（2015）江恩法民一初字第140号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2016-03-30
案件名称
谢振文与恩平市富盈房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
恩平市人民法院
所属地区
恩平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢振文,恩平市富盈房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
{C}广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2015）江恩法民一初字第140号原告谢振文，男。委托代理人陈晓军，系广东义轩律师事务所律师。被告恩平市富盈房地产开发有限公司。法定代表人刘学斌,系该公司执行董事。委托代理人范松，被告公司法务。原告谢振文诉被告恩平市富盈房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告谢振文的代理人陈晓军、被告恩平市富盈房地产开发有限公司的委托代理人范松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告恩平市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）于2012年12月29日签订《富盈阳光新城认购书》（以下简称“认购书”），2013年1月3日双方签订《商品房买卖合同》，约定原告认购被告建设的恩平市新平北路213号“阳光新城”XX单元XX号商品房，建筑面积319.32平方米，成交价1660464元；原告以贷款方式付款，于订立认购书之日给付定金20万元，于2013年1月3日前支付首期购房款（含定金）830464元。认购书订立当日，原告依约以现金给付定金5万元，以转账方式给付定金15万元。2013年1月4日，原告与被告订立《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）主要约定：1、原告购买被告建设的“富盈阳光新城”XX单元XX号商品房，建筑面积319.32平方米，单价5200/平方米，总价1660464元，原告以贷款方式付款，其中首期购房款（含定金）830464元，贷款830000元。2、被告应于2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将“经验收合格”的商品房交付原告使用。3、如被告未按本合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已经交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自解除合同通知到达之日起60日退还全部已付款，并原告已付款的0.5%支付违约金。合同订立当日，原告以转账方式支付了首期购房款630464元。2013年1月22日，恩平市房屋交易中心对买卖合同进行了预售商品房销售备案。2013年2月1日，原告与中国工商银行股份有限公司恩平支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款830000元支付剩余购房款。中国工商银行股份有限公司恩平支行于2013年2月26日发放贷款至被告银行账户。自2013年2月26日起，原告依《个人购房借款/担保合同》的约定，每月向中国工商银行股份有限公司恩平支行还款付息，截至2015年4月29日，原告累计偿还了贷款本金52395.48元，利息96310.92元。截至起诉之日，被告未能交付经验收合格的商品房给原告，逾期已达483日。期间，原告多次向被告催告，但被告均以各种借口拖延、推搪。据了解，本案所涉商品房所在地段的同类房屋租金标准为每月5000元。原告认为：1、原告与被告订立的买卖合同合法有效，应当受法律保护；2、依据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2013年12月31日前向原告交付房屋；被告至今未能交付经验收合格的商品房给原告使用，逾期已达483日，原告有权单方解除合同。3、原告因被告的违约行为而解除合同，被告应当返还原告已经支付的款项，赔偿原告已向中国工商银行股份有限公司恩平支行偿还的购房贷款利息，并按照银行同期同类贷款利率计付利息。4、被告逾期交房，致使原告无法如期对该商品房进行占有、使用、收益，给原告造成了较大的损失。而合同约定的违约金明显低于被告逾期交房给原告所造成的损失，应当予以增加。因此，被告逾期交付使用房屋长达483天，应按5000元/月的标准向原告支付违约金，计80000元。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告富盈公司于2013年1月4日订立的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1660464元及利息（自2012年12月30日起以20万元按年利率6.55%计算，自2013年1月5日起以630464元按年利率6.55%计算，自2013年2月27日起以830000元按年利率6.55%计算，均计至被告实际付清之日止）；3、判令被告赔偿原告已向中国工商银行股份有限公司恩平支行偿还的购房贷款利息96310.92元，并自原告每笔还款之日的次日起以每笔还款的利息金额按年利率6.55%计付利息给原告，计至被告实际付清之日止。4、判令被告支付逾期交付房屋违约金80000元（自2014年1月1日至2015年4月29日止，按同地段同类房屋租金标准计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张的事实，提供了如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格适格。2、被告工商登记资料复印件；3、被告组织机构代码证复印件，证据2、3证明被告主体资格适格。4、《富盈阳光新城认购书》复印件；5、《商品房买卖合同》复印件；6、发票复印件；7、原告银行帐户收支记录复印件，证据4至7证明原告与被告建立了商品房买卖合同关系，且原告足额支付了购房价款1660464元。8、《个人购房借款/担保合同》复印件；9、原告银行帐户收支记录复印件，证据8、9证明原告与中国工商银行股份有限公司恩平支行建立了贷款关系，原告已经偿还了贷款利息96310.92元。10、解除《商品房买卖合同》通知书复印件，证明原告解除涉案《商品房买卖合同》并且通知被告。被告辩称：1、被告愿意继续履行与原告之间签订的商品房买卖合同，并愿意按照合同第九条约定的标准计算逾期交房违约金，违约时间计算至2015年4月10日止，赔偿给原告的违约金，被告愿意采用一半现金支付，一半抵扣物业管理费的方式，向原告承担违约责任。2、原告请求被告按照6.55%承担利息无合同依据。支付购房款是原告作为买受人履行合同义务的行为，金钱一旦给付，则成为被告的财产，该笔财产所产生的孳息应该由作为所有权人的被告享有。若原告单方面解除合同，被告只需要按照合同约定的标准向原告支付违约金。被告即使需要向被答辩人承担利息损失，也应该按照当前的同期利率5.5%执行。3、原告请求被告赔偿向银行偿还的购房利息及该利息的孳息无事实和法律依据。贷款合同属于被答辩人与第三人签订的合同，与被告无关。原告向银行支付利息的行为是履行贷款合同，并非被告的行为导致，不属于违约损失；原告主张的利息的孳息，属于重复计算复利，并且与被告无关。