（2015）秦民初字第1168号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-04
案件名称
原告南京通亚置业有限公司与被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京通亚置业有限公司,江苏龙辉盛世商业管理有限公司,南京今友记餐饮管理有限公司,王威,南京银行股份有限公司城东支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第1168号原告南京通亚置业有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路450号。法定代表人尹建华，该公司董事长。委托代理人李根华、张靖，南京刘洪律师事务所律师。被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司，住所地南京市高淳区阳江镇沧浪街59号。法定代表人刘耀源，该公司董事长。委托代理人韩孝廉，江苏龙辉盛世商业管理有限公司公司董事长助理。委托代理人林柏勋，江苏龙辉盛世商业管理有限公司公司顾问。第三人南京今友记餐饮管理有限公司，住所地南京市玄武区一枝园24号7幢2单元104室。法定代表人黄坪，该公司董事长。第三人王威，男，1982年8月23日生，汉族。第三人南京银行股份有限公司城东支行，住所地南京市中山门大街99-1号。代表人樊庆龙，该支行行长。原告南京通亚置业有限公司（以下简称通亚公司）与被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司（以下简称龙辉盛世公司）、第三人南京今友记餐饮管理有限公司（以下简称今友记餐饮）、王威、南京银行股份有限公司城东支行（以下简称南京银行城东支行）房屋租赁合同纠纷一案，原告通亚公司于2015年2月12日向本院起诉，本院于2015年2月15日立案受理。依法组成合议庭于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告通亚公司的委托代理人张婧，被告龙辉盛世公司的委托代理人韩孝廉、林柏勋到庭参加诉讼。第三人今友记餐饮、王威、南京银行城东支行经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通亚公司诉称，2013年5月10日，原、被告签订《斯亚财富中心租赁合同》，约定被告承租南京市秦淮区太平南路450号A楼负一层A室（以下简称诉争房屋），面积为1690.73平方米的房屋；双方约定了租金标准；并约定如租金到期未付超过5个工作日，则应按应付金额的每日千分之一向原告支付违约金，超过15日未付，原告有权收回房屋。2014年6月4日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定将被告承租诉争房屋的免租期增加60天，并将日租金标准下调。按合同约定，被告应当在2014年10月31前支付租金136561.31元，在2014年11月30日前支付118280.65元。经原告催促，被告于2014年9月11日支付最后一笔租金100000元，剩余租金经原、被告面谈及发律师函催告被告均不予回复。原告依约于2014年11月28日通知被告解除合同，要求被告在3日内无条件退场且支付所有拖欠费用。原告现要求被告承担租金、违约金、房屋使用费并交付诉争房屋给原告，第三人今友记餐饮、王威、对上述义务承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《斯亚财富中心租赁合同》；2、被告及第三人支付房屋租金252119.79元及违约金（其中136561.31元从2014年8月1日按银行同期同类同档贷款利率四倍计算至实际给付之日止，115558.48元从2014年11月1日按银行同期同类同档贷款利率四倍计算至实际给付之日止）；3、被告及第三人支付房屋使用费（按日租金3888.68元从2014年12月1日计算至房屋交付之日止）；4、被告及第三人今友记餐饮及时腾空并返还诉争房屋；5、承担本案的诉讼费用。被告龙辉盛世公司辩称，被告对于解除合同没有异议。被告已经不在诉争房屋处经营，被告与第三人王威签订了承包经营合同，一直是王威向原告履行交费义务，被告认为原告所诉的房屋租金、使用费、违约金应当由王威承担，现在是王威占有诉争房屋，被告愿意敦促王威交付房屋。第三人今友记餐饮、王威、南京银行城东支行，未陈述，未举证。经审理查明，2013年5月10日，原、被告签订《斯亚·财富中心负一层房屋使用合同》，约定：原告将讼争房屋出租给被告使用，建筑面积为1700.9平方米；租期自2013年8月1日至2028年7月31日，2013年8月1日至2014年7月31日的租金标准为2.2元／平方米／天、2014年8月1日至2015年7月31日的租金标准为2.4元／平方米／天、2015年8月1日至2016年7月31日的租金标准为2.8元／平方米／天，支付方式为被告按每3个月为一期向原告预交使用费，第一次付款金额为6个月租金，如到期未付超过5个工作日，则被告应按应付金额的每日千分之一向原告支付违约金，超过15日未支付，原告有权收回房屋，被告承担相应的违约责任；免租期分别自2013年8月1日至2013年11月30日、自2014年2月1日至2014年2月28日、自2014年8月1日至2014年8月31日、自2015年8月1日至2015年8月16日止；原告应于2013年7月31日前交付房屋，被告应于2013年5月15日向原告一次性支付房屋租赁保证金300000元；租赁期间，被告如将租赁房屋转租或分租，事先应征得书面同意，同时被告为转租后的承租人全面履行本合同规定的被告的权利和义务承担连带责任；如果发生根本性违约，受损方有权单方解除合同并请求赔偿。