（2015）浦民一（民）初字第16872号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-26
案件名称
上海中原物业顾问有限公司与上海恒大房产股份有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第16872号原告上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人周佳佳。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告上海恒大房产股份有限公司。法定代表人孙嘉。委托代理人沈亢，上海申达律师事务所律师。委托代理人陆耘，上海申达律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）诉被告上海恒大房产股份有限公司（以下简称恒大房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭进行了审理��原告中原物业公司的委托代理人周佳佳、被告恒大房产公司的委托代理人沈亢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原物业公司诉称，原、被告就万科五玠坊项目签署了《客户推介销售合作合同（2012）》，原告代理被告进行销售。代理期间，原告带看客户罗国勇并最终成交，依据代理合同，被告应当支付原告人民币（以下币种同）285，534.70元，但被告至今未付。后双方又签署了《客户推介销售合作合同（2013）》，代理期间，原告带看客户邓春荣并最终成交，依据代理合同被告应支付原告代理费147，007.91元，现金奖8，000元，被告亦未支付。故起诉要求：判令被告立即向原告支付代理费440，542.60元以及滞纳金（自2015年1月1日起计算至判决生效之日止，按每日万分之二点五计算）。审理中，本院口头裁定准许原告申请撤回诉请中关于要求被告支付客户罗���勇代理费285，534.70元的部分。被告恒大房产公司辩称，不同意原告诉请。根据双方签订的代理合同，对客户的条件有明确约定，被告的系统中没有找到原告所称的客户信息，所以无法确定原告提供了相应的代理销售服务。另外，原告诉请的滞纳金没有相关的合同及法律依据，计算的起止时间和利息标准也不认可。经审理查明，2012年11月30日，原、被告签订《客户推介销售合作合同（2012）》，约定甲方（被告）委托乙方（原告）就万科五玠坊项目进行客户推介（即代理销售）。系争房产位于上海市浦东新区东明路XXX号，代理期限自2012年10月1日至2012年11月15日止。《客户推介销售合作合同（2012）》第三条：一、乙方将其三级门店之自有客户带至甲方项目销售现场，经甲方确认后形成现场来访客户，由甲方（或委托第三方）驻场人员负责后续销售接待及服务工作，若成交，则甲方将按照本合同第四条向乙方支付推介佣金。……二、甲方销售现场之自然客户由甲方（或委托第三方）负责销售接待及服务工作，由此成交之客户与乙方无涉。第四条：一、代理成功指由乙方转介的客户，定金转签约，已与甲方签订《上海市商品房预／出售合同》，并全额到账的。二、代理服务费结算方式：1、2012年10月1日至2012年11月15日期间，若乙方代理成功的房屋，甲方按实际成交价的2%向乙方结算代理服务费；合同期满，中介代理公司需填写“合同结算单”，并附上经确认的“客户来访确认单”，“中介客户成交确认书”，定单复印件，以确定该代理期内成交总套数。“合同结算单”一式两份，双方签字盖章后各自留底，待“合同结算单”上载明所需结算成交房屋正式签约，客户付齐按揭银行所规定的首付款，并提供全部按��所需资料，通过银行资料审查，并且抵押完成，甲方即予以乙方全额佣金结算；代理服务佣金支付时间：11月30日前，支付所有符合结算条件房屋的佣金；……甲方在支付代理费前10个工作日通知乙方，乙方接到甲方通知后向甲方提供代理佣金的正规全额发票（税费自理），否则由此引起的代理服务费结算时间延迟，甲方不予负责。第八条：一、若客户界定为乙方推介客户，则需满足：1、乙方推介的客户第一次到甲方现场前在各自门店打印《客户确认单A／B联》。门店经纪人陪同客户到达甲方现场的同时将《客户确认单A／B联》交给甲方指定人员。并由甲方指定人员当面核实客户信息准确无误后签字。当天核实甲方明源系统确认该客户为非自有客户后，当天以《客户确认单B联》形式予以回复确认；2、甲方在利用明源系统进行客户确认时，查出该客户为9月1日以后到访客户属甲方自有客户，原则上不给于客户确认；3、乙方在推介的客户第一次到甲方现场参观时，必须当日由乙方门店经纪人陪同前往，经客户自《客户确认单A／B联》签字。