同时，原告已经在诉讼请求第二条主张了利息，再次主张银行利息及利息孳息属于重复计算，依法不应支持。4、原告请求被告支持80000元逾期交房违约金无事实和法律依据。原告与被告签订的商品房买卖合同中，已经明确约定了违约金赔偿标准，应该按照合同约定执行。5、合同履行过程中，针对出现的各类问题，被告多次与原告协商解决，本次诉讼是由于原告无理拒绝与被告协商所导致，诉讼费用应当由原告承担。被告为证明其主张的事实，提供了如下证据：1、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件，证明富盈阳光新城符合施工条件。2、恩平市建筑工程规划许可证，证明富盈阳光新城符合城市规划要求。3、广东省恩平市商品房预售许可证复印件，证明讼争的房屋符合预售条件，可以预售。4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件，证明讼争的房屋在2015年4月22日通过竣工验收。经审理查明：原告谢振文与被告富盈公司于2012年12月29日签订《富盈的城认购书》，同日，原告支付购心订金20万元。2013年1月4日，原、被告签署《广东省商品房买卖合同》一份，合同作了如下主要约定：第三条：原告向被告购买由被告开发的位于恩平市新平北路213号“阳光新城”XX单元XX号商品房，建筑面积319.32平方米，第四条第2项：该商品房属预售，按整栋出售，每平方米5200元，总价1660464元；第六条第3项：买受人于2013年1月4日付购房款830464元，余款830000元通过银行按揭付款，买受人须确保在签署合同60天内付清按揭款项；第八条：出卖人应在2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条：出卖人逾期交房的违约责任，1、按逾期时间分别处理：⑵出卖人逾期交房如果逾期超过180天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。上述买卖合同签订后，原告于2013年1月4日支付购房首付款630464元，通过向中国工商银行股份有限公司恩平支行抵押贷款830000元（银行于2013年2月26日转账支付830000元到被告账户）支付剩余购房款，原告共计支付购房款1660464元给被告。涉案房屋在2015年4月22日通过竣工验收，并向相关部门进行了备案，被告未能在合同约定的交楼期限即2013年12月31日前交付验收合格房屋给原告。现原告以自己权益受损为由提起诉讼。另查：2013年2月1日，原告与中国工商银行股份有限公司恩平支行签订《个人购房借款/担保合同》，以恩平市新平北路213号“阳光新城”XX单元XX号涉案房屋作为抵押，贷款830000元支付剩余购房款，《借款合同》第六条第一款第一项约定：借款人按月等额本息还款法偿还贷款，在本合同时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币5741.15元；第四条贷款利率：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，即贷款利率每月为5.5675‰。本院认为：被告经恩平市住房和城乡建设局批准取得了《广东省恩平市商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款给被告，双方签订了《商品房买卖合同》，后因原告认为被告未按时交付房屋而发生纠纷，故本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告在自愿、公平的基础上签订《商品房买卖合同》，原告已经按照合同约定支付了全部购房款，被告没有按照合同约定在2013年12月31日前交付房屋给原告，构成违约。按照双方的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“逾期交房时间超过180天的，买受人有权解除合同。”涉案房屋在2015年4月22日才通过竣工验收登记备案，相比双方约定的交付房屋期限逾期400多天之久，现原告要求请求解除《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。对于原告请求的各项损失计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：“出卖人应当自买受人发出解除通知60日内归还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”。1、对于原告主张被告退还全部购房款1660464元的请求，理据充分，本院予以支持。2、对于原告主张利息损失的请求。本院认为中国人民银行公布同期同类贷款月利率为5.5675‰，年利率为6.681%（月利率12）现原告主张按年利率6.55%计算利息，是其自行行使处分权的体现，本院予以支持。对于首付款830464元，按年利率6.55%计算，应从支付第二日起计算至被告实际清偿之日止；对于原告按揭贷款的利息损失，应从贷款发放之日的第二天起计算至被告清偿款项之日止。3，对于原告请求被告赔偿原告已向中国工商银行股份有限公司恩平支行偿还的购房贷款利息96310.92元并自原告每笔还款之日的次日起以每笔还款的利息金额按年利率6.55%计付利息的诉求，原告支付的款项及利息均属于原告在中国工商银行股份有限公司恩平支行按揭贷款的范围，对于原告此处的损失，本院在上述论证的第1点、第2点当中已经进行了处理，原告再次提出请求，属于重复请求，本院不予支持。4、对于原告请求被告支付逾期交房的违约金80000元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金”，原告在诉讼中提出违约金标准过低，因原告选择解除《商品房买卖合同》，双方对于解除合同的违约责任有明确约定，且原告并未提供相关证据证明被告逾期交房造成的损失超过约定的违约金数额，因此对原告主张违约金标准过低要求增加的诉讼请求，本院不予以支持，被告应按买卖合同的约定按照原告已付款的0.5%计付违约金，即16604640.5%＝8302.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告谢振文与被告恩平市富盈房地产开发有限公司于2013年1月4日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告恩平市富盈房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告谢振文购房款1660464元。三、被告恩平市富盈房地产开发有限公司在本判决生效之日起十天内赔偿原告谢振文的利息损失（其中以本金200000元从2012年12月30日起，以本金630464元从2013年1月5日，以本金830000元从2013年2月27日起分别按年利率6.55%计算至被告清偿之日止）；四、被告恩平市富盈房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告谢振文支付逾期交房违约金8302.32元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11723元，由被告恩平市富盈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 吴艺童二〇一五年八月三日书记员 冯 莉 来源：百度“”