（2015）沪一中民二（民）终字第1781号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-21
案件名称
上海佰芳谷餐饮管理有限公司诉上海证大喜玛拉雅有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海佰芳谷餐饮管理有限公司,上海证大喜玛拉雅有限公司,新联达（清远）玩具塑料制品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1781号上诉人（原审被告、反诉原告）上海佰芳谷餐饮管理有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人吴丹，上海市大明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司。法定代表人＊＊＊，总裁。委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。委托代理人顾琎，上海市公民律师事务所律师。原审被告新联达（清远）玩具塑料制品有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。上诉人上海佰芳谷餐饮管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第31258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，位于上海市浦东新区芳甸路＊＊＊弄（樱花路＊＊＊号）房屋权利人为上海证大喜玛拉雅有限公司（以下简称证大公司）。2011年9月1日，证大公司（预出租方、甲方）与新联达（清远）玩具塑料制品有限公司（预承租方、乙方、以下简称新联达公司）签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定甲方同意向乙方预租位于上海市芳甸路＊＊＊弄证大喜玛拉雅中心＊＊层＊＊＊铺房屋（以下简称涉案房屋），该房屋预测实用面积185平方米。乙方承诺租赁该房屋从事“佰芳源”品牌的销售经营活动。甲方于2011年8月28日前向乙方交付该房屋。租赁期限为6年4个月，自2011年11月28日起至2018年3月28日止（不含装修免租期）。甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起90个自然日的装修免租期。装修免租期内乙方仍需支付物业管理费及其他费用，装修期间的物业管理费标准为每天每平方米实用面积人民币（下同）1.25元。乙方应于2011年11月28日之前正式开业。在租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按“保底租金”与“提成租金”两者取高的方式确定；2011年11月28日至2012年3月28日，保底租金无，提成租金每月税前营业额的15%；2012年3月29日至2013年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积8元，提成租金每月税前营业额的13%；2013年3月29日至2014年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积8元，提成租金每月税前营业额的13%；2014年3月29日至2015年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积9元，提成租金每月税前营业额的14%；乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金。乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米建筑面积80元；乙方在开业之初，即本合同约定的租赁期限内按每日每平方米实用面积2.50元的标准向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费；乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。如乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；如乙方逾期30天以上，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。乙方应于签署合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金135，050元。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……（6）乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的。合同另对其他事项作了约定。合同订立后，证大公司与新联达公司签订房屋接收确认单，内容为双方于2011年9月16日按租赁合同约定对租赁房屋进行交接并验收交接，经验收，乙方（新联达公司）确认交付的房屋符合约定的交付标准和交付条件。