（2015）深中法房终字第510号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-08
案件名称
高江与熊敏芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第510号上诉人（原审被告、反诉原告）：高江。委托代理人：侯联昌，广东经天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊敏芳。委托代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。委托代理人：谭觊文，广东法穗律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，执行董事。委托代理人：李常优，女，汉族，1986年10月19日出生，住所地：湖北省襄阳市襄州区东津镇田冲村6组，身份证号码：4206211986********，系该公司职员。上诉人高江因与被上诉人熊敏芳及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第807号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年4月22日，熊敏芳与高江签订《房地产买卖合同》（编号：8xxxxx1），约定熊敏芳向高江购买其位于深圳市畔山御景花园8栋B单元xx房。建筑面积50.09平方米，房地产证号码为50xxxxxx**，转让成交价为人民币730，000元。熊敏芳在签署本合同时向高江支付第一部分房款即定金人民币30，000元。第二部分房款为700，000元，通过银行按揭付款方式支付。熊敏芳应于签署本合同之日起15日内付清首期房款，以银行贷款承诺为准。双方须于银行出具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管。营业税、城建维护税、教育附加费、个人（企业）所得税、土地增值税、契税、产权登及贴花、印花税、交易服务费、土地使用费等费用由熊敏芳支付。如熊敏芳未按照本合同约定的期限履行义务，高江有权要求熊敏芳以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如熊敏芳逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，高江可解除合同并选择要求熊敏芳支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收熊敏芳已支付的定金。如高江未按照本合同约定的期限履行义务，熊敏芳有权要求高江以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如高江逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，熊敏芳可解除合同并选择要求高江支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还熊敏芳已支付的定金。同日，双方签订《房地产证登记价格确认书》，约定：一、双方确认涉案房产的交易价格为人民币730，000元，包含以下两个部分：1、实际楼价款，政府主管部门确定的存量房计税价格；2、实际楼价款以外部分，为交易价格减去实际楼价款的余额。二、双方一致同意上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》等合同文件并向国土部门递件过户时，按照核定征税方式的计税方式和计税价格递件登记，双方确认按照本确认书第一条第1款所述价格及政府主管部门确定的存量房计税价格进行递件登记。双方已确认选择过户时的登记价格及征税方式，并无异议。三、如在该次交易过程中，任何一方提出要求改变第二条选定的登记价格或计税方式，则由提出方支付因登记价格或计税方式改变而产生或增加的相关税费。同日，熊敏芳向高江支付了定金人民币30，000元，高江出具了收据予以确认，现仍有人民币3，000元作为交房保证金托管在世华公司处。2014年4月30日，熊敏芳、高江签订《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》，托管熊敏芳的购房资金人民币190，000元。2014年5月23日，中国建设银行股份有限公司深圳分行发放《二手楼购房贷款承诺书》，同意就熊敏芳与高江关于涉案房产的买卖发放贷款人民币510，000元。