（2015）南市民一终字第178号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-23
案件名称
广西贺州市汇丰汽车销售有限公司与南宁市蔬菜研究所租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第178号上诉人（一审原告、反诉被告）广西贺州市汇丰汽车销售有限公司。法定代表人刘世旺。委托代理人龙飞云，广西中司律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）南宁市蔬菜研究所。法定代表人韦星光。委托代理人农剑勋，广西崇泰律师事务所律师。委托代理人陆志勇，广西崇泰律师事务所律师。上诉人广西贺州市汇丰汽车销售有限公司（以下简称“汇丰汽车公司”）因与上诉人南宁市蔬菜研究所（以下简称“蔬菜研究所”）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月16日公开开庭进行审理。上诉人汇丰汽车公司的委托代理人龙飞云，上诉人蔬菜研究所的委托代理人农剑勋、陆志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年4月26日，汇丰汽车公司（“乙方”）与蔬菜研究所（“甲方”）签订一份《合作开发培训楼协议书》，约定由甲方向乙方提供已建好的一栋四层的培训楼以及楼前绿化地、楼后停车位，合作期限从2012年1月1日至2021年12月31日。合同第二条约定甲方同意乙方重新装修培训楼，费用自理，但装修前必须征得甲方同意方可开工。合作期间乙方可自主管理，合同终止后乙方须保证楼房原样归还甲方。合同第三条约定甲方同意2011年作为乙方的装修建设期，免交使用费。乙方应在合同生效后10天内一次性交清2012年的使用费15万元，应在2013年1月10日前交付20万元使用费。10年期间，汇丰汽车公司应向蔬菜研究所支付的租金总额为279万元。场地实行先交款后使用的原则，逾期15天甲方按欠款额按日收取乙方1%的滞纳金，逾期3个月甲方有权终止合作合同并无偿收回乙方所投入的相关设施设备。合同第四条第5款约定：“南武公路扩建后，甲方同意乙方在培训楼门前（东面）全部对外敞开，不设任何围墙和铁栏。为确保安全，乙方管辖范围内自设保安值班”，该条第7款约定：“合同签订后，双方共同遵守条款。如有违约，违约方必须向对方赔偿剩余年限使用费的两倍”，该条第11款还约定：“乙方先交2万元给甲方做使用期间的水电费保证金，合同终止时核实乙方无欠水电费后，甲方即将乙方所交保证金无息全部退回。”合同签订后，蔬菜研究所将合同约定的培训楼（另包括五楼的两间房屋）交付汇丰汽车公司，汇丰汽车公司向蔬菜研究所支付了25万元费用。蔬菜研究所在2011年11月18日出具的发票上载明收取了汇丰汽车公司15万元租金，在2013年5月14日出具的收据上载明收取了汇丰汽车公司2万元水电押金及预交的8万元水电费。2012年7月10日，蔬菜研究所委托他人在汇丰汽车公司承租的培训楼前建设一面长约40米，高约1.3米的水泥墙体及生铁铸件护栏，并在培训楼前东面设置一保安岗亭，围墙、护栏、岗亭于该月建设完毕。护栏与岗亭将培训楼封围，中间设一进出大门，形成培训楼与蔬菜研究所其他建筑物同在一小区范围的整体外观。2013年1月25日，蔬菜研究所向汇丰汽车公司催缴2013年的租金20万元。2013年2月22日，汇丰汽车公司回函拒付租金，并要求蔬菜研究所拆除围墙及铁栏。2013年5月10日，蔬菜研究所以汇丰汽车公司迟延支付租金超过4个月为由提出解除《合作开发培训楼协议书》，汇丰汽车公司于2013年5月17日回函表示不同意解除合同并要求追究蔬菜研究所搭建围墙和保安亭的违约责任。2013年7月8日，汇丰汽车公司向蔬菜研究所发函解除《合作开发培训楼协议书》并要求蔬菜研究所退还25万元场地使用费及支付350万元违约金。