2014年6月4日，原、被告签订《房屋使用合同补充协议》，约定：被告因前期投入大，经营困难，书面申请原告加以扶持；增加免租期自2014年5月1日至2014年6月29日止；租金标准下调为2013年8月1日至2014年7月31日为2.2元／平方米／天、2014年8月1日至2015年7月31日为2.3元／平方米／天、2015年8月1日至2016年7月31日为2.4元／平方米／天；租金支付方式不变，具体每次付款时间及金额为2013年7月31日前支付227637.12元、2014年1月31日前支付227637.12元、2014年4月30日前支付228936.88元、2014年7月31日前支付237984.26元、2014年10月31日前支付356976.39元、2015年1月31日前支付356976.39元、2015年4月30日前支付356976.39元、2015年7月31日前支付307182.54元；被告承诺若在日后租赁过程中经营不善、无法承受支付租金等合同义务，将无条件退场并根据租赁合同承担相关违约责任，如不退场，视为被告逾期返还房屋，逾期一日按10元／平方米向原告支付房屋占用使用费，逾期满15日，视为合同自动解除，原告无另行通知解除合同的义务。2013年9月27日，原告、被告、第三人南京银行签订《三方协议》，约定：第三人南京银行向被告发放借款5000000元，借款期限自2013年9月27日至2015年9月26日；被告未履行租赁合同约定的义务的，原告可以依照合同行使相关权利，但第三人南京银行享有优先承租权。2014年3月21日，被告与第三人王威及符强签订《承包经营协议书》，约定：被告将其承租的本市秦淮区太平南路450号斯亚·财富中心负一层所经营管理的总建筑面积为2383.13平方米场地（包括A区建筑面积1700.9平方米）的全部财产及设施承包给王威、符强经营管理，王威、符强具有再次分租及分包权；承包期限自2014年3月22日至2019年7月31日；租金标准同原、被告房屋使用合同确定的租金标准，王威、符强支付被告场地管理费3.1万元／月，支付方式为每3个月预付一次，如承包费到期未付超过3个工作日，则王威、符强按每日千分之一向被告支付违约金；被告应于2014年3月22日前交付场地，王威、符强于交付场地时支付被告承包保证金1500000元。同年5月9日，被告与第三人王威签订《承包经营协议书补充协议》，延长承包期限至2024年7月31日，并约定了延长期间的租金标准。同年6月20日，被告与第三人王威再次签订《承包经营协议书补充协议》，确认第三人王威承包费的付款时间和金额按2014年3月21日签订的《承包经营书》及2014年5月9日签订的《承包经营协议书补充协议》执行，支付方式、承包费用的违约责任不变，承包费用超过15个工作日未支付，原告有权收回承包场地，解除原、被告签订的斯亚·财富中心租赁合同，第三人王威承担违约责任，保证金不予退还。2014年11月28日，原告及南京斯亚物业有限公司向被告邮寄《解除合同函》，函告被告：鉴于被告拖欠原告房屋租金合计668118.62元，拖欠南京斯亚物业有限公司物业管理费、租金、水电费合计195355.58元，被告已经构成根本违约，现原告函告自2014年11月30日起解除与被告签订的租赁合同、补充协议，请被告自收到本函之日起三日内无条件退场并支付拖欠的所有费用。2014年12月28日，原告将上述《解除合同函》张贴至诉争房屋。针对原告解除合同事宜，被告主张其并未收到《解除合同函》，实际经营者系第三人王威，解除合同事宜被第三人王威截留隐瞒。因被告及第三人未支付原告拖欠的房屋租金并迁出诉争房屋，原告于2015年2月12日诉至本院。庭审中，原、被告确认诉争房屋的实际面积为1690.3平方米，原、被告亦确认解除合同。被告对原告主张截止2014年11月30日解除合同前拖欠的252119.79元的房屋租金予以认可，但表示之后的房屋使用费应当由诉争房屋实际使用人第三人王威支付。原告提供了加盖有今友记餐饮公章的《承包经营协议书》、《承包经营协议书补充协议》，并表示上述合同系第三人王威向其提供的，被告提供的《承包经营协议书》、《承包经营协议书补充协议》上仅有王威签字未加盖今友记餐饮公章。但原、被告均表示，不清楚第三人王威与今友记餐饮之间关系，但第三人今友记餐饮在诉争房屋中实际经营。关于被告对诉争房屋的装修以及中央空调、电梯、电增容、燃气费如何作价冲抵房租问题，被告表示另行主张权利，本案不要求处理，原告亦认可。被告同意将交给原告的租赁场地保证金530000元用以冲抵欠款。另查明，2014年9月11日，原告收到被告支付的100000元，原告表示为被告现金缴纳的最后一笔租金，被告表示该款系第三人王威让其帮忙缴纳。