（2014）朝民初字第43493号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京中恒建业房地产经纪有限公司与冯秀菊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中恒建业房地产经纪有限公司,冯秀菊
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百一十条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第43493号原告（反诉被告）北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。法定代表人周兆东，总经理。委托代理人杜亚娇，女，1989年10月7日出生。被告（反诉原告）冯秀菊，女，1952年2月12日出生。委托代理人黎学宁，北京市中伦文德律师事务所律师。委托代理人杨红柏（冯秀菊之女婿），男，1972年8月23日出生。原告（反诉被告）北京中恒建业房地产经纪有限公司（下称中恒建业公司）与被告（反诉原告）冯秀菊（下称姓名）委托合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜亚娇，被告委托代理人黎学宁、杨红柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中恒建业公司诉称：我公司于2014年10月4日与冯秀菊签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，承租冯秀菊位于北京市朝阳区吉祥里204号楼XXX号房屋，合同期自2014年10月4日起至2015年11月1日止。合同约定，我公司应于2014年10月4日支付冯秀菊3个月的房租共计15900元，而冯秀菊应于2014年10月4日前将房屋交付给原告。2014年10月4日，冯秀菊收取了我公司支付的15900元房租并出具了收据，但冯秀菊并未按约定交付房屋。经我公司多次催促，冯秀菊仍以各种理由搪塞拒绝履行合同。故我公司根据双方签订的合同第九条第三款、第十条及合同法相关规定诉至法院，请求：1、判令中恒建业公司与冯秀菊于2014年10月4日签署的《北京市房屋出租委托代理合同》于2014年10月25日解除；2、判令被告返还房租15900元、有线电视费216元；3、判令被告向原告支付违约金10600元。冯秀菊答辩并反诉称：我不同意中恒建业公司的诉讼请求。2014年9月底我将位于朝阳区吉祥里东区204号楼XXX号自有房屋装修准备出租，中恒建业公司业务员王忠强10月2日与我联系，希望代理涉案房屋出租事宜，被我拒绝。我希望直接与租户对接，省却和房屋中介打交道的困扰。10月4日，王忠强带业务员卓艳娇声称要租赁我的房屋，卓艳娇自称系朝阳门银河SOHO工作的白领，做销售工作又经常出差，最终我与卓艳娇达成口头协议，以月租5300元将该房屋出租给卓艳娇。于是中恒建业公司带领我与卓艳娇到中介公司签署合同，此时卓艳娇突然提出需要租房发票，称公司能报销，我系自然人，并无租房发票，此时中恒建业公司提出，我与中恒建业公司签署委托合同，中恒建业公司与卓艳姣签署租赁合同，就可以由中恒建业公司向卓艳娇出具发票。于是，我于10月4日与中恒建业公司签署《北京市房屋出租委托合同》。签约后第二天，我才发现卓艳娇系中恒建业公司员工，2012年3月15日入职中恒建业公司工作，与中恒建业公司恶意串通从而误导我签署租赁委托合同。我向中恒建业公司提出质疑，10月13日我发现涉案房屋被人用电焊机焊上，于是报警，警方调取监控后发现焊门的三人也系中恒建业公司员工。故我反诉至法院，请求判令：1、中恒建业公司停止对朝阳区吉祥里东区204号楼XXX号房屋大门的侵害，并恢复大门的原状至正常使用的状态；2、中恒建业公司向我支付违约金10600元、赔偿损失2000元（其中开锁费1000元、门的损失费1000元）。中恒建业公司针对冯秀菊反诉辩称：我公司不存在违约行为，也不存在对冯秀菊的侵害行为。房门被焊上并非我公司所为，对方提交的监控录像并不能反映焊门事件与我公司有任何关系，且焊房门并非属于拆改房屋主体结构。因此，我公司不承担违约责任，也无法做到冯秀菊所称的停止侵害、恢复原状。我公司没有对冯秀菊进行侵害，不应承担任何赔偿责任。冯秀菊所说的换锁费用并非由我公司造成，我公司不需要承担任何费用，其所称的涉案房门的损失与我公司无关，其也没有提供房门实际发生损失的证据。经审理查明：冯秀菊为位于北京市朝阳区吉祥里204号楼XX号房屋（下称涉案房屋）的所有权人。2014年10月4日，中恒建业公司作为租赁代理机构（乙方），冯秀菊作为委托人（甲方），双方签订了《北京市房屋出租委托代理合同》（下称委托代理合同）。