蔬菜研究所于2013年7月11日收到该函，于2013年7月12日回函同意于2013年7月11日解除合同，并主张双方协商有关违约赔偿和退还场地使用费等事宜。一审法院另查明：汇丰汽车公司接收培训楼后对五楼的房屋进行装修，评估结论显示双方均确认汇丰汽车公司装修部分的价值为17388元，另有价值1672元的部分，双方当事人均主张系由本方装修。截止法庭辩论结束，双方未就汇丰汽车公司承租期间使用的水电费进行结算，在一审法院释明的期限内，蔬菜研究所亦未提交相应票据证实其已为汇丰汽车公司支付了相关水电费。现汇丰汽车公司仍未向蔬菜研究所退还租赁的培训楼。一审法院还查明：汇丰汽车公司曾于2012年11月14日向一审法院起诉蔬菜研究所，请求法院判令蔬菜研究所拆除培训楼门前东面的围墙、护栏和保安亭，后又于2013年6月24日向一审法院申请撤诉并获准许。一审法院经审理认为：汇丰汽车公司与蔬菜研究所于2011年4月26日签订的《合作开发培训楼协议书》，该协议书虽名为合作开发，但合同主旨系蔬菜研究所向汇丰汽车公司交付房屋、场地使用、收益，汇丰汽车公司向蔬菜研究所支付租金的协议书，该协议书应定性为租赁合同的法律关系。该协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立、有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。蔬菜研究所将租赁物交付汇丰汽车公司后，于2012年7月建设围墙、护栏，违反了《合作开发培训楼协议书》第四条第5款之约定，汇丰汽车公司经与蔬菜研究所协商未果而于2012年11月诉至本院，至今蔬菜研究所仍不采取补救措施，对汇丰汽车公司承租房屋、场地经营构成实质影响，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，应认定蔬菜研究所未能保证租赁物的用途，构成违约。蔬菜研究所应按协议书第四条第7款之约定支付汇丰汽车公司剩余8年租期使用费的两倍的违约金。因汇丰汽车公司未实际进场经营，其预期利益和实际经营损失未能证实，蔬菜研究所认为违约金过高，主张调整降低，依法准许。本院综合各种因素，确定蔬菜研究所应支付汇丰汽车公司违约金100万元。在租赁期间，汇丰汽车公司应依约向蔬菜研究所支付租金。汇丰汽车公司未依协议约定于2013年1月10日前支付2013年度租金，蔬菜研究所经2013年1月25日发出催告，仍未收到租金后，于2013年7月8日通知解除合同。汇丰汽车公司收到解除通知后，虽向蔬菜研究所回函不同意解除合同，但未依法在三个月内就解除合同的效力请求人民法院或仲裁机关确认。因此，双方的协议书应自2013年7月8日汇丰汽车公司收到解除通知时解除。蔬菜研究所主张解除协议书与事实不符，不予支持。协议解除后，汇丰汽车公司应将租赁物返还蔬菜研究所，汇丰汽车公司未返还，依法应向蔬菜研究所支付逾期返还期间的占用费。因此，汇丰汽车公司应支付蔬菜研究所2013年1月1日起至2013年7月8日止的租金及2013年7月9日起至归还租赁物时止的占用费，占用费依协议约定计算。蔬菜研究所主张汇丰汽车公司支付2013年的租金应予支持。协议书第三条虽约定了按欠缴租金额1%按日计算滞纳金，滞纳金的约定不符合合同法的规定，应认定为迟延付款利息，约定的利息标准过高，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，蔬菜研究所提出调低按银行同期贷款利率的四倍计算，并无不当，应予以准许。汇丰汽车公司支付蔬菜研究所的25万元，其中租金15万元、水电费押金2万元、预交水电费8万元。因汇丰汽车公司至今未返还蔬菜研究所租赁物，汇丰汽车公司主张返还租金无事实和法律依据。因合同已终止，且蔬菜研究所未能举证证明汇丰汽车公司消费的水电费数额，故蔬菜研究所应向汇丰汽车公司返还水电费保证金2万元、预交的水电费8万元。因蔬菜研究所违约，且装修经蔬菜研究所同意，故汇丰汽车公司装修损失17388元，应由蔬菜研究所承担。