2014年5月27日，熊敏芳向世华公司缴纳服务佣金人民币11，000元。2014年5月29日，熊敏芳向高江发出《履约催告函》，催促高江于2014年6月3日前签署《深圳市二手房买卖合同》，否则视为高江单方面违约。2014年7月11日，熊敏芳委托律师向高江发出《律师函》，告知高江于收悉该律师函后7日内严格按照双方所签订的《房地产买卖合同》约定的内容协助熊敏芳办理该房屋过户登记手续，如高江在上述宽限期内仍拒不配合、协助熊敏芳办理该房屋过户登记手续，则该《律师函》亦为《解除合同通知函》，届时熊敏芳将追究高江的相应违约责任。另查，1、熊敏芳、高江双方于2014年5月30日下午到深圳市产权登记中心宝安登记科准备办理递件过户手续，但因《深圳市二手房买卖合同》上显示的转让价格是人民币362，666元，高江认为该合同系为避税之用，不同意签署；2、熊敏芳及世华公司均确认《深圳市二手房买卖合同》上显示的转让价格人民币362，666元系政府主管部门确定的存量房计税价格；3、高江提交了其与熊敏芳及世华公司员工吴东林的手机短信记录，以证明高江曾按照约定去办理递件过户手续，最终因熊敏芳和世华公司要求高江违法签署阴阳合同，高江不同意而未能办理，高江不存在违约情形。其中，高江于2014年6月7日通过手机短信向熊敏芳发出解约函，称熊敏芳不同意将备案合同成交价改回实际成交价，若要改回实际成交价多余税费必须由高江承担，此要求严重违背双方所签署的房产买卖合同和口头约定，且高江遭到熊敏芳的言语恐吓，对高江本人工作生活及社交活动都无法正常进行，故要求解除与熊敏芳签订的《房屋买卖合同》。4、原审庭审中，熊敏芳主张因《房屋买卖合同》中约定的房屋转让价格为人民币730，000元且约定税费由熊敏芳承担，故熊敏芳于2014年7月11日向高江发出《律师函》催告高江按《房地产买卖合同》约定的内容办理该房屋过户登记手续，即已明确表明熊敏芳同意按照人民币730，000元的价格办理过户手续并承担相应税费。上述事实，有熊敏芳、高江、世华公司的当庭陈述及熊敏芳提交的房地产权证、房地产买卖合同、地址确认书、收据、房屋交易资金托管业务开户通知／协议、二手楼购房款贷款承诺书、收据、履约催告函、快递单、律师函，高江提交的房地产买卖合同、世华地产保证金收据、催告函、邮寄快递单、快递单投递情况单、通话录音资料、短信记录等证据在卷证实，并经原审庭审举证质证，原审法院予以确认。熊敏芳向原审法院提出的诉讼请求为：1、确认熊敏芳解除《房地产买卖合同》（合同编号：8xxxxx1）合法、有效；2、高江向熊敏芳返还购房定金人民币30，000元以及支付违约金人民币146，000元；3、本案全部诉讼费用由高江承担。高江向原审法院提出的反诉请求为：1、高江解除与熊敏芳之间的《房地产买卖合同》（编号：8xxxxx1）合法有效；2、高江无需返还熊敏芳的定金30，000元；3、世华公司向高江返还3，000元的物业交房保证金；4、熊敏芳及世华公司共同向高江支付违约金146，000元；5、熊敏芳及世华公司承担本诉及反诉的诉讼费。高江于原审庭审中放弃第二项反诉诉讼请求，并于庭后撤回对世华公司的反诉，原审法院已另行制作民事裁定书准许高江撤回对世华公司的反诉。原审法院认为，熊敏芳与高江签订的《房产买卖合同》（NO.8xxxxx1）系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当本着诚实信用的原则按照合同约定履行各自义务。合同签订后，熊敏芳依约履行了支付定金及首期款的义务，并于2014年5月23日取得了银行发出的贷款承诺函，按照合同约定，双方应于2014年5月26日之前签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。而双方在《房地产证登记价格确认书》中约定按照政府主管部门确定的存量房计税价格为过户时的登记价格及征税方式，该约定的目的在于逃避税费，该《房地产证登记价格确认书》应当认定为无效。双方应当按照实际成交价签订《深圳市二手房买卖合同》，并按实际成交价缴纳税费。由于实际成交价高于政府主管部门确定的存量房计税价格，按照实际成交价办理过户手续所应缴纳的税费会增加。双方对于增加的税费应由谁负担发生争议，但熊敏芳最终同意由其承担，则双方就此已不存在分歧，合同无法履行的障碍已消除。在合同仍能继续履行的情况下，高江拒绝签署《深圳市二手房买卖合同》并办理房产过户手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。熊敏芳据此通过发送《律师函》的方式向高江主张解除合同，符合合同约定，原审法院确认双方签订的《房地产买卖合同》于熊敏芳发出的解除通知到达高江之日即2014年7月14日解除。