其间，上海佰芳谷餐饮管理有限公司（以下简称佰芳谷公司）对涉案房屋进行了装修。2011年12月，证大公司（甲方）、新联达公司（乙方）、佰芳谷公司（丙方）签订补充协议，约定甲乙双方原签订的《证大喜玛拉雅中心预租合同》，自2011年12月20日起合同中的承租人由乙方变更为丙方，丙方承继合同中承租人的全部权利和义务；乙方同意督促丙方履行预租合同，并承诺对合同中丙方的全部义务和责任承担连带保证责任，保证期限为债务履行期限届满后两年。2012年2月底起，佰芳谷公司在租赁场所经营餐饮至今。佰芳谷公司已支付证大公司租赁押金45，016.66元，支付物业管理押金89，303.40元。2013年12月9日，证大公司因佰芳谷公司、新联达公司拖欠租金及物业费等费用起诉至原审法院，案号为（2013）浦民一（民）初字第44275号，该案中，佰芳谷公司提出反诉，认为证大公司提供商铺的消防机械强排烟口存在设计或施工上的瑕疵，导致佰芳谷公司至今未通过消防竣工验收，故要求解除双方的房屋租赁合同。该案中原审法院认为，证大公司提供的证据反映了其交付的房屋符合使用的消防验收标准，佰芳谷公司以租赁房屋消防设施存在质量瑕疵为由拒付租金且行使合同解除权的理由不成立，并支持了证大公司有关租金、滞纳金及物业管理费的诉讼请求。该案经过二审，维持原判。原审另查明，证大公司原企业名称为上海证大喜玛拉雅置业有限公司，2014年1月24日经有关部门准予变更登记为现名。原审审理中，证大公司请求判令：1、解除双方之间的《证大喜玛拉雅中心预租合同》；2、佰芳谷公司、新联达公司向证大公司支付违约金133，200元。庭审中，证大公司增加两项诉讼请求：1、判令佰芳谷公司支付2013年12月1日至2014年9月30日的租金484，330元及2014年10月1日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费，按照每日1，665元为标准计算；2、判令佰芳谷公司支付2013年12月1日起至2014年9月30日止的物业管理费共计140，600元，并按照每天462.50元计算至佰芳谷公司实际返还商铺之日止。证大公司另表示，佰芳谷公司应当对全部诉讼请求承担责任，新联达公司应当对除诉讼请求一之外的所有诉讼请求承担连带责任。佰芳谷公司辩称，同意解除合同。2013年12月1日之后的租金及物业费确实没有支付，但认为导致合同解除的原因是证大公司提供商铺的消防机械强排烟口存在设计或施工上的瑕疵，导致其至今未通过消防竣工验收，且证大公司对其进行了断水断电，导致合同客观上无法继续履行。同时提出反诉请求，要求证大公司赔偿装修损失暂计600，000元。新联达公司辩称，同意佰芳谷公司的辩称意见，新联达公司是否承担连带责任，由法院裁定。针对佰芳谷公司的反诉诉请，证大公司辩称，在（2013）浦民一（民）初字第44275号案件的生效判决中，已经确定证大公司提供的房屋不存在设计上的瑕疵，证大公司没有违约，故对佰芳谷公司主张的费用不予认可。审理中，经佰芳谷公司申请，原审法院通过上海市高级人民法院依法委托了上海中世建设咨询有限公司对系争商铺的装修价值进行鉴定。2015年2月9日，该公司出具了《关于上海市浦东新区芳甸路＊＊＊弄证大喜马拉雅中心＊＊层＊＊＊铺的装修价值项目工程造价司法鉴定意见书》，评估结论为：工程总造价为522，552元，可移动设备、家具部分暂估148，290元。本次鉴定费用30，000元，佰芳谷公司已预交。双方当事人对上述鉴定报告均无异议。但是，证大公司认为可移动部分不同意补偿，固定部分的造价同意作为判断装修补偿的参考，但是应当考虑折旧。佰芳谷公司认为固定装修的折旧应由法院酌定。庭审中，双方一致确认，2013年12月1日起涉案房屋的租金及物业管理费都没有支付。2015年1月28日，证大公司与佰芳谷公司完成了系争房屋的交接工作，系争房屋内的可移动设施均由佰芳谷公司搬走，并将系争房屋返还给证大公司。证大公司另表示，鉴于双方已经交接系争房屋，故撤回要求佰芳谷公司、新联达公司搬离系争房屋的诉讼请求。2014年9月底，佰芳谷公司已经停止营业，证大公司用广告牌将系争房屋门店遮挡起来，故同意免收佰芳谷公司、新联达公司自2014年10月1日起至2015年1月28日的物业管理费。关于合同解除的后果，佰芳谷公司要求返还租金押金45，016.66元，物业管理费押金89，303.40元，证大公司认为应当没收上述押金，因为根据合同的约定，出租方单方解除权成立时，不仅可以没收押金，还可以另行主张违约金，但是对于违约金的数额，同意法院酌情予以调整。原审认为，证大公司与佰芳谷公司间建立的租赁合同，符合平等互利、协商一致的原则，合法有效，双方均应恪守。佰芳谷公司有关证大公司交付房屋存在瑕疵的抗辩，已被前案生效判决否认。此次诉讼中，佰芳谷公司又未提供新证据证明其主张，故佰芳谷公司的此项抗辩原审法院亦不予认可。佰芳谷公司长期拖欠租金，证大公司要求解除合同，于法有据，予以准许。证大公司要求佰芳谷公司按照双方合同约定的标准支付拖欠的租金及物业管理费，具有合同和法律依据，予以准许。关于租金押金及物业管理费押金，合同明确约定证大公司有权予以没收，故上述押金不予返还。