（2015）唐民四终字第709号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-11-04

案件名称

北京市领宇佳成电器有限公司与杨全忠租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省唐山市中级人民法院

所属地区

河北省唐山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨全忠,北京市领宇佳成电器有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2015）唐民四终字第709号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨全忠，农民。委托代理人：杨士刚，无业。代理权限为特别授权。委托代理人：张子建，河北群望律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市领宇佳成电器有限公司，住所地：北京市门头沟区三��店东坟32号3-4室。法定代表人：盛健，该公司总经理。委托代理人：张秀兰，河北冀华律师事务所唐山分所律师。代理权限为特别授权。上诉人杨全忠因与被上诉人北京市领宇佳成电器有限公司（以下简称“领宇佳成公司”）租赁合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2014）玉民重初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：被告杨全忠是玉田县杨家套乡杨家套村村民，2006年前后，其将杨家套乡电力所对面自己的承包土地和相邻转包自其他村民的土地进行规整，在此基础上建筑了房屋、厂房等。该地块性质为杨家套村集体所有农业用地，未获建设用地手续的批准。原告领宇佳成公司为经营企业需要，于2007年12月30日与被告签订“租赁协议书”。双方约定，被告将上述房屋、��房等建筑物出租给原告；租期自2008年3月1日至2020年3月1日，每年租金15万元，于当年的3月1日前付清；原告在“办理电力、工商、国地税、环保及其他手续时”，被告给予协助；协议有效期内，双方不得随意解除合同，否则由违约方向另一方支付半年的租金作为违约金等等。同时原告向被告购买了部分家具以在经营中使用，双方口头议定了价款。协议签订当日原告向被告交付了定金1万元，于2008年1月19日交付租金4万元，于2008年2月29日交付租金、家具款共13万元（家具款额未单列）。被告将出租物交付给原告。2008年7月，原告以虚假的经营场所信息注册成立了玉田县领宇佳成制动器有限公司，但在被告的出租场地内进行生产。2009年3月3日夜间，原告欲将生产设备、原材料等搬离承租场地，被告发现后阻止，双方发生争执。次日，原告的法定代表人盛健将四台机床留在承租地点，并为被告出具了内容为“车床设备若干在杨全忠院内存放10天，责任自负，过期由杨全忠自行处理，抵顶租房违约金”的便条。2009年3月13日，盛健又给被告出具了内容为“窗帘款（捌仟柒佰元整）、砂石沙款（伍仟元整），共计壹万叁仟柒佰元整，20天给付”的便条。后被告将原告的四台机床变卖，被告认可的变卖价款是32300元。原审时被告放弃要求原告支付沙石料款5000元的诉讼请求，重审中被告表示不放弃该权利。诉讼中原告提出，因不能确定被告所变卖的四台机床的去向，故要求被告返还变卖机床的价款32300元。关于焦点一，原、被告间租赁合同涉及的租赁物，既包括地上建筑物，也包括建筑物所依附的土地，二者不可分割。该地块性质属农业用地，没有建设用地使用手续。被告在耕地上违法建筑虽交纳了税款和罚款，但不表示其有权进行建筑。土��管理法规定农业用地不得用于出租和非农建设，这是强制性规定。本案租赁合同违反了法律强制性规定，自始无效。关于焦点二，原、被告缔结合同后财产往来情况，已在审理查明部分认定。双方的租赁合同无效，应按合同法第五十八条的规定处理。双方当事人认可在缔结合同的磋商过程中，原告法定代表人盛健向被告询问出租土地是否有使用证，被告答复没有使用证但手续正在办理这一事实。