熊敏芳同时诉请高江返还定金及支付违约金，亦符合合同约定，故高江应将收取的购房定金人民币30，000元返还熊敏芳，其中有3，000元定金作为交房保证金仍托管在世华公司处，由世华公司负责返还熊敏芳。鉴于熊敏芳对于《房地产证登记价格确认书》的无效及《房地产买卖合同》未能继续履行存在一定过错，熊敏芳也未提交证据证明其在支付中介费之外还有其他损失，原审法院酌情将违约金调整为人民币50，000元。因违约金已足以弥补熊敏芳的损失，对其要求高江赔偿其中介费损失的诉讼请求，原审法院不予支持。因涉案的《房地产买卖合同》未能继续履行的原因在于高江未如约与熊敏芳签署《深圳市二手房买卖合同》及办理房产过户手续，故高江关于熊敏芳违约的主张与事实不符，原审法院不予采纳。高江诉请解除合同并要求熊敏芳支付违约金的诉讼请求缺乏事实与合同的依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认熊敏芳与高江签订的《房产买卖合同》（NO.8xxxxx1）于2014年7月14日解除；二、高江于本判决生效之日起三日内向熊敏芳返还定金人民币30，000元。其中，托管在世华公司处的人民币3，000元由世华公司负责返还熊敏芳，其余人民币27，000元由高江迳付熊敏芳；三、高江于本判决生效之日起三日内向熊敏芳支付违约金人民币50，000元；四、驳回熊敏芳的其他诉讼请求；五、驳回高江的全部反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2，020元，反诉费人民币970元，合计人民币2，990元，由熊敏芳负担人民币1，000元，由高江负担人民币1，990元。案件受理费熊敏芳已预交，反诉费高江已预交。上诉人高江不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第807号民事判决书第一、二、三、五项内容。改判驳回熊敏芳一审全部诉讼请求；同时，支持高江一审反诉全部请求。2．判令熊敏芳承担本案一、二审案件受理费及反诉费等。事实和理由：一、一审判决认定事实有错误，未将高江提交的重要证据在判决书予以认定。一审判决在事实认定部分有遗漏，高江在一审中提交的证据3第Pll-P14催告函（2014年5月30日发出），第P26解约函（2014年6月7日高江发出）、第P29同意解除合同的回复（2014年6月11日熊敏芳回复短信）等均未提及认定，而上述三个证据对案件中到底是哪一方首先违约的事实认定起着关键的作用。本案发生纠纷的起因是2014年5月30日买卖双方办理房屋过户时按评估价还是实际成交价引起的。高江基于奉公守法原则，对按非实际成交价过户涉嫌偷税漏税违法行为的做法表示不认同，且拒绝按此操作，其行为本身并无过错，事发后是高江第一时间发催告函通知熊敏芳改正做法后仍同意办理过户（因世华公司基于商业目的控制不披露熊敏芳联络地址，高江迫不得已寄交世华公司转送达熊敏芳人），但是熊敏芳始终不直接回应且通过世华公司与高江协调，实际上是不同意按实际成交价过户或者是要求如按实际成交价过户则高江承担差额税费，高江对此不合理且非法要求当然回绝。此后，高江按房地产买卖合同第十五条规定，在买方逾期履约超过10天后（从2014年5月23日贷款承诺书起即要求在2014年5月25日内签署二手房买卖合同），于2014年6月7日向熊敏芳发出解约函，熊敏芳2014年6月11日短信回复同意合同解除，实际上在此时间点，合同已经在2014年6月11日被双方同意解除。二、一审判决因为认定事实错误，导致作出错误的判决。一审判决第8页第2行一第11行查明事实部分，只叙述了高江于2014年6月7日通过手机短信向原告发出解约函，但是对于熊敏芳于2014年6月11日回复同意解除合同这一重要证据却视而不见，刻意遗漏。事情皆先有因后有果，且遵循时间先后逻辑发展，如果一审判决认定了2014年6月11日双方已同意确认解除了合同这一事实前提，就不存在后面熊敏芳2014年7月11日律师函提出解约以及纠结于哪一方违约的问题。一审判决对重要证据的遗漏错误，忽略了熊敏芳首先违约这一重要法律事实，导致其作出高江违约且承担违约责任的判决必定是错误的。综上所述，高江认为本案纠纷应认定为熊敏芳违约在先，高江依据合同规定发出解约函，熊敏芳已回复确认解除合同，熊敏芳应承担相关违约责任。一审判决认定事实出现重大遗漏错误，严重损害了高江的合法权益。为此，高江请求贵院查明事实真相，支持上诉请求。被上诉人熊敏芳口头答辩称，不同意高江的上诉请求，请求法院予以驳回，并维持原判。1.与一审判决的反诉答辩一致；2.