若乙方推介的客户自行到访，原则上算自然到访客户；4、若某客户同时被第三方中介经纪人推荐，则以陪同客户到访的优先顺序来判断客户归属；5、乙方推介客户经确认到访，并经甲方（或第三方）驻场人员接待后，若在合同终止后1个月期间内实现认购，则该客户视为乙方客户，若合同终止后1个月期间内未实现认购的，则该客户转为甲方自有客户；6、若客户登记的夫妻、父母、子女购买同一套房屋时确认为同一组客户进行客户确认，如上述直系亲属分别购买不同的房屋，则按实际购买的房屋数量确认客户数量；7、最终结算时，乙方需向甲方提供经甲方确认后的该客户《客户确认单B联》；8、��满足以上条件的客户若成交，经甲方核对客户信息无误后，甲方应向乙方支付推介佣金；否则，甲方将不认为此客户系乙方推介客户。二、乙方推介的客户在甲方项目售楼现场第一次参观后应填写《来访客户登记单》，若甲方已收到乙方关于此客户系乙方推介而来的证明，则甲方应将此客户资料单独存档，若成交，则将此《来访客户登记单》交付给乙方相关业务代表。2013年10月17日，原、被告签订了《客户推介销售合作合同（2013）》，约定代理期间自2013年5月10日至2013年6月30日止。《客户推介销售合作合同（2013）》第四条：……二、代理服务费结算方式：1、2013年5月10日起至2013年6月30日期间，若乙方代理成功的房屋，甲方按实际成交价的1.20%向乙方结算代理服务费。……4、乙方销售顾问个人奖励：在合同期间，凡乙方销售顾问成功销售房源的，乙方��给予其个人8000元的奖励（含税），关于现金奖的激励在甲方实现全额到账后一次性支付，具体流程为：甲方代乙方直接向乙方直接向乙方销售顾问个人账户支付现金奖，甲方在支付前10个工作日通知乙方，乙方接到甲方通知后向甲方提供本次支付现金奖金额的乙方代理费发票，否则由此引起的现金奖结算时间延迟，甲方不予负责。乙方销售顾问的个人所得税（如有）的扣缴问题应由乙方则解决，与甲方无关。其余合同内容基本与《客户推介销售合作合同（2012）》一致。2013年6月12日，原告三林分行业务员张瑞瑞带邓春荣看房，并签署了《万科五玠坊客户确认单B联》，被告进行了确认。邓春荣在《万科五玠坊客户确认单B联》留的联系电话为XXXXX****XX。2013年6月21日，被告（甲方）与邓毅（乙方）签订了《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买杨南路1705弄《万科名琉苑》45号3层301室房屋，房屋建筑面积单价42，912.49元，总价12，250，659元。合同签于万科五玠坊销售中心，合同上乙方邓毅联系电话为XXXXX****XX。2013年9月25日，杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋核准登记至邓毅名下。2013年9月29日，邓毅的购房款全额到账。庭审中，被告对杨南路XXX弄XXX号XXX室由邓毅购买没有异议，但对购买人邓毅与原告带看客户邓春荣之间的身份关系持有异议。被告经申请法院调查令，调取了由上海市松江区人才服务中心存档的《安徽省高等学校招生政治思想品德考核表》，显示邓毅父亲为邓春荣。本院认为，原、被告签订的《客户推介销售合作合同（2012）》、《客户推介销售合作合同（2013）》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。2013年6月12日，原告带客户邓春荣看房，并签署了《客户确认单B联》。随后，在2013年6月21日，被告与邓毅签署了《上海市商品房预售合同》，并在同年9月25日完成了过户。被告认为，无法认定邓春荣与邓毅为同一组客户。但根据《安徽省高等学校招生政治思想品德考核表》显示，邓春荣系邓毅父亲，虽被告辩称这份材料是邓毅本人所写，教育部门不会审核身份关系，但从生活常识可以判断，邓毅误写或者错写的可能性极小。况且，《客户确认单B联》上邓春荣留的联系方式与《上海市商品房预售合同》上邓毅留的联系方式一致。故可以认定邓春荣与邓毅系父子关系，符合原、被告在合同中关于同一组客户的约定。根据《客户推介销售合作合同（2013）》第八条，邓毅可界定为原告推介客户。邓毅已与被告签订《上海市商品房预售合同》，并且房款全额到账，原告代理成功。被��应当按照合同约定支付原告代理费和现金奖励。根据《客户推介销售合作合同（2013）》约定，原告应在代理期满后，填写“合同结算单”并附上相关材料，但原告未能举证证明已经填写了“合同结算单”，且直至本案审理期间，原告才提供邓春荣与邓毅父子关系的证明，故原告主张滞纳金的诉请本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海恒大房产股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司代理费155，007.91元；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟���履行期间的债务利息。本案案件受理费3，400元，减半收取1，700元，由被告上海恒大房产股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张卓郁二〇一五年八月三日书记员 陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 来自