对另外价值1672元装修物，因汇丰汽车公司未能举证证明由其建设，蔬菜研究所亦不予认可，故不予支持。因蔬菜研究所违约在先，故对其要求汇丰汽车公司支付30万元违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南宁市蔬菜研究所向广西贺州市汇丰汽车销售有限公司退还水电费保证金2万元、预交的水电费8万元；二、南宁市蔬菜研究所赔偿广西贺州市汇丰汽车销售有限公司装修损失17388元；三、南宁市蔬菜研究所向广西贺州市汇丰汽车销售有限公司支付违约金100万元；四、广西贺州市汇丰汽车销售有限公司向南宁市蔬菜研究所支付2013年度租金（房屋占有使用费）20万元；五、广西贺州市汇丰汽车销售有限公司向南宁市蔬菜研究所支付迟延支付租金利息（以20万元为基数，自2013年1月11日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；六、驳回广西贺州市汇丰汽车销售有限公司的其他诉讼请求；七、驳回南宁市蔬菜研究所的其他反诉请求。案件受理费37431元、评估费2000元，合计39431元（广西贺州市汇丰汽车销售有限公司均已预交），由广西贺州市汇丰汽车销售有限公司、南宁市蔬菜研究所各负担19715.5元；反诉案件受理费5000元（南宁市蔬菜研究所已预交），由南宁市蔬菜研究所、广西贺州市汇丰汽车销售有限公司各负担2500元。上诉人汇丰汽车公司上诉称：一审判决在认定事实和适用法律方面均有错误，理由如下：一、蔬菜研究所根本就没有履行合同约定的移交场地义务，汇丰汽车公司自始至终并没有实际占有和使用蔬菜研究所的场地。一审判决却错误认定事实，不但驳回汇丰汽车公司要求返还2012年租金15万元的诉讼请求，反而判决汇丰汽车公司支付2013年度租金20万元及迟延支付租金利息，这完全是错误的，应予纠正。（一）首先，蔬菜研究所并未按约履行移交场地的义务，汇丰汽车公司不存在向其缴纳场地使用费（或租金）的前置事实。按照2011年4月26日双方签订《合作开发培训楼协议书》第一条规定，合同约定的合作场地为培训楼一共四层，汇丰汽车公司已经依约缴纳了2012年15万元使用费，但蔬菜研究所并没有按约履行交付培训楼一共四层给汇丰汽车公司使用（一审期间，蔬菜研究所未能提供任何已经移交培训楼一至四层的交接证据）。需要说明的是，蔬菜研究所虽交付培训楼楼顶的两间房屋给汇丰汽车公司装修使用，该两间房屋只是培训楼的附属设施，并不能等同于合同标的物培训楼本身。（二）其次，又由于蔬菜研究所违约设置围墙和保安亭在先，影响了汇丰汽车公司进场装修和经营，汇丰汽车公司曾要求蔬菜研究所拆除其违约设置的围墙、铁栏、保安亭，并声明蔬菜研究所一天不拆除，汇丰汽车公司就拒绝支付场地使用费，汇丰汽车公司行使不安履行抗辩权完全符合《合同法》的有关规定，汇丰汽车公司没有履约过错和违约事实，也不存在欠租甚至要承担迟延支付租金利息的事实依据和法律依据。（三）再次，既然一审法院已经认定2013年7月8日合同已经解除，蔬菜研究所恶意空置培训楼，故意扩大损失应由其自担损失。由于蔬菜研究所拒绝拆除围墙、铁栏和保安亭，并恶意毁约要求解除合同，导致汇丰汽车公司已无法实现合同目的，汇丰汽车公司才于2013年7月8日发函要求解除《合作开发培训楼协议书》，蔬菜研究所于2013年7月12日回函同意解除合同，至此双方已就合同解除达成一致。至于违约责任承担和赔偿问题双方已诉至法院由法院裁决，2013年7月12日以后蔬菜研究所完全有权自由处分培训楼一楼至四楼，蔬菜研究所故意空置培训楼，恶意扩大损失理应由其自担损失。（四）最后，一审判决判令汇丰汽车公司支付迟延支付租金的利息没有合同和法律依据。l、如上所述，由于蔬菜研究所并没有实际移交场地给汇丰汽车公司实际使用，而且又违约设置围墙、铁栏、保安亭等，汇丰汽车公司有权拒付场地费用（租金）。2、一审判决既然认定2014年7月8日合同已经解除，双方不存在任何合同关系。