2014年12月31）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。本判决为终审判决。审判员 王 娜二〇一五年八月三日书记员 白丽丹相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提供要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 搜索“”