上述事实，有《斯亚·财富中心负一层房屋使用合同》、《房屋使用合同补充协议》、《解除合同函》、《三方协议》、《承包经营协议书》、《承包经营协议书补充协议》、银行凭证、照片、及当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的《斯亚·财富中心负一层房屋使用合同》、《房屋使用合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告承租原告的诉争房屋，理应支付相应的租金，现被告认可截止2014年11月30日被告拖欠原告房屋租金252119.79元，故对于原告主张被告支付拖欠的房屋租金252119.79元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告未按约支付房屋租金，构成违约，应当支付违约金。原、被告合同中约定违约金标准过高，现原告主张违约金按中国人民银行同期同类同档贷款利率四倍计算，不违反法律规定，本院予以确认。根据合同约定，被告按每3个月为一期的方式向原告预交房屋租金，故原告要求所欠租金中136561.31元从2014年8月1日起、115558.48元从2014年11月1日起至实际给付之日止按银行同期同类同档贷款利率四倍计算违约金，本院予以支持。原、被告确认《斯亚·财富中心负一层房屋使用合同》自2014年11月30日解除，租赁合同解除，承租人应当将诉争房屋返还给承租方，并应参照双方合同约定的标准支付2014年11月30日以后的房屋占有使用费，原告要求被告参照合同标准3888.68元／天（2.3元／平方米／天×1690.73平方米=3888.68元）支付自2014年12月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费，本院亦予以支持。被告在向原告承租诉争房屋后即与第三人王威签订承包合同，但被告与第三人王威实际为转租关系，该诉争房屋由第三人王威、今友记餐饮实际占有使用，故第三人王威、今友记餐饮均应承担将诉争房屋返还原告及给付房屋使用费的义务。原、被告约定了2015年8月1日至2015年8月16日为免租期，故该期限的房屋使用费应当予以扣除。由于被告已交纳530000元场地保证金，该保证金应当予以冲抵上述被告理应承担的款项。关于诉争房屋装修、中央空调、电梯、电增容、燃气费如何作价冲抵房租问题，被告主张另行处理，原告亦同意，故本案不予处理。第三人王威、今友记餐饮、南京银行城东支行经本院合法传唤，拒不到庭，应承担对其不利的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京通亚置业有限公司与被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司签订的《斯亚·财富中心负一层房屋使用合同》于2014年11月30日解除。二、被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司、第三人王威、南京今友记餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出并腾空南京市秦淮区太平南路450号斯亚·财富中心负一层-1室房屋A区，被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司将上述腾空房屋交付原告南京通亚置业有限公司。三、被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京通亚置业有限公司支付房屋租金252119.79元及违约金（其中以136561.31元为基数自2014年8月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类同档贷款基准利率四倍计算，以115558.48元为基数自2014年11月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类同档贷款基准利率四倍计算），第三人王威、南京今友记餐饮管理有限公司对被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司支付上述房屋租金及违约金的义务承担连带责任。四、被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京通亚置业有限公司支付房屋使用费（自2014年12月1日计算至房屋交付之日止按3888.68元／天标准计算，免租期2015年8月1日至2015年8月16日的房屋使用费予以扣除），第三人王威、南京今友记餐饮管理有限公司对被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司支付上述房屋使用费义务承担连带责任（被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司已交纳的530000元场地保证金从上述款项中抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9228元，由被告江苏龙辉盛世商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审 判 长 周 晓人民陪审员 阙光平人民陪审员 李朝红二〇一五年八月三日见习书记员 张 燕 更多数据：