而且合同并没有约定合同解除后的损失计算方法，一审判决却按照合同约定给蔬菜研究所计算占用费并按照银行同期贷款利率的四倍计算迟延付款的利息，显然没有任何合同依据和法律依据。二、一审判决蔬菜研究所仅支付100万元违约金偏低，不足以弥补汇丰汽车公司的实际损失和预期利益损失，也不足以惩罚故意违约而可能获益巨大的蔬菜研究所。1、在南武公路施工期间，蔬菜研究所的培训楼地处郊区、到处尘烟滚滚，车辆、行人无法正常通行，培训楼空置无人问津。汇丰汽车公司经人介绍，从广州聘请专家考察了该项目，规划是做农产品种养培训学校，预期培训楼2-4层作为学员宿舍，每间住2名学员，每天可住108名学员，学员学习种养，每期学习两个月，每年学费预期收益972000元，一楼开办学员饭堂并同时对外开放经营，预期每天盈利3000元，一年盈利也有108万元。一楼再开设学员小卖部一间，预计每天收益500元，一年下来有18万元。按照以上规划，一年预期收益保守估计起码200多万元。此外，为了项目实施，合同签订之前，汇丰汽车公司跑项目，请相关专家现场考察、定项目等往来相关费用12万元。按照合同约定的十年合作期限，起码造成汇丰汽车公司预期利益损失2000多万元。为了防止违约，合同约定“合同签定后，双方共同遵守条款。如有违约，违约方必须先向对方赔偿剩余年限使用费的两倍”，如违约条款计算，蔬菜研究所起码要支付528万元违约金给汇丰汽车公司，汇丰汽车公司仅主张350万元，已经充分考虑了合同实际履行情况和兼顾了实际利益损失和预期利益损失，是完全合情合理的。2、蔬菜研究所违约完全利益驱动，是恶意毁约逼走汇丰汽车公司，谋求更大商业利益，如果判处违约金过低，不具有惩罚性，反而鼓励不诚信者违约，有违社会公平正义。南武公路通车后，培训楼周边经营环境大大改善，蔬菜研究所看到培训楼的商业价值提升，已暗中物色其他商家。据其内部人员透露，就有商家准备投资扩建该培训楼，加盖四层，作为酒店经营。在利益驱动之下，蔬菜研究所就借口防盗安保需要，违约设置围墙、铁栏、保安亭，妨碍汇丰汽车公司进场装修和经营，以此逼迫汇丰汽车公司放弃该项目。需要特别说明的是，《合作开发培训楼协议》第四条“其他要求”第5项特别约定“南武公路扩建后，甲方同意乙方在培训楼门前（东面）全部敞开经营，不设任何围墙和铁栏。”就是因为该项目经过专家论证规划，为方便培训学校对外经营和对外宣传，因为蔬菜研究所的培训楼本身就地处偏僻，如果再设置围墙和铁栏，培训楼就变成蔬菜研究所的单位内部办公楼或者宿舍，严重妨碍汇丰汽车公司经营规划的实施。一审判决认为，汇丰汽车公司未实际进场经营、其预期利益和实际经营损失未能证实，就认为违约金过高，仅支持100万元是有失公平的。导致汇丰汽车公司未能实际进场经营的根本原因就是合同签订后不久，蔬菜研究所就出现重大违约，汇丰汽车公司不可能明知看到合同继续履行的重大不利后果，还要装修进场经营。但是即便根据日常生活经验法则都可认知的事实，汇丰汽车公司每年花20-30万元租金租那么大一栋楼房，还有投资装修，如果自身经营，每年盈利百万也是正常的。按照培训楼现在经营环境，对比同地段的商铺，即便汇丰汽车公司自己不经营，转租或承包他人经营也会有可观的收益，因此汇丰汽车公司主张要求赔偿350万元违约金是完全合理的。综上，请求二审法院依法撤销一审判决主文第一、三、四、五、六项判决，改判支持汇丰汽车公司一审诉讼请求，并驳回蔬菜研究所全部反诉请求，本案一、二审诉讼费用由蔬菜研究所承担。上诉人蔬菜研究所上诉称：一、汇丰汽车公司未自设保安值班违约在先，蔬菜研究所为确保培训楼及蔬菜研究基地安全而建设围墙和铁栏属于合理合法的抗辩行为，并不违约，一审判决对相应事实未予确认属事实认定错误。涉案《合作开发培训楼协议书》第四条第5款约定：“南武公路扩建后，甲方同意乙方在培训楼门前（东面）全部对外敞开，不设任何围墙和铁栏。为确保安全，乙方管辖范围内自设保安值班”。据此，蔬菜研究所同意敞开经营不设围墙铁栏的前提条件非常明确，即汇丰汽车公司应履行自设保安值班确保安全的义务在先。