原告主张订立合同的目的是为注册公司，其知晓承租土地没有使用权证的事实后应预计到会造成注册公司不能的后果，但仍与被告订立合同；被告在农业用地上违法建筑；双方在订立合同过程中均有过错。原告占用被告的场地、建筑物达一年的时间，应向被告赔偿相应的损失。双方在租赁合同中约定每年的租金为15万元，该价款是双方认可的建筑物、场地使用一年的费用，��原告应向被告支付15万元以弥补被告的损失。具体到当事人的诉讼请求，原告订立合同后即向被告交付了定金1万元，其要求被告返还。定金是当事人为确保合同履行而约定的债权担保方式。按习惯做法，债务人履行债务后定金应抵作价款或收回。本案中定金交付给被告后原告又几次给付被告租金，因此认定定金已抵顶部分租金方符合交易习惯。且原告在2007年12月30日交付定金后、2009年3月份与被告发生纠纷前一直未主张返还定金，也说明双方就定金抵顶租金没有争议。现原告要求被告返还定金1万元，理据不足，不予支持。关于原告向被告购买家具的款额，原告主张是2万元，被告主张是3万元，根据原告提供的证据3、4认定第一个租赁年度原告向被告交付了三笔现金，即定金1万元、租金4万元、租金和购家具款13万元，共18万元，双方约定租金每年是15万元，其中定金应抵顶租金，因此购家具款应为3万元。关于所购家具，原告主张现存放在承租地，被告主张已由原告搬走。原告购买家具后即成为所有人，所有人对自己的财产有保管义务，其主张家具在被告处，未提供证据，对该主张不予采信，其要求被告返还家具款的主张，不予支持。关于原告已向被告交付的两年租金30万元，因合同无效，被告应予返还。关于原告的四台机床，被告主张已变卖抵顶原告应付的部分违约金，因双方诉争租赁合同无效，当事人不存在合同中违约责任，因此被告主张将机床变卖并已抵顶违约金，没有法律依据，被告将机床变卖的行为属无权处分。现被告自认将机床变卖了32300元，原告也同意返还此款而不再要求返还机床，故此款应向原告返还。关于被告要求原告支付的窗帘款和沙石料款，原告的法定代表人盛健在2009年3月13日为被告出具的便条证明，原��认可欠被告窗帘款8700元、沙石料款5000元，原、被告另外形成了买卖合同关系。原告庭审中主张该便条是盛健在受胁迫的情况下书写，但未提供证据，不予采信。对原告的欠款情况，应以证据进行认定。被告在原审时放弃了要求原告支付沙石料款的民事权利，重审时又表示不放弃该权利。本院认为，民事权利一经处分便即生效，因此原告无须再向被告支付沙石料款5000元，但应支付窗帘款8700元。一院法院审判委员会讨论认为，原、被告订立的租赁合同因违反法律强制性规定而自始无效。双方基于合同取得的财产，应向对方返还。原告另应向被告赔偿占用其建筑物一年的损失15万元。原告已向被告购买家具并支付价款，其要求被告返还家具款的诉讼请求，不应支持。被告将原告的机床四台变卖，是无权处分行为，其应将变卖款32300元返还给原告。重审时原告撤回要求��告返还变压器一台的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，应予准许。双方的租赁合同无效，当事人不存在违约责任，被告要求原告支付违约金的主张，没有法律依据，不予支持。原告的法定代表人盛健为被告出具便条认可欠被告窗帘款8700元、沙石料款5000元，双方另形成买卖合同关系。被告已放弃要求原告支付沙石料款，是对自己民事权利的处分，具有法律效力，原告仅须向被告支付窗帘款8700元。双方的诉讼请求应予部分支持。遂判决：一、原告北京市领宇佳成电器有限公司与被告杨全忠于2007年12月30日签订的“租赁协议书”无效；二、被告杨全忠向原告北京市领宇佳成电器有限公司返还租金30万元及机床变卖款32300元，以上共332300元，于本判决生效之日起五日内付清；三、原告北京市领宇佳成电器有限公司向被告杨全忠赔偿建筑物使用费15万元，支付窗帘款8700��，以上共158700元，于本判决生效之日起五日内付清；四、驳回原告北京市领宇佳成电器有限公司、被告杨全忠其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，保全费2170元，反诉案件受理费1210元，合计9630元，由被告负担8678元，原告负担952元。判后，杨全忠不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.