（2015）淮开民初字第1578号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-09
案件名称
杨学朋、黄秀荣与淮安远恒置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨学朋,黄秀荣,淮安远恒置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款，第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第1578号原告杨学朋，男，汉族，1979年9月20日生。原告黄秀荣（杨学朋妻子）女，汉族，1979年3月3日生。委托代理人干家磊、曹俊羽（实习），江苏拓力律师事务所律师。被告淮安远恒置业有限公司。法定代表人孔雪元，该公司经理。委托代理人王兆平、王闯，江苏腾泽律师事务所律师。原告杨学朋、黄秀荣与被告淮安远恒置业有限公司（以下简称远恒置业）商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告杨学朋、黄秀荣及其委托代理人干家磊、曹俊羽，被告远恒置业的委托代理人王闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学朋、黄秀荣诉称，2011年11月13日，原、被告签订二份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东城新天地富康花园6幢616号和6幢617号房屋。原告在订立合同后分别支付首期房款73728元和57728元，并交纳了契税。合同约定被告应在房屋验收后合格后，于2012年12月30日向原告交付房屋。但原告所购房屋至今未通过验收，原告无法办理按揭贷款，且被告至今未履行交付义务。现诉至法院，请求判决解除原、被告双方签订的两份商品房买卖合同；返还购房款131456元及银行同期利息（至给付之日）；支付原告违约金1314.56元；赔偿原告缴纳的契税以及住宅维修资金14869.68元。被告承担本案全部诉讼费用。被告远恒置业辩称，原、被告双方签订的合同合法有效，双方应按约履行义务。但原告方未按约支付购房款，构成违约，被告现当庭再次通知原告缴纳剩余的购房款。原告未能办妥按揭贷款是其自身原因造成。原告诉称因房屋没有通过验收导致其无法办理按揭贷款，理由不能成立。原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请，其相应的损失也应当由原告自己承担。经审理查明，2011年11月13日，原、被告分别签订二份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东城新天地富康花园6幢616号和6幢617号房屋。房屋总价均为113728元。买受人应于2011年11月13日之前分别支付首付款73728元和57728元。余款于合同签订后5个工作日向指定银行贷款机构申请按揭贷款，并保证自申请之日10个工作日内将贷款划付至出卖帐户，非因出卖人原因而导致按揭不能办理的，在7日内以其他方式支付。被告应当在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内，退还已付款并按已付款1%支付违约金。合同还约定了其他相关条款。上述合同签订后，原告依约向被告支付首付购房款合计131456元，被告向原告开具了发票。2011年12月1日原告向税务机关交纳所购房屋的契税6823.68元。2014年11月3日，原告向住建部门交纳维修资金8046元。剩余房款因原告未办妥按揭贷款未向被告支付。至约定的房屋交付期，被告未能按期交房。2015年5月7日，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。庭审中，原告还陈述，其与被告的合同签订后，即向相关银行申请贷款，但未能办妥，后向被告口头提出解除合同。被告表示其没有提出过解除合同，按揭贷款是否能办妥与被告无关。如果原告在2011年11月即向被告口头提出解除合同，其解除合同的请求，已超过法定的时效，实体不应得到支持。关于涉案房屋，被告表示已完工可以交付。上述事实，有当事人提交的相关证据及其陈述等为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，约定不违反法律规定，当事人应当按约定行使权利并履行相关义务。关于原告以所购房屋至今未通过验收，原告无法办理按揭贷款，且被告至今未履行交付义务为由要求解除合同。本院认为，被告未能依合同约定于2012年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房，应当承担合同约定的违约责任。至于原告所称房屋未通过验收，致其无法办理按揭贷款，仅是其陈述，并无证据佐证。且原告办理贷款，是与相关贷款机构发生关系，与原告所称的房屋验收，并不存在关联。因此该理由不能成为其解除合同的理由。关于出卖方逾期交房后买受人的合同解除权，双方所订合同已作明确约定。买受人解除合同的，应向出卖方书面提交解除合同的通知。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定，或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原、被告合同约定的交房时间为2012年12月30日，被告发生逾期交房后，原告既没有催告，也没有以书面方式通知被告解除合同，其依法所享有的合同解除权，应当在2014年2月底之前行使。逾期，原告的合同解除权则归于消灭。由于原告未依合同约定及法律规定行使合同权，其主张解除合同、退还房款及利息并赔偿损失的请求，本院依法不应予支持。关于原告主张的违约金，为其主张解除合同的同时，要求被告依约承担的解除合同违约金，因其主张解除合同不能成立，故所主张的解除合同违约金，本院也不应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定判决如下：驳回原告杨学朋、黄秀荣的诉讼请求。案件受理费3252元，减半收取1626元，由原告杨学朋、黄秀荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）审判员 陈建淮二〇一五年八月三日书记员 史 洋 来源：百度搜索“”