该条款蕴含的双方意思表示亦包括，如汇丰汽车公司未能自设保安值班，则蔬菜研究所有权自行建设围墙铁栏以确保安全。本案中，自2012年5月1日南武公路开通至蔬菜研究所7月10日开始建设围墙、护栏，汇丰汽车公司在长达两个多月的合理时间内均未按照上述约定聘请保安值班，致使包括培训楼在内的整个蔬菜研究基地面临极大的安保压力，多次发生盗窃案件。上述事实，有蔬菜研究所提供的《报警回执》等证据为证，且汇丰汽车公司也未有任何证据证实其在南武公路开通后已履行设立保安的约定义务。据此，本案的事实十分清楚，汇丰汽车公司违反双方约定在先，并已造成严重后果。在此情况下，蔬菜研究所自行建设围墙铁栏，既是因汇丰汽车公司未履行在先义务而合理行使合同抗辩权利，也并未违反双方合同约定。此外，自2011年4月双方签订协议后，汇丰汽车公司从未入场装修、经营。围墙铁栏建设至今，汇丰汽车公司也从未实际聘请保安。相关事实均可表明蔬菜研究所并无履行设立保安合同义务的意愿，其违约状态持续至今。显然依双方约定、培训楼及蔬菜研究基地安保需要，蔬菜研究所亦有权拒绝其拆除围墙铁栏的要求。一审判决对上述事实视而不见，未对当事人在庭审中的相关事实主张和证据做出评判即武断认定蔬菜研究所违约，显然是错误的。二、一审法院在汇丰汽车公司没有任何实际损失的情况下判令蔬菜研究所赔偿其100万元违约金，明显过高且没有任何事实依据。一审法院滥用自由裁量权作出的该判决导致双方当事人利益严重失衡，有违诚实信用和公平公正的民法基本原则。自涉案协议2011年4月签订至2012年7月蔬菜研究所开始建设围墙铁栏至今，汇丰汽车公司均未对培训楼四层主体进行任何装修，也从未进场经营。本案一审时，汇丰汽车公司也未提交任何装修施工合同、与第三人签订的涉及经营的合同或其他证实其预备开展经营的相关证据，可见其在本案根本就不存在任何实际或预期利益损失。更何况，蔬菜研究所建设围墙铁栏后，汇丰汽车公司与蔬菜研究所协商修改《合作开发培训楼》的过程中，汇丰汽车公司同意保留围墙铁栏，这也表明修建行为并不影响汇丰汽车公司的装修和进场经营，更未给其带来损失。在没有任何损失且自2011年4月起占有租赁物至今，却仅仅支付了一年租金15万元的情况下，汇丰汽车公司反而通过诉讼获得100万元的违约金。从蔬菜研究所的角度，仅收到15万元租金，却因为修建了并不影响汇丰汽车公司装修和实际经营的围墙铁栏，就要承受100万元的违约金责任。此外，涉案协议期长达十年，租金总额仅279万元，实际履行期仅一年多，违约金即达到100万元。一审判决显然难言公平公正，导致了双方当事人利益的严重失衡。汇丰汽车公司在协议签订后长期未进场装修，不积极开展生产经营以对租赁物进行使用、收益，反而在未依约设立保安的情况下恶人先告状，企图通过诉讼手段获得巨额违约金，一审判决无疑助长了其有违诚实信用原则的行为。三、一审法院未判令汇丰汽车公司向蔬菜研究所支付迟延支付租金违约金错误。根据《合作开发培训楼协议书》约定，汇丰汽车公司应于2013年1月10日前向蔬菜研究所支付2013年度租金。按照一审判决的观点，汇丰汽车公司亦应支付2013年1月1日至2013年7月8日的租金。支付租金系承租人最根本的合同义务，汇丰汽车公司未支付租金的行为显然构成违约，应当承担支付违约金的责任。一审法院未支持蔬菜研究所的相关反诉请求是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回汇丰汽车公司的全部诉讼请求，并支持蔬菜研究所的全部反诉请求，本案全部诉讼费用由汇丰汽车公司承担。当事人二审争议焦点是：1、合同履行过程中是哪一方存在违约行为？违约方应如何承担违约责任？2、双方约定的违约金是否过高，是否应予调整？汇丰汽车公司对一审查明“合同签订后，蔬菜研究所将合同约定的培训楼（另包括五楼的两间房屋）交付汇丰汽车公司”及“2012年7月10日，蔬菜研究所委托他人在汇丰汽车公司承租的培训楼前建设一面长约40米，高约1.3米的水泥墙体及生铁铸件护栏，并在培训楼前东面设置一保安岗亭，围墙、护栏、岗亭于该月建设完毕”提出异议。