一审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效是错误的。双方签订的是房屋租赁合同，故上诉人房屋占用的土地是否合法不是法院审查的范围。且上诉人已经提供证据证明政府是同意上诉人建房的。双方所签房屋租赁合同没有《合同法》第52条规定的无效情形，且已实际履行，至今未予解除。上诉人的房屋无占地手续并不影��房屋使用，被上诉人租用房屋后亦领取了营业执照，进行了实际经营。被上诉人因未年检被玉田县工商局吊销营业执照，因为破产注销税务登记，并非因上诉人没有合法土地手续才导致被上诉人无法经营。建筑在耕地上的违法建筑作为租赁合同的标的并不影响租赁合同的效力，在并无其他导致合同无效的因素存在的情况下，该租赁合同应当认定为有效。2.非法占用耕地建筑房屋和出租该房屋是两个相互独立、性质不同的法律行为。占用耕地建筑房屋的行为属于土地管理法禁止的违法行为，应当受到相应行政处罚甚至追究刑事责任，但其民事效果为建筑人取得建筑所有权。相关法律并未对已经建造、但尚未拆除的房屋是否可以使用（包括出租）做出禁止性规定，故上诉人的出租行为应为有效。依照《合同法》及司法解释的相关规定，导致合同无效的强制性规定是指效力性强制性规定，上诉人只是违反土地法的禁止性规定，该规定是效力性强制性规定，不能必然导致合同无效，在合同履行过程中也没有损害国家和社会利益。2.因租赁协议有效，故一审法院判决上诉人返还被上诉人租金、机床变卖款错误。被上诉人应给付上诉人违约金、窗帘款、砂石料款共计56400元。被上诉人已经租赁上诉人房屋一年半，一审法院仅判决被上诉人给付15万元建筑使用费是错误的。被上诉人北京市领宇佳成电器有限公司答辩称：1.一审判决认定涉案租赁协议书因违反法律的强制性规定而无效是正确的。双方所签租赁协议书中涉及的租赁物既包括地上建筑物，也包括建筑物所依附的土地。而所涉土地属于农业用地，并无建设用地使用手续。故租赁协议书违反了《土地管理法》关于农业用地不得用于出租和非农建设的强制性规定，应被认定为无效。2.因��赁协议书无效，一审判决上诉人返还租金及机床变卖款理据充分。3.因租赁协议书无效，上诉人要求被上诉人给付违约金不符合法律规定，一审判决不予支持是正确的。上诉人在原审时就沙石料款5000元已经放弃诉讼请求，故其无权再行主张。4.就上诉人所主张的被上诉人搬离租赁场地之后的损失问题，一审法院已判决被上诉人赔偿其建筑物使用费15万元。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，上诉人杨全忠提交了租赁协议书所涉土地的集体土地使用证，使用权类型为批准拔用企业占地，以证明租赁协议书中所涉土地已经于2015年办理了审批手续。被上诉人北京市领宇佳成电器有限公司质证称：对该证据不予认可。土地使用证并无落款日期，无法证实上诉人何时取得，故不能作为新证据提交。土地使用证上记载的土地使用权人为玉田县通成商贸有限公司��并非杨全忠。土地使用证也无法显示系涉案租赁协议书中的土地，与本案不具有关联性。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人杨全忠与被上诉人北京市领宇佳成电器有限公司于2007年12月30日所签租赁协议书中所涉建筑物未取得建设许可证，建筑物所占用的土地为耕地，故被上诉人要求确认该租赁协议书无效符合法律规定，本院予以支持。被上诉人于2009年3月3日在搬离租赁协议书中所涉建筑物时遇上诉人阻拦，后于2009年3月12日向上诉人交纳了下一年度租金15万元。因在此之后被上诉人并未实际占用建筑物，故一审法院判决被上诉人按照租赁协议书约定的租金标准给付上诉人一年的建筑物占用使用费依据充足。因租赁协议书系无效合同，故上诉人要求被上诉人按照租赁协议书第九条的约定承担违约责任本院不予支持。综上，上诉人��上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人杨全忠负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苗会新代理审判员　　董媛媛代理审判员　　王国聚二〇一五年八月三日书　记　员　　王　玫