该合同约定，乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜,代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代甲方协调与房屋及室内承租人增置、维修、维护、日常延伸服务；出租代理期自2014年10月4日至2015年11月1日，甲方同意出租代理期限延长陆个月，延长期内租金不予调整；甲方应于2014年10月4日前将房屋交付给乙方；租金标准5300元，租金总计63600元；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：2014.10.4、2015.2.1、2015.5.1、2015.8.1；乙方应按双方约定的时间划付房租；甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及乙方关于房屋装修、家具电器等增值有关费用等，可见附件二；甲方延迟交付房屋达七日的（包括七日本数），乙方有权单方解除合同（第九条第三款规定的情形之一）；乙方擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品和设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同（第九条第四款规定的情形之一）；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金200％支付违约金；甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金及增值费；乙方有第九条第四款规定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；2014年10月4日至2014年11月1日为免租期，免租期内甲方不收取乙方租金。在该合同之后，附有中恒建业公司与冯秀菊签订的《授权委托书》、《特别委托书》、《房屋交割清单》，其中《房屋交割清单》的”交房确认”一栏中载明，交房日期为2014年10月4日，并有冯秀菊的代理人李叶楠及”中恒地产”的签字。委托代理合同签订当日，冯秀菊收取了中恒建业公司支付的2014年11月1日至2015年2月1日的房租15900元和有线收视费216元。庭审中，中恒建业公司认可于2014年10月4日收到过冯秀菊给付的涉案房屋的房门钥匙，但称其于2014年10月4日之后未进过涉案房屋，且冯秀菊于2014年10月7日将涉案房屋的房锁更换。冯秀菊承认其于2014年10月7日将涉案房屋的门锁进行更换，但称是因为其于2014年10月5日发现中恒建业公司将涉案房屋门锁更换，所以其才换锁，且其在10月7日换锁两天后，发现中恒建业公司又将涉案房屋的门锁进行更换，其又于2014年10月12日再行将门锁更换，到了2014年10月13日，涉案房屋房门被中恒建业公司派人焊上。冯秀菊未就其主张的中恒建业公司换锁行为提供相应证据佐证，就其主张的中恒建业公司焊门一事提供了案外人杨红柏的报警录音、监控录像用以证明。中恒建业公司对于报警录音的真实性、关联性认可，对其证明目的不认可；对监控录像的真实性、关联性、证明目的均不予认可，称该录像只是复制件，并非原件。诉讼中，中恒建业公司称冯秀菊于合同签订7日后未向其交付涉案房屋，并提供了短信截屏打印件用以证明。冯秀菊对上述证据的真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。冯秀菊称中恒建业公司员工卓艳娇冒充银河soho白领，骗取冯秀菊信任从而使冯秀菊委托中恒建业公司对涉案房屋进行出租，并提供了杨红柏与卓艳娇的通话录音用以证明。中恒建业公司对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，称卓艳娇是其公司的员工，但对于录音是否是卓艳娇本人无法确认，也不申请进行声音的真实性鉴定。冯秀菊称其曾向中恒建业公司主张解除双方委托代理关系，并提供了杨红柏与中恒建业公司员工郭乙峰的通话录音、解除委托快递凭证用以证明。中恒建业公司对上述证据的真实性、关联性认可，对其证明目的不认可。冯秀菊就其主张的损失提供了换锁发票一张、收据两张用以证明，中恒建业公司对上述证据的真实性认可，对其关联性、证明目的不认可。另，诉讼中，中恒建业公司与冯秀菊均同意解除委托代理合同，双方均认为对方主张的违约金过高，要求法院依法予以酌减。上述事实，有双方当事人陈述、委托代理合同、房屋产权证、收据、通话录音、开锁费票据等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，中恒建业公司与冯秀菊签订的委托代理合同是双方真实意思表示，不具有法定的无效事由，本院依法认定该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。中恒建业公司虽主张该委托代理合同系房屋租赁合同，但从该合同的名称、约定的双方权利义务内容以及所附的《授权委托书》、《特别委托书》等内容看，冯秀菊实际上是委托中恒建业公司代为出租涉案房屋并代为收取租金，因此，双方当事人之间的法律关系应认定为委托合同关系，对于中恒建业公司的上述主张，本院不予采纳。本案中，中恒建业公司主张解除与冯秀菊的委托代理合同，冯秀菊表示同意，对此，本院不持异议。