汇丰汽车公司认为蔬菜研究所实际并未将培训楼一至四楼交付给汇丰汽车公司，只是将五楼的两间房屋交付给汇丰汽车公司，蔬菜研究所在2012年4月份已经建成围墙和护栏。汇丰汽车公司二审提供以下证据：1、贺州市宏达汽车运输有限责任公司于2015年3月13日出具的《证明》一份（原件），证明蔬菜研究所在2012年4月份就已经建了围墙和保安亭；2、《楼房租用协议书》，证明由于蔬菜研究所建围墙和保安亭，导致汇丰汽车公司与合作方的合作失败，给汇丰汽车公司造成损失。蔬菜研究所对一审查明的事实没有异议，但认为一审法院漏查了一项事实，即双方曾经协商签订补充合同，在协商时汇丰汽车公司只是提出延长租期和减免租金，并未提出围墙和保安亭给其经营造成妨碍。蔬菜研究所二审提供以下证据：1、汇丰汽车公司法定代表人刘世旺写的一份交还钥匙和场地的交接单；2、9张照片。证明汇丰汽车公司一直占用培训楼，直到2015年1月20日才将培训楼钥匙及场地交还给蔬菜研究所。本院审查认为，根据汇丰汽车公司装修培训楼五楼的两间房屋、交清2012年度租金15万元、缴纳2万元水电押金及预交8万元水电费、2013年2月22日作出的《对南宁市蔬菜研究所的回复》、2013年7月8日作出的《关于解除﹤合作开发培训楼协议书﹥的通知》及汇丰汽车公司起草的补充协议的内容以及2015年1月20日与蔬菜研究所办理交接手续，将承租场地及培训楼有关钥匙交还给蔬菜研究所等一系列事实，结合日常生活经验综合判断，一审法院认定蔬菜研究所已依约将合同约定的房屋场地交付给汇丰汽车公司，理由充分，本院予以认同。一审法院认定蔬菜研究所于2012年7月建围墙、护栏、保安岗亭等设施，有蔬菜研究所与施工单位签订的合同证实；汇丰汽车公司二审提供的贺州市宏达汽车运输有限责任公司2015年3月13日出具的《证明》，不足以支持其主张，本院不予采信。综上，本院对汇丰汽车公司就一审查明事实提出的异议不予支持。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。根据本院查明的事实及确认的上述证据，本院二审另查明：2012年8月份及9月份，双方就本案纠纷曾进行过协商，汇丰汽车公司亦起草了相应的补充协议并发送邮件给蔬菜研究所。因蔬菜研究所不愿意拆除围墙，汇丰汽车公司希望蔬菜研究所能通过降低租金或者延长租期的方式作为补偿，因蔬菜研究所不同意，故双方最终未能达成协议。2015年1月20日，汇丰汽车公司法定代表人刘世旺向蔬菜研究所出具一份内容为“本公司已把放在南宁市蔬菜研究所培训楼的财物已于20号中午全部搬走，5楼装修的所有门已移交值班室工作人员收”条子。当日，汇丰汽车公司将承租场地及培训楼有关钥匙交还给蔬菜研究所。二审庭审中，双方当事人均确认双方解除《合作开发培训楼协议书》的日期是2013年7月11日。本院认为：上诉人汇丰汽车公司与上诉人蔬菜研究所于2011年4月26日签订的《合作开发培训楼协议书》，名为合作开发，实为房屋场地租赁合同；该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于在合同履行过程中是哪一方存在违约行为及应如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。汇丰汽车公司与蔬菜研究所订立的《合作开发培训楼协议书》第四条第5点约定：“南武公路扩建后，甲方（即蔬菜研究所）同意乙方（即汇丰汽车公司）在培训楼门前（东面）全部对外敞开，不设任何围墙和铁栏。为确保安全，乙方管辖范围内自设保安值班”。根据查明的事实，蔬菜研究所将租赁物（即培训楼场地）交付汇丰汽车公司后，于2012年7月在培训楼门前（东面）建设围墙、护栏，其行为违反了上述法律规定和双方合同约定，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。汇丰汽车公司以此为由暂时不支付租金，不构成违约，不承担逾期付款的违约责任，故本院对蔬菜研究所要求汇丰汽车公司支付30万元违约金的诉请不予支持。