证大公司另要求佰芳谷公司支付三个月的违约金，考虑到双方租赁合同对解约违约金计算标准约定过高，佰芳谷公司请求予以调整，证大公司亦同意法院酌情调整，故原审法院酌情将违约金调整为88，800元。新联达公司在补充协议中承诺对佰芳谷公司在租赁合同中的全部义务承担连带保证责任，因此，证大公司诉请要求新联达公司承担连带担保责任，予以支持。证大公司在诉讼中放弃了自2014年10月1日至2015年1月28日的物业管理费，系当事人自由处分其诉讼权利，予以准许。承租人在系争房屋内投入装修，一定程度上对证大公司有利用价值，应当予以补偿。对于鉴定结论，该鉴定程序合法、结果客观，可以作为定案依据。出租人补偿的范围应当限于剩余租期内装修装饰物的残值损失，故原审法院结合本案租赁合同的整体租期、实际使用期限以及佰芳谷公司的过错程度，酌情判令证大公司补偿佰芳谷公司装修物的残值损失。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款之规定，于二○一五年四月十七日作出判决：一、解除上海证大喜玛拉雅有限公司与上海佰芳谷餐饮管理有限公司就上海市芳甸路＊＊＊弄证大喜玛拉雅中心＊＊层＊＊＊铺房屋建立的房屋租赁关系；二、上海佰芳谷餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅有限公司租金684，130元；三、上海佰芳谷餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅有限公司物业管理费140，600元；四、上海佰芳谷餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅有限公司违约金88，800元；五、新联达（清远）玩具塑料制品有限公司对上海佰芳谷餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；六、上海证大喜玛拉雅有限公司已收取的上海佰芳谷餐饮管理有限公司房屋租金押金45，016.66元及物业管理费押金89，303.40元不予返还；七、上海证大喜玛拉雅有限公司于判决生效之日起十日内补偿上海佰芳谷餐饮管理有限公司装修损失80，000元；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10，049元，减半收取计5，024.50元，由上海佰芳谷餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计4，900元、鉴定费30，000元，由上海佰芳谷餐饮管理有限公司负担28，000元，上海证大喜玛拉雅有限公司负担6，900元。判决后，佰芳谷公司不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院在未查明案件事实的基础上判令佰芳谷公司全额承担2013年12月1日至2014年9月30日的租金484，330元、2014年10月1日起至2015年1月28日止的房屋占有使用费199，800元及全额承担物业管理费140，600元明显过高，有违公平原则，应酌情予以减少。证大公司未按照约定积极履行合同解除权，采取消极态度导致系争房屋长时间空置，其主观上对由此造成的租金、房屋占用费及物业管理费损失存在过错，应对此扩大部分损失承担相应责任。2、原审既判令佰芳谷公司支付违约金88，800元，又同意证大公司不予返还佰芳谷公司房屋租赁押金和物业管理押金，明显不合理。3、原审判令证大公司补偿佰芳谷公司装修损失80，000元明显偏低。故请求二审法院撤销原审判决第二、三、四、六、七项，依法改判。被上诉人证大公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。原审被告新联达公司未作答辩。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋租赁合同的解除系由于佰芳谷公司长期拖欠租金等费用所致，故其理应承担实际占用系争房屋期间的租金及物业管理费等费用。佰芳谷公司作为违约方，以守约方证大公司未积极履行合同解除权为由主张应酌情减少其应承担的上述费用，显属缺乏依据，本院对此不予采信。就佰芳谷公司关于原审既判令其承担违约金又确认证大公司无需返还其押金故明显不合理的相关主张，因其该主张与租赁合同的约定明显不符，本院对此亦不予采信。就佰芳谷公司关于原审判令证大公司补偿其装修损失80，000元明显偏低的主张，因原审法院系依据鉴定结论，综合考虑合同履行情况等因素酌情作出上述处理，此并无明显不当之处，故对佰芳谷公司该项主张，本院仍不予采信。由此，佰芳谷公司的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币14，549元，由上诉人上海佰芳谷餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年八月三日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”