双方当事人争议的焦点是合同解除的原因。中恒建业公司主张冯秀菊未按合同约定的时间向其交付涉案房屋，但其提供的短信截屏打印件并不足以证明其主张，而从本案查明的事实看，中恒建业公司与冯秀菊已于合同订立当日就签订了《房屋交割清单》，且中恒建业公司自认合同签订当天还收到冯秀菊给付的涉案房屋钥匙，据此足以认定冯秀菊已按合同约定向中恒建业公司交付了涉案房屋，因此，对于中恒建业公司上述主张，本院不予采纳。但是，从冯秀菊的陈述看，其自称在交房之后于2014年10月7日、12日两次将涉案房屋门锁进行更换，该陈述的事实已构成自认。冯秀菊自认的上述行为，反映了其在交付涉案房屋之后，又向中恒建业公司要求收回涉案房屋的意图，应视为是冯秀菊在合同履行过程中，以自己的行为表明其不想履行合同的主要义务，已构成违约，故，中恒建业公司依法享有合同解除权，其主张委托代理合同于2014年10月25日解除，具有事实依据，本院予以支持。冯秀菊虽主张中恒建业公司也存在更换门锁的行为，但未提供相应证据佐证，故对冯秀菊上述主张，本院不予采纳。冯秀菊主张其有权随时主张解除委托代理合同，并提供了案外人杨红柏与中恒建业公司员工郭乙峰的通话录音、解除委托快递凭证用以证明。对此，本院认为，合同法第四百一十条虽然规定”委托人或受托人可以随时解除委托合同”，但该规定并非法律的强制性规定，当事人可以约定排除适用。从本案情况看，双方在委托代理合同中明确约定”出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金200％支付违约金”，该约定将提前解除合同作为违约情形，应视为双方约定放弃了委托合同的任意解除权。因此，对于冯秀菊基于委托合同的任意解除权主张其在本案中享有合同解除权，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，考虑双方签订合同不久便发生争议、冯秀菊更换门锁的行为导致中恒建业公司难以出租涉案房屋等合同履行情况，本院对于中恒建业公司要求冯秀菊返还房租15900元和有线收视费216元的诉讼请求予以支持。关于中恒建业公司主张的违约金请求，由于合同的解除系因冯秀菊违约行为所致，故应向中恒建业公司承担相应的违约责任。对于违约金标准，现中恒建业公司主张按照双方合同约定的标准计算，冯秀菊主张中恒建业公司主张的违约金数额过高，高于其实际损失，请求法院酌减。对此，本院在综合考虑双方合同约定、合同履行情况、中恒建业公司实际损失情况及冯秀菊过错程度的基础上，酌定冯秀菊向中恒建业公司支付违约金1000元。对于冯秀菊要求中恒建业公司停止对涉案房屋大门侵害并恢复大门原状、赔偿门的损失费1000元的诉讼请求，由于冯秀菊提供的证据并不足以证明涉案房屋的大门系中恒建业公司派人所焊，因此，对于冯秀菊上述诉讼请求，本院不予支持。对于冯秀菊要求中恒建业公司赔偿开锁费1000元的诉讼请求，由于冯秀菊未能证明上述费用的发生系中恒建业公司的过错所致，故对于冯秀菊上述诉请，本院不予支持。对于冯秀菊要求中恒建业公司支付违约金的诉讼请求，由于冯秀菊未能提供中恒建业公司履行合同违约的相关证据，故对于冯秀菊上述请求，本院不予支持。另，冯秀菊主张中恒建业公司在签订委托代理合同中对其存在欺骗行为，但由于冯秀菊未在本案中主张撤销委托代理合同，故对于冯秀菊上述主张，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京中恒建业房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）冯秀菊于二○一四年十月四日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二○一四十月二十五日解除。二、被告（反诉原告）冯秀菊于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京中恒建业房地产经纪有限公司房租一万五千九百元、有线电视费二百一十六元。三、被告（反诉原告）冯秀菊于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京中恒建业房地产经纪有限公司违约金一千元。四、驳回原告（反诉被告）北京中恒建业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）冯秀菊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费468元，由原告（反诉被告）北京中恒建业房地产经纪有限公司负担234元（已交纳），被告（反诉原告）冯秀菊负担234元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费57.5元，由被告（反诉原告）冯秀菊负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨 兵人民陪审员 丁京莉人民陪审员 苏秀丽二〇一五年八月三日书 记 员 许 萌 微信公众号“”