至于蔬菜研究所认为汇丰汽车公司未依约聘请保安值班，致使包括培训楼在内的整个蔬菜研究基地面临极大的安保压力，多次发生盗窃案件的问题，本院认为，蔬菜研究所既然已将培训楼场地交付汇丰汽车公司使用，则培训楼的安保事宜理应由汇丰汽车公司负责，蔬菜研究所可就此与汇丰汽车公司协商；如因汇丰汽车公司责任造成培训楼的财产损失，蔬菜研究所可依法追究汇丰汽车公司相应责任，不能以此为由实施违约行为。二、关于本案违约金是否过高应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，汇丰汽车公司与蔬菜研究所订立的《合作开发培训楼协议书》第四条第7点约定：“合同签订后，双方共同遵守条款。如有违约，违约方必须向对方赔偿剩余年限使用费的两倍”。据此，汇丰汽车公司认为合同履行期还剩9年，剩余年限使用费254万元，违约金即为508万元，综合考虑其预期利益损失和实际损失，汇丰汽车公司要求蔬菜研究所支付违约金350万元（详见汇丰汽车公司一审起诉状）。对此，蔬菜研究所则认为汇丰汽车公司主张的违约金明显过高，没有任何事实依据。根据查明的事实，汇丰汽车公司自签订合同起至搬出承租场地时止，一直未对培训楼一至四层进行装修，也从未使用培训楼一至四层开展经营活动，就本案实际情况而言，蔬菜研究所在培训楼门前（东面）建设围墙和护栏的违约行为对汇丰汽车公司使用承租场地并未形成实质性妨碍和影响。自双方履行期开始之日（2012年1月1日）起至双方解除合同之日（2013年7月11日）止，履行期仅为一年半时间，汇丰汽车公司也仅缴纳了2012年的租金15万元及预付10万元的水电押金费用。除此之外，汇丰汽车公司未能提供充分确凿的证据证实其存在其他实际损失。至于汇丰汽车公司在其上诉状中所主张的预期利益损失，仅是其在未考虑市场经营风险前提下的理想规划设计，其至今都未能提供其为开办农产品种养培训学校进行相关准备工作及开支相关费用的证据。因此，本院对汇丰汽车公司所主张的预期利益损失和实际损失不予采信。依照上述规定，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡平双方当事人的利益，本院酌情确定蔬菜研究所应向汇丰汽车公司支付违约金50万元。汇丰汽车公司要求蔬菜研究所支付违约金350万元，依据不充分，本院不予支持。三、关于汇丰汽车公司所欠租金及租金利息等其他问题。合同履行期间，蔬菜研究所虽于2013年1月25日发出《关于催交培训楼使用费的通知》及于2013年5月10日发出《关于终止﹤合作开发培训楼协议书﹥的通知》，但因蔬菜研究所违约在先，其违约行为引发本案纠纷，故其发出的解除合同通知不符合法律规定的条件，不发生解除合同的法律效力。2013年7月8日，汇丰汽车公司向蔬菜研究所发出《关于解除﹤合作开发培训楼协议书﹥的通知》，在该通知中汇丰汽车公司明确提出“自本通知达到你方之日起，解除我司与你方签订的《合作开发培训楼协议书》”。2013年7月12日，蔬菜研究所向汇丰汽车公司发出《关于对解除“合作开发培训楼协议书”通知的回复》，该回复中蔬菜研究所明确表示“贵公司于2013年7月11日邮来解除“合作开发培训楼协议书”的通知已收到…回复如下：1、同意从2013年7月11日起，解除我所与贵公司签订的‘合作开发培训楼协议书’。…”。至此，双方订立的《合作开发培训楼协议书》已经双方协商一致于2013年7月11日解除，双方当事人在二审庭审中对此亦予以确认，因此，本院确认双方于2011年4月26日签订的《合作开发培训楼协议书》于2013年7月11日经双方协商同意解除。一审判决确认双方解除合同的日期是2013年7月8日，与事实不符，理由也不成立，本院予以纠正。双方解除合同后，汇丰汽车公司有义务立即付清之前所欠的租金105480元（2013年1月1日起至2013年7月11日止）。双方订立的《合作开发培训楼协议书》经双方协商一致解除后，双方均有义务积极办理租赁场地的交接手续，以避免租赁场地闲置造成损失。