高江在上诉状中称双方当事人手机短信已经确认合同解除没有法律依据，依据民诉法第116条已经将手机短信作为电子电文，再依据电子签名法第3条规定就不动产权利转让的民事行为的相关意思表示不适用数据电文，即无论双方当事人的手机短信如何记载都不能作为本案的证据；3.即使按照双方手机短信，根据高江在一审提交的证据，世华公司在2014年6月10日回复高江短信称“现在客户同意改合同73万元价格过户”，高江的回复是“我现在不敢过户”，很明显熊敏芳按照73万元价格过户合理合法，高江不肯，谁违约一目了然；4.熊敏芳曾经于7月11日邮寄律师函给高江，同意按照73万元过户，并愿意承担相应的过户费用，高江拒绝收取，即使在一审开庭期间，熊敏芳仍然同意按照73万元过户并愿意承担全部的过户费用，高江仍然不肯，依据合同法关于维护交易、鼓励交易的法律原则在双方当事人的交易障碍都已经消除的情况下，高江仍然不同意履行合同，因此高江违约，请求法庭驳回其全部上诉请求。第三人世华公司口头答辩称答辩意见与一审答辩意见一致。本院经审理查明，原审判决已查明事实属实，本院予以确认。另查，高江与熊敏芳在原审庭审时确认了如下事实：高江于2014年6月1日向世华公司邮寄催告函，要求熊敏芳与世华公司于2014年6月4日前将国土局备案合同金额改回实际成交金额，否则视熊敏芳单方面违约；高江于2014年6月7日以短信方式向熊敏芳发出《解约函》；熊敏芳于2014年6月11日向高江发出短信：本人熊敏芳愿意解除与高江之间的购房合同。本院认为，熊敏芳与高江签订的《房产买卖合同》（NO.8xxxxx1）系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确，当事人应当本着诚实信用的原则按照合同约定履行各自义务。合同签订后，熊敏芳依约履行了支付定金及首期款的义务，并于2014年5月23日取得了银行发出的贷款承诺函，按照合同约定，双方应于2014年5月26日之前签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。由于实际成交价高于政府主管部门确定的存量房计税价格，按照实际成交价办理过户手续所应缴纳的税费会增加。双方对于增加的税费应由谁负担发生争议。高江于2014年6月1日向世华公司邮寄催告函，要求熊敏芳与世华公司于2014年6月4日前将国土局备案合同金额改回实际成交金额，否则视熊敏芳单方面违约。其后，高江于2014年6月7日以短信方式向熊敏芳发出《解约函》，熊敏芳于2014年6月11日向高江发出短信表示愿意解除与高江之间的购房合同。高江与熊敏芳之间的短信往来表明双方当事人已于2014年6月11日协商一致解除了涉案的购房合同，涉案合同的权利义务依法终止。因此，熊敏芳于2014年7月11日向高江发出《律师函》催告高江按《房地产买卖合同》约定的内容办理该房屋过户登记手续缺乏法律依据，熊敏芳再通过发送《律师函》的方式向高江主张解除合同亦缺乏法律依据。由于高江与熊敏芳系协商一致解除了涉案的购房合同，且双方对于各自应承担的责任并没有形成合意，故双方关于对方承担违约责任的理由均不成立，依法均应驳回。对于高江已收取的购房定金人民币30，000元，依法应返还熊敏芳，其中有3，000元定金作为交房保证金仍托管在世华公司处，由世华公司负责返还熊敏芳。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人高江的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第807号民事判决第二项、第五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第807号民事判决第三项、第四项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第807号民事判决第一项为：确认熊敏芳与高江签订的《房产买卖合同》（NO.8xxxxx1）于2014年6月11日解除；四、驳回熊敏芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2，020元，反诉费人民币970元，合计人民币2，990元，由熊敏芳负担人民币1495元，由高江负担人民币1495元；二审案件受理费人民币1800元，由熊敏芳负担人民币900元，由高江负担人民币900元。本判决为终审判决。审 判 长 杨潮声审 判 员 聂 效代理审判员 王丹妮二〇一五年八月三日书 记 员 李全慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：