但本案双方在2013年7月11日解除合同后直至2015年1月20日才办理租赁场地的交接手续，由此造成汇丰汽车公司长期占用租赁场地并闲置导致经济损失，双方对此均有过错，故合同解除后的租赁场地占用费应由双方平均分担。鉴于蔬菜研究所在一审反诉时仅主张2013年度租金20万元，其上诉时对一审判决主文第四项即汇丰汽车公司向蔬菜研究所支付2013年度租金（含场地占用费）20万元亦未明确提出异议，故本案合同解除后的场地占用费应计算至2013年12月31日止，该期间的场地占用费为94520元，由双方各负担47260元。综上，汇丰汽车公司应向蔬菜研究所支付2013年度租金及场地占用费152740元，并从双方解除合同之次日起按银行同期同类贷款利率支付欠款利息。一审判令汇丰汽车公司向蔬菜研究所支付2013年度租金（含占有使用费）20万元并按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算欠款利息欠妥，本院予以纠正。汇丰汽车公司上诉主张蔬菜研究所一直未依约将培训楼一至四楼交付汇丰汽车公司占有和使用，并据此要求蔬菜研究所退回2012年度租金15万元且无需支付2013年度的租金及场地占用费，理由不充分，本院不予支持。此外，一审法院基于双方已于2013年7月解除租赁合同的情形，判令蔬菜研究所向汇丰汽车公司返还水电费保证金2万元及预付的水电费8万元并赔偿装修损失17388元，并无不当，双方当事人在二审期间亦未对此提出明确异议，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2000号民事判决主文第一项、第二项、第六项、第七项；二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2000号民事判决主文第三项为：上诉人南宁市蔬菜研究所向上诉人广西贺州市汇丰汽车销售有限公司支付违约金50万元；三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2000号民事判决主文第四项为：上诉人广西贺州市汇丰汽车销售有限公司向上诉人南宁市蔬菜研究所支付2013年度租金及场地占用费152740元；四、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2000号民事判决主文第五项为：上诉人广西贺州市汇丰汽车销售有限公司向上诉人南宁市蔬菜研究所支付欠款利息（利息计算：按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算，以152740元为基数，自2013年7月12日起计至本判决规定的履行期限最后一日止）。上诉人广西贺州市汇丰汽车销售有限公司上诉预交二审案件受理费16500元，由上诉人广西贺州市汇丰汽车销售有限公司负担13587元，余款2913元由本院退回上诉人广西贺州市汇丰汽车销售有限公司。上诉人南宁市蔬菜研究所上诉预交二审案件受理费42431元，由上诉人南宁市蔬菜研究所负担36748元，余款5683元由本院退回上诉人南宁市蔬菜研究所。一审案件受理费37431元及评估费2000元，合计39431元（广西贺州市汇丰汽车销售有限公司已预交），由广西贺州市汇丰汽车销售有限公司负担32470元，南宁市蔬菜研究所负担6961元；反诉案件受理费5000元（南宁市蔬菜研究所已预交），由南宁市蔬菜研究所负担4330元，广西贺州市汇丰汽车销售有限公司负担670元。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长李涛审判员农虹菲代理审判员